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Vermögensfrage : Steuersparmodelle sind fragwürdig

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Denkmalgeschützte Immobilien sind bei Spitzenverdienern aller Art derzeit beliebte Anlagen. In vielen Fällen führen sie aber zu Verlusten. Denn der Kaufpreis ist meist viel zu hoch und die erhofften Mieteinnahmen mager.

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          In den letzten 30 Jahren war der Dezember stets der Monat der Steuersparer. Da gab es für Gutbetuchte in der Regel kein Halten mehr. Was nach Werbungskosten und Steuervorteilen roch, ging weg wie warme Semmeln: Immobilien, Filme, Flugzeuge, Schiffe, Solaranlagen und Windkraftanlagen verkauften sich in dieser Zeit wie von selbst, weil viele Anleger der Meinung waren, dass selbst miserable Anlagen besser als Abgaben an den Fiskus seien. Heute wissen diese Investoren, dass sie die Rechnung ohne den Wirt gemacht haben. Die meisten Beteiligungen waren sowohl auf Sand als auch auf Kredit gebaut.

          Die Anlagen sind nur noch Bruchteile wert, doch die Schulden glänzen weiterhin in voller Pracht, so dass viele Steuersparmodelle Geldvernichtung in Reinkultur waren. Nun ist wieder einmal Dezember, doch der Wind hat sich gedreht. Die Finanzverwaltung hat den meisten Steuersparmodellen das Wasser abgegraben, so dass die Spitzenverdiener in diesen Tagen steuerlich auf dem Trockenen sitzen. Dafür sollten sie dem Finanzminister eigentlich von Herzen danken, aber Dankbarkeit hat ihre eigenen Gesetze. Kurzum: Der Hunger nach Werbungskosten besteht weiter, doch die Lieferanten haben große Probleme, geeigneten Proviant für den „Marsch ins Verderben“ zu liefern. Daher ist es kein Wunder, dass Immobilien unter Denkmalschutz zurzeit bei Spitzenverdienern aller Art besonders beliebt sind. Im Internet sind Portale, die solche Objekte anbieten, wie Pilze aus dem Boden geschossen, doch der wirtschaftliche Gehalt der Objekte erinnert an die unseligen Zeiten der Bauherrenmodelle.

          Anwalt und Zahnarzt könnten auf Abwege geraten

          In der Innenstadt von Reutlingen wird zum Beispiel ein Objekt angeboten. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten, und in der ersten Etage wird eine Wohnung offeriert, die 348.000 Euro kostet. Einschließlich der Grunderwerbsteuer und der Notarkosten wird das gute Stück aller Voraussicht nach auf 365.000 Euro kommen. Dafür werden dem Anleger rund 114 Quadratmeter geliefert. Allein die beiden Zahlen sollten dem geneigten Anleger das weitere Interesse an der Immobilie versalzen, weil ein Quadratmeterpreis von 3200 Euro heftig ist: So viel kosteten Wohnungen in Reutlingen vor der Einführung des Euros in Mark. Offensichtlich wurden aber nicht nur in der Gastronomie, sondern auch in der Immobilienwirtschaft nur die Währungen ausgetauscht.

          Für den stolzen Preis gibt es eine Vier-Zimmer-Wohnung, und die Vermietung soll dem Anleger jeden Monat etwa 969 Euro in die Kasse spülen. Das sind 8,50 Euro pro Quadratmeter, und auch das sind üppige Vorstellungen. Sollte der Ertrag tatsächlich fließen, winkt dem Investor laut Internet eine jährliche Rendite von etwa 8 Prozent - nach Steuern. Das sind angesichts der aktuellen Renditen für Anleihen oder Aktien traumhafte Werte, so dass die üblichen Anleger von A wie Anwalt bis Z wie Zahnarzt wieder in Versuchung und auf Abwege geraten können.

          Bei der Berechnung der Rendite müssen dem Anbieter freilich ein paar Zahlen durcheinandergeraten sein. Wer die Monatsmiete von 969 Euro verzwölffacht, wird auf einen Jahresertrag von 11.628 Euro kommen. Wenn der Kaufpreis durch die Jahresmiete geteilt wird, kommt ein Preis von 31 Jahresmieten heraus. In Schwaben gilt zwar das Motto, dass nichts wert sein kann, was nichts kostet, doch was zu viel ist, bleibt einfach zu viel. Die Rendite vor Steuern beträgt 2,8 Prozent und nach Steuern steigt bei einem Anleger, der pro Jahr und nach der Grundtabelle etwa 200.000 Euro versteuert, die jährliche Verzinsung auf 4,1 Prozent.

          Die wahre Verzinsung ist niedriger

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