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Vermögensfrage : Immobilienfinanzierung ist ein Puzzlespiel

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Der entscheidende Punkt bei der Finanzierung vermieteter Wohnungen ist die Differenz zwischen Kredit- und Geldanlagezins. Denn diese sollte groß genug ausfallen, um den Verlust, der durch die Besteuerung der Habenzinsen anfällt, auszugleichen.

          Die Aussetzung der Tilgung spielt bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine Rolle mehr. Vor zehn Jahren, als es noch Kapitalversicherungen mit steuerfreien Ablaufleistungen gab, gehörte es für Topverdiener zum guten Ton, statt eines Annuitätendarlehens einen Festkredit aufzunehmen und die Tilgung in Versicherungen einzuzahlen. Seit der Besteuerung der Policen ist diese Finanzierung von der Bildfläche verschwunden. Genauso sind Modelle mit Fondspolicen und Investmentfonds in der Mottenkiste gelandet.

          Bei den Policen unterliegt die Hälfte der Zinsen der persönlichen Besteuerung, und die Aktiensparpläne werden mit der Abgeltungsteuer belastet. Dadurch haben Zinsdifferenzgeschäfte – hier der Kredit mit den abzugsfähigen Sollzinsen, dort die Geldanlagen mit den steuerpflichtigen Habenzinsen – viel an Attraktivität eingebüßt. Aber wer die Kredite durchrechnet, findet bei den aktuellen Zinsen interessante Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu senken.

          Das Eigenkapital wird ohne Umwege eingesetzt

          Ein Unternehmer möchte eine Immobilie für 3 Millionen Euro bauen. An Eigenmitteln sind 1 Million Euro vorhanden, so dass Fremdmittel über 2 Millionen Euro aufzunehmen sind. Die Hausbank schlägt vor, die Finanzierung zu dritteln. Die erste Million wird mit dem Eigenkapital abgedeckt. Für die zweite Million wird ein klassisches Annuitätendarlehen bereitgestellt, das jährlich 4 Prozent kostet und über 15 Jahre getilgt wird. Bei der dritten Million kommen ein Festkredit und ein Bausparvertrag zum Einsatz. Der Festkredit kostet jährlich 3,5 Prozent und läuft siebeneinhalb Jahre. In dieser Zeit wird der Bausparvertrag aufgefüllt. Nach der Zuteilung wird der Bausparkredit so getilgt, dass auch dieser Block nach 15 Jahren getilgt worden sein wird.

          Der Vorschlag ist solide Hausmannskost. Das Eigenkapital wird ohne Umweg eingesetzt. Die Hypothek der Bank kostet 4 Prozent pro Jahr. Der Zinssatz ist 15 Jahre fest. Damit fallen 180 Raten à 7397 Euro an. Bei dem Festdarlehen sind Zinsen von 3,5 Prozent pro Jