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Vermögensfrage : Risikobereitschaft bestimmt Eigenheimfinanzierung

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Über die optimale Finanzierung des Eigenheims kann man sich streiten. Derzeit redet alle Welt von Kapitalpolicen, Leibrenten, Riester-Verträgen und Rürup-Renten. Sie sind jedoch mit Vorsicht zu genießen.

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          Eigenheime stehen auf der Wunschliste junger Familien ganz oben. Der Weg an den eigenen Kamin ist jedoch mit hohem Aufwand verbunden. Einfamilienhäuser kosten in Deutschland im Schnitt um die 300.000 Euro, so dass Eigenkapital von 50.000 bis 60.000 Euro notwendig ist, um von den Banken die notwendigen Hypotheken zu erhalten. Die Wahl des „richtigen“ Sparvertrags für das Eigenkapital hängt in erster Linie von der Risikobereitschaft der Anleger ab.

          Hypotheken mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kosten zur Zeit etwa 5 Prozent, und dieser Satz teilt die Privatleute – grob gesagt – in zwei Lager. Wer die Meinung vertritt, in den nächsten 30 bis 35 Jahren für monatliche Sparraten mehr als 5 Prozent nach Steuern zu bekommen, setzt auf Aktien und zieht diese Sparpläne vom ersten bis zum letzten Tag durch. Zwischendurch wird ein Festkredit aufgenommen, für den jedoch nur Zinsen bezahlt werden. Der Kredit selbst wird so spät wie möglich, in der Regel aber zu Beginn des Ruhestandes, aus dem Aktiendepot getilgt.

          Ganz anders sieht die Planung bei Leuten aus, die auf Sicherheit bedacht sind. Sie glauben nicht daran, den Hypothekenzins zu schlagen. Daher schließen sie kurzfristige Sparverträge ab, die bis zum Bau oder Kauf des Eigenheims laufen. Nun wird der Schalter voll auf die Tilgung des Kredites umgelegt. Später wird der Schalter wieder auf Sparverträge umgelegt, dieses Mal aber für den Aufbau des freien Vorsorgekapitals.

          Klassische Sparpläne sind die bessere Lösung

          Man kann darüber streiten, wie die optimale Finanzierung des Eigenheims aussieht. Entscheidend ist nur die Tatsache, den richtigen Weg zu erkennen und später nicht auf Abwege zu geraten. Kapitalpolicen, Leibrenten, Riester-Verträge und Rürup-Renten sind, auch wenn alle Welt davon redet, in beiden Lagern mit Vorsicht zu genießen. Die Angebote sind Spezialprodukte für die Altersvorsorge, und die Sparer bekommen ihr Geld in Form zum Teil nur in Form lebenslanger Renten zurück.

          In vielen Fällen mögen solche Verträge ein Segen sein, doch wer in seine Lebensplanung auch Eigenheime und Kredite einbindet, sollte sich in jungen Jahren vor dem Abschluss solcher Verträge hüten, weil sie nicht ins Konzept passen. Hier sind die klassischen Sparpläne die bessere Lösung, und die Chancen und Risiken werden in folgendem Modell deutlich.

          Ein Sparer ist 30 Jahre jung. Er will in den nächsten 35 Jahren sowohl das Eigenheim als auch die Altersvorsorge stemmen, wobei das Eigenheim in zehn Jahren errichtet oder gekauft werden soll. Für beide Vorhaben sollen fünf Jahre monatlich 500 Euro, weitere fünf Jahre monatlich 1000 Euro und für die restlichen 25 Jahre monatlich 2000 Euro zur Verfügung stehen.

          Der „sichere“ Weg ins Eigenheim ist kompliziert

          Das führt bei den Liebhabern von Aktien zu einem Sparvertrag von 60 Raten à 500 Euro, 60 Raten à 1000 Euro und 240 Raten à 750 Euro. Die „fehlenden“ 1250 Euro der dritten Periode müssen für die Verzinsung des Kredites – hier 300.000 Euro – reserviert werden. Bei einer Rendite von 7 Prozent kann der Sparer in 35 Jahren mit einem Guthaben von rund einer Million Euro rechnen. Eigentlich sollten 1,3 Millionen Euro auf dem Konto stehen, doch die Differenz fließt als Abgeltungsteuer in die Staatskasse.

          Das Endguthaben muss um den Kredit gekürzt werden, weil die Schulden in 35 Jahren aus dem Aktiendepot getilgt werden müssen. Damit hat der Anleger zu Beginn des Ruhestandes auf der einen Seite das lastenfreie Eigenheim im Wert von schätzungsweise 300.000 Euro und auf der anderen Seite das Depot in einer Größenordnung von voraussichtlich 700.000 Euro. Ob das Geld weiterhin in Aktien angelegt werden wird, muss zu gegebener Zeit entschieden werden. Das Sparprogramm wird mit hoher Wahrscheinlichkeit aber zu Ende sein, weil der Anleger im Ruhestand von den Erträgen, vielleicht sogar auch von dem Kapital, leben will.

