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Vermögensfrage : Vor Eigenheimfinanzierung kommt Vermögensanalyse

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Die Finanzierung eines Hauses ist in der Theorie einfach. Trotzdem ist sie mehr als die Suche nach dem günstigsten Zinssatz. Vielmehr stellt sich die Frage: Zurückhalten eines Notgroschens oder voller Einsatz des Eigenkapitals?

          Die Finanzierung des Eigenheims ist in der Theorie einfach. Wer keine Risiken eingehen will, setzt so viel Eigenkapital wie möglich ein und zahlt Schulden, die in einem Zeitraum von 15 bis 20 Jahren tilgbar sind, so schnell wie möglich zurück. Der Grund ist die Tatsache, dass Kredite in der Regel „teurer“ als Kapitalanlagen sind. Die jährlichen Sollzinsen sind höher als die entsprechenden Habenzinsen, so dass es keinen Sinn hat, andere Wege zu beschreiten. In der Praxis sieht die Welt jedoch anders aus. Es gibt viele Anleger, die ihr bestehendes Vermögen nicht oder nur teilweise antasten. Genauso wird die Rückzahlung der Kredite in die Länge gezogen, um die monatliche Belastung zu senken. Schließlich werden bei der Rückzahlung fragwürdige Wege eingeschlagen, um vermeintliche Schnäppchen zu machen. So ist es kein Wunder, dass viele Mieter vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr sehen und den Überblick verlieren. Die Probleme und Schwierigkeiten werden in folgendem Beispiel deutlich.

          Ein Betriebswirt ist 34 Jahre alt und mit einer Ärztin verheiratet, die zwei Jahre jünger ist. Das Paar hat zwei Kinder, die vier und zwei Jahre alt sind. Die Eltern haben ein Nettoeinkommen von 4500 Euro pro Monat. Das aktuelle Vermögen besteht aus fünf Posten. Auf dem Girokonto liegen 10.000 Euro. Der Pfandbrief hat einen Nominalwert von 20.000 Euro und einen Kurswert von 108 Prozent. Der Bausparvertrag über 30.000 Euro ist zu 50 Prozent angespart und wird in Kürze zugeteilt werden. Die Ärztin hat in die Ehe eine Rentenpolice mitgebracht, die zurzeit etwa 18.000 Euro wert ist. Vor fünf Jahren hat der Betriebswirt eine Kapitallebensversicherung über 100.000 Euro abgeschlossen, deren heutiger Rückkaufswert bei ungefähr 10.000 Euro liegt. Der Marktwert aller Verträge beträgt also 75 000 Euro.

          Kredit, Altersvorsorge und Risikoabsicherung als feste Einheit

          Die Familie interessiert sich für ein Haus, das 325.000 Euro kostet. Folglich ist ein Kredit von 250.000 Euro nötig. Das Ehepaar hat in ersten Gesprächen mit Banken erfahren, dass Hypotheken mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zurzeit etwa 5 Prozent pro Jahr kosten. Einschließlich der üblichen Anfangstilgung von 1 Prozent läge die monatliche Rate für Zins und Tilgung bei 1250 Euro, und das erscheint dem Ehepaar tragbar, weil die monatliche Miete zurzeit bereits 900 Euro beträgt. Hinzu kommen die Prämien für die Kapitalversicherungen.

          Bei näherer Betrachtung der Dinge stellen sich aber nicht nur dem Ehepaar, sondern auch dem kundigen Betrachter viele Fragen. Zunächst geht es um die Überlegung, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden soll. Sollen wirklich alle Verträge „versilbert“ werden? Oder ist es sinnvoll, einen gewissen Betrag als Notgroschen zurückzuhalten? Dann ist die Frage zu beantworten, wie der Kredit - egal wie hoch - getilgt wird. Soll er direkt zurückgeführt werden, oder sind alternative Geldanlagen ein Thema? Schließlich stellt sich die Frage, wie sich die Eltern bei Berufsunfähigkeit und Tod absichern wollen.

          Die einzelnen Fragen zeigen in aller Deutlichkeit, dass die Finanzierung des Eigenheims mehr ist als die Suche nach dem günstigsten Zinssatz. In der Regel ist der Wunsch, in Kürze ein Haus zu bauen oder zu kaufen, der richtige Anlass zur großen Kehrwoche, wie man in Schwaben sagt. Da muss nicht nur die Gasse gefegt werden, sondern müssen auch der Keller und das Treppenhaus geschrubbt werden. Übertragen auf die Finanzierung heißt das, dass der Kredit, die Altersvorsorge und die Risikoabsicherung eine feste Einheit bilden.

          Monatliche Rate bis zum Anschlag steigern

          Im vorliegenden Fall kann der Pfandbrief als Notgroschen dienen. Er ist mit einem Nominalzins von 5 Prozent ausgestattet, hat zurzeit einen Marktwert von 108 Prozent und wird in fünf Jahren zur Rückzahlung fällig. Das führt zu einer Rendite von 3,24 Prozent vor Steuern und knapp 2 Prozent nach Steuern. Die Rentabilität ist höher als beim Bargeld und dem Bausparvertrag, so dass sich der Pfandbrief als Reserve anbietet. Hinzu kommt die Tatsache, dass das Wertpapier jederzeit an der Börse eingelöst werden kann.

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