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Vermögensfrage : Steuersparmodelle sind fragwürdig

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Die Immobilie wird sich trotz der „gestutzten“ Rendite mit hoher Wahrscheinlichkeit prächtig verkaufen, weil das Objekt innerhalb kurzer Zeit abgeschrieben werden kann. Das Haus fällt unter die Paragraphen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dadurch können 68 Prozent des Gesamtaufwandes innerhalb von zwölf Jahren abgesetzt werden. Hinzu kommt die jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent auf die Altbausubstanz, die 15,5 Prozent des Gesamtaufwandes beträgt. So kommen unter dem Strich jährliche Abschreibungen zusammen, die bei 23.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 18.000 Euro sinken.

Die hohen Steuervorteile können jedoch nicht den Blick für die Tatsache verstellen, dass sich die ganze Sache mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht rechnen wird. Das wird in einem Zahlungsplan für das nächste Jahrzehnt deutlich. Der Startpreis liegt bei 365.000 Euro. Danach werden dem Anleger insgesamt 120 Mieten je 969 Euro zufließen. Abgeschlossen wird die Zahlungsreihe durch den Verkaufswert, der im ersten Durchgang so hoch wie der Startpreis minus Nebenkosten sein soll, also 348.000 Euro. Bei dieser Betrachtung liegt die jährliche Rendite bei 2,8 Prozent vor Steuern.

Die wahre Verzinsung wird - falls keine Wunder geschehen - erheblich niedriger sein, weil nicht damit zu rechnen ist, dass ein „vernünftiger“ Anleger in zehn Jahren für eine „alte“ Wohnung, die keine Steuervorteile mehr bietet, wieder 31 Jahresmieten auf den Tisch blättern wird. Sollten nur 25 Jahresmieten bezahlt werden, rutscht die Rendite vor Steuern auf 1,3 Prozent, und bei 20 Jahresmieten sinkt die Verzinsung auf minus 0,5 Prozent.

Keine Wunderanlagen zum Steuersparen

Unter Berücksichtigung der Steuervorteile, welche der Sanierer erzielt, sieht die Sache zwar etwas besser aus: Die Ergebnisse liegen zwischen 4,1 und 1 Prozent. Von den 8 Prozent, die im Raum stehen, bleiben die Verzinsungen jedoch weiter Lichtjahre entfernt. Solche Renditen sind nur mit List und Spucke erreichbar. Erstens ist ein Kredit erforderlich, und zweitens ist viel Hoffnung notwendig. Die beiden Zutaten sind zwar bei Geldgeschäften nicht gerade von Vorteil, aber für die „Aufhellung“ der Rendite unverzichtbar.

Mit Hilfe einer Hypothek von beispielsweise 250.000 Euro sinkt der Startwert der Zahlungsreihe auf 115.000 Euro. In den Folgejahren stehen sich Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die Mieten betragen 11.628 Euro. Hinzu kommen die Steuervorteile aus Vermietung und Verpachtung. Sie beginnen bei 10.000 Euro und sinken im Laufe der Zeit auf 6000 Euro. Die Kreditraten betragen 18.000 Euro, wenn die Hypothek jährlich 4,5 Prozent kostet und jedes Jahr mit 2,7 Prozent getilgt wird. Dafür winkt am Schluss der Veranstaltung ein Endwert von 183.000 Euro, und hinter dieser Zahl verbirgt sich die Differenz zwischen dem erhofften Verkaufspreis (348.000 Euro) und der tatsächlichen Restschuld (165.000 Euro).

Der Zahlungsplan sieht auf den ersten Blick attraktiv aus. Anfangs werden 115.000 Euro auf den Tisch gelegt. Dann gibt es jährliche Ausschüttungen von 2000 bis 3000 Euro, und am Ende winkt ein Rückfluss von 183.000 Euro. Wenn die Rechnung aufgeht, wird sich das Geschäft mit 6,5 Prozent pro Jahr verzinsen, so dass sich die Frage stellt, wo die Risiken liegen. Die Antwort ist ganz einfach: Die Hoffnung auf einen Verkaufswert von 31 Jahresmieten ist und bleibt ein Traum. Wer sein Geld auf diese Weise anlegt, darf sich nicht wundern, wenn das Geschäft zerplatzt wie eine Seifenblase. Bei einem Verkaufswert von 25 Jahresmieten kommt eine Rendite von 2,9 Prozent heraus, bei 20 Jahresmieten sackt die jährliche Verzinsung auf minus 2,6 Prozent.

Die verschiedenen Zahlen belegen in aller Deutlichkeit, dass Immobilien unter Denkmalschutz keine Wunderanlagen sind. Sie sind Investitionen wie Anleihen, Beteiligungen und Aktien, und wenn der Einstiegspreis zu hoch ist, helfen in der Regel auch Beten und Hoffen nicht weiter. Das ist zwar ein alter Hut, doch gerade beim „Steuersparen“ sollte die Erkenntnis beherzigt werden, dass Abgaben und sinnvolle Anlagen in den meisten Fällen die bessere Lösung sind, auch im Dezember.

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