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Vermögensfrage : Steuersparmodelle sind fragwürdig

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Denkmalgeschützte Immobilien sind bei Spitzenverdienern aller Art derzeit beliebte Anlagen. In vielen Fällen führen sie aber zu Verlusten. Denn der Kaufpreis ist meist viel zu hoch und die erhofften Mieteinnahmen mager.

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          In den letzten 30 Jahren war der Dezember stets der Monat der Steuersparer. Da gab es für Gutbetuchte in der Regel kein Halten mehr. Was nach Werbungskosten und Steuervorteilen roch, ging weg wie warme Semmeln: Immobilien, Filme, Flugzeuge, Schiffe, Solaranlagen und Windkraftanlagen verkauften sich in dieser Zeit wie von selbst, weil viele Anleger der Meinung waren, dass selbst miserable Anlagen besser als Abgaben an den Fiskus seien. Heute wissen diese Investoren, dass sie die Rechnung ohne den Wirt gemacht haben. Die meisten Beteiligungen waren sowohl auf Sand als auch auf Kredit gebaut.

          Die Anlagen sind nur noch Bruchteile wert, doch die Schulden glänzen weiterhin in voller Pracht, so dass viele Steuersparmodelle Geldvernichtung in Reinkultur waren. Nun ist wieder einmal Dezember, doch der Wind hat sich gedreht. Die Finanzverwaltung hat den meisten Steuersparmodellen das Wasser abgegraben, so dass die Spitzenverdiener in diesen Tagen steuerlich auf dem Trockenen sitzen. Dafür sollten sie dem Finanzminister eigentlich von Herzen danken, aber Dankbarkeit hat ihre eigenen Gesetze. Kurzum: Der Hunger nach Werbungskosten besteht weiter, doch die Lieferanten haben große Probleme, geeigneten Proviant für den „Marsch ins Verderben“ zu liefern. Daher ist es kein Wunder, dass Immobilien unter Denkmalschutz zurzeit bei Spitzenverdienern aller Art besonders beliebt sind. Im Internet sind Portale, die solche Objekte anbieten, wie Pilze aus dem Boden geschossen, doch der wirtschaftliche Gehalt der Objekte erinnert an die unseligen Zeiten der Bauherrenmodelle.

          Anwalt und Zahnarzt könnten auf Abwege geraten

          In der Innenstadt von Reutlingen wird zum Beispiel ein Objekt angeboten. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten, und in der ersten Etage wird eine Wohnung offeriert, die 348.000 Euro kostet. Einschließlich der Grunderwerbsteuer und der Notarkosten wird das gute Stück aller Voraussicht nach auf 365.000 Euro kommen. Dafür werden dem Anleger rund 114 Quadratmeter geliefert. Allein die beiden Zahlen sollten dem geneigten Anleger das weitere Interesse an der Immobilie versalzen, weil ein Quadratmeterpreis von 3200 Euro heftig ist: So viel kosteten Wohnungen in Reutlingen vor der Einführung des Euros in Mark. Offensichtlich wurden aber nicht nur in der Gastronomie, sondern auch in der Immobilienwirtschaft nur die Währungen ausgetauscht.

          Für den stolzen Preis gibt es eine Vier-Zimmer-Wohnung, und die Vermietung soll dem Anleger jeden Monat etwa 969 Euro in die Kasse spülen. Das sind 8,50 Euro pro Quadratmeter, und auch das sind üppige Vorstellungen. Sollte der Ertrag tatsächlich fließen, winkt dem Investor laut Internet eine jährliche Rendite von etwa 8 Prozent - nach Steuern. Das sind angesichts der aktuellen Renditen für Anleihen oder Aktien traumhafte Werte, so dass die üblichen Anleger von A wie Anwalt bis Z wie Zahnarzt wieder in Versuchung und auf Abwege geraten können.

          Bei der Berechnung der Rendite müssen dem Anbieter freilich ein paar Zahlen durcheinandergeraten sein. Wer die Monatsmiete von 969 Euro verzwölffacht, wird auf einen Jahresertrag von 11.628 Euro kommen. Wenn der Kaufpreis durch die Jahresmiete geteilt wird, kommt ein Preis von 31 Jahresmieten heraus. In Schwaben gilt zwar das Motto, dass nichts wert sein kann, was nichts kostet, doch was zu viel ist, bleibt einfach zu viel. Die Rendite vor Steuern beträgt 2,8 Prozent und nach Steuern steigt bei einem Anleger, der pro Jahr und nach der Grundtabelle etwa 200.000 Euro versteuert, die jährliche Verzinsung auf 4,1 Prozent.