          Die „sichere“ Weg ins Eigenheim ist etwas komplizierter. Bis zum Einzug ins Eigenheim sind Bausparverträge und Banksparpläne eine Überlegung wert. Anschließend sollten mit voller Kraft nur noch die Schulden getilgt werden. Sobald die Verbindlichkeiten vom Tisch sein werden, können die Monatsraten in Anleihen investiert werden. Wer diesen Weg einschlagen will, wird mit dem Abschluss eines Bausparvertrages in einer Größenordnung von 120 000 Euro beginnen. In diesen Topf werden 120 Raten à 500 Euro eingezahlt. Unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr von 1 Prozent, des gegenwärtigen Nominalzinses von 1 Prozent pro Jahr und der laufenden Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent wird das Sparkonto im Laufe der zehn Jahre auf 61.000 Euro anwachsen.

          Die Risikobereitschaft ist ausschlaggebend

          Ab dem sechsten Jahr folgt der zweite Sparvertrag. Er sollte bei einer Bank abgeschlossen werden, weil die Laufzeit nur fünf Jahre betragen wird. Bei einem Guthabenzins von 3 Prozent und der Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent werden sich in dem zweiten Topf etwa 32.000 Euro ansammeln, so dass in zehn Jahren insgesamt 93.000 Euro zur Verfügung stehen werden. Folglich müssen 207.000 Euro aufgenommen werden, und für die Verzinsung und Tilgung dieses Betrages werden monatlich 2000 Euro zur Verfügung stehen.

          Die Rückführung läuft über zwei Schienen. Bei der Bausparkasse sind 59.000 Euro zu tilgen, und bei der Bank sind 148.000 Euro zurückzuzahlen. Die Raten werden bei 600 und 1400 Euro liegen. Die Laufzeit des Bauspardarlehens wird zehn Jahre betragen. Der Bankkredit wird nach elf Jahren getilgt worden sein, so dass der Anleger zu seinem 51. Geburtstag schuldenfrei sein wird. Aus dem finanziellen Schneider wird der Investor freilich noch lange nicht sein, weil die folgenden 168 Raten in den Aufbau der Altersversorgung fließen sollten.

          Die Höhe des Vorsorgekapitals oder der Rente wird, das liegt auf der Hand, wiederum vom Risikoprofil des Anlegers abhängen. Es ist kaum damit zu rechnen, dass sicherheitsorientierte Sparer, die im Alter von 30 Jahren um Aktien einen großen Bogen gemacht haben, 21 Jahre später zu den Anhängern der Börse gehören werden. Daher ist bei den Zinssätzen für „risikoarme“ Geldanlagen gewisse Zurückhaltung geboten. Mehr als 3 bis 4 Prozent sollten nach Möglichkeit nicht angesetzt werden, und von diesen Sätzen ist wieder die Abgeltungsteuer abzuziehen.

          Wer die Anschlüsse verpasst, hat wie bei der Bahn ein Problem

          Wer insgesamt 168 Monatsraten von jeweils 2000 Euro in einen Spartopf steckt, der jedes Jahr mit 3,5 Prozent verzinst wird, kann am Ende auf ein Guthaben von 400.000 Euro hoffen. Das sind im Vergleich zu der Aktienlösung rund 300.000 Euro weniger. Das ist auf den ersten Blick viel Geld, doch die Unterschiede sollten nach Möglichkeit gar nicht gegenübergestellt werden, weil sonst Äpfel mit Birnen verglichen werden. Hier wird auf Risiko, dort wird auf Sicherheit gesetzt.

          Die erste Lösung ist ein „konsequentes“ Zinsdifferenzgeschäft. Der Anleger rechnet mit einem Kreditzins von 5 Prozent und hofft auf eine Aktienrendite von 6 Prozent. Wenn die Rechnung aufgeht, winkt in 35 Jahren entsprechender Lohn. Der Schuss kann aber auch nach hinten losgehen, und wenn es besonders dick kommt, wird der Spekulant am Ende auf Schulden sitzen. Das wird bei dem zweiten Ansatz nicht passieren. Der Bausparvertrag und der Banksparplan sind, so langweilig sie sein mögen, sichere Fundamente, und bei der Tilgung der Schulden kann, solange die Raten gezahlt werden, nichts anbrennen.

          Hier drohen Verwerfungen beim Sparprogramm fürs Alter, doch wer die Kirche im Dorf stehen lässt, kann damit rechnen, dass die Backsteine auch 20 Jahre später noch aufeinander liegen. Es werden zwar „nur“ 400.000 Euro sein, doch wenn die Anleger nicht zu alt werden, sieht es gar nicht schlecht aus. Bei einer Rentendauer von 20 Jahren winken jeden Monat etwa 2100 Euro, und selbst bei einer Restlaufzeit von 35 Jahren werden es noch 1400 Euro sein. Voraussetzungen für diesen Erfolg sind aber, um das noch einmal in aller Deutlichkeit zu sagen, der rechtzeitige Einstieg in die Sparverträge, der pünktliche Umstieg auf die Tilgung der Kredite und die konsequente Rückkehr in die Sparverträge. Wer die Anschlüsse verpasst, hat wie bei der Bahn ein Problem: Er muss warten, und das kostet Geld und Nerven!

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