          Die wahre Verzinsung ist niedriger

          Die Immobilie wird sich trotz der „gestutzten“ Rendite mit hoher Wahrscheinlichkeit prächtig verkaufen, weil das Objekt innerhalb kurzer Zeit abgeschrieben werden kann. Das Haus fällt unter die Paragraphen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dadurch können 68 Prozent des Gesamtaufwandes innerhalb von zwölf Jahren abgesetzt werden. Hinzu kommt die jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent auf die Altbausubstanz, die 15,5 Prozent des Gesamtaufwandes beträgt. So kommen unter dem Strich jährliche Abschreibungen zusammen, die bei 23.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 18.000 Euro sinken.

          Die hohen Steuervorteile können jedoch nicht den Blick für die Tatsache verstellen, dass sich die ganze Sache mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht rechnen wird. Das wird in einem Zahlungsplan für das nächste Jahrzehnt deutlich. Der Startpreis liegt bei 365.000 Euro. Danach werden dem Anleger insgesamt 120 Mieten je 969 Euro zufließen. Abgeschlossen wird die Zahlungsreihe durch den Verkaufswert, der im ersten Durchgang so hoch wie der Startpreis minus Nebenkosten sein soll, also 348.000 Euro. Bei dieser Betrachtung liegt die jährliche Rendite bei 2,8 Prozent vor Steuern.

          Die wahre Verzinsung wird - falls keine Wunder geschehen - erheblich niedriger sein, weil nicht damit zu rechnen ist, dass ein „vernünftiger“ Anleger in zehn Jahren für eine „alte“ Wohnung, die keine Steuervorteile mehr bietet, wieder 31 Jahresmieten auf den Tisch blättern wird. Sollten nur 25 Jahresmieten bezahlt werden, rutscht die Rendite vor Steuern auf 1,3 Prozent, und bei 20 Jahresmieten sinkt die Verzinsung auf minus 0,5 Prozent.

          Keine Wunderanlagen zum Steuersparen

          Unter Berücksichtigung der Steuervorteile, welche der Sanierer erzielt, sieht die Sache zwar etwas besser aus: Die Ergebnisse liegen zwischen 4,1 und 1 Prozent. Von den 8 Prozent, die im Raum stehen, bleiben die Verzinsungen jedoch weiter Lichtjahre entfernt. Solche Renditen sind nur mit List und Spucke erreichbar. Erstens ist ein Kredit erforderlich, und zweitens ist viel Hoffnung notwendig. Die beiden Zutaten sind zwar bei Geldgeschäften nicht gerade von Vorteil, aber für die „Aufhellung“ der Rendite unverzichtbar.

          Mit Hilfe einer Hypothek von beispielsweise 250.000 Euro sinkt der Startwert der Zahlungsreihe auf 115.000 Euro. In den Folgejahren stehen sich Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die Mieten betragen 11.628 Euro. Hinzu kommen die Steuervorteile aus Vermietung und Verpachtung. Sie beginnen bei 10.000 Euro und sinken im Laufe der Zeit auf 6000 Euro. Die Kreditraten betragen 18.000 Euro, wenn die Hypothek jährlich 4,5 Prozent kostet und jedes Jahr mit 2,7 Prozent getilgt wird. Dafür winkt am Schluss der Veranstaltung ein Endwert von 183.000 Euro, und hinter dieser Zahl verbirgt sich die Differenz zwischen dem erhofften Verkaufspreis (348.000 Euro) und der tatsächlichen Restschuld (165.000 Euro).

          Der Zahlungsplan sieht auf den ersten Blick attraktiv aus. Anfangs werden 115.000 Euro auf den Tisch gelegt. Dann gibt es jährliche Ausschüttungen von 2000 bis 3000 Euro, und am Ende winkt ein Rückfluss von 183.000 Euro. Wenn die Rechnung aufgeht, wird sich das Geschäft mit 6,5 Prozent pro Jahr verzinsen, so dass sich die Frage stellt, wo die Risiken liegen. Die Antwort ist ganz einfach: Die Hoffnung auf einen Verkaufswert von 31 Jahresmieten ist und bleibt ein Traum. Wer sein Geld auf diese Weise anlegt, darf sich nicht wundern, wenn das Geschäft zerplatzt wie eine Seifenblase. Bei einem Verkaufswert von 25 Jahresmieten kommt eine Rendite von 2,9 Prozent heraus, bei 20 Jahresmieten sackt die jährliche Verzinsung auf minus 2,6 Prozent.

          Die verschiedenen Zahlen belegen in aller Deutlichkeit, dass Immobilien unter Denkmalschutz keine Wunderanlagen sind. Sie sind Investitionen wie Anleihen, Beteiligungen und Aktien, und wenn der Einstiegspreis zu hoch ist, helfen in der Regel auch Beten und Hoffen nicht weiter. Das ist zwar ein alter Hut, doch gerade beim „Steuersparen“ sollte die Erkenntnis beherzigt werden, dass Abgaben und sinnvolle Anlagen in den meisten Fällen die bessere Lösung sind, auch im Dezember.

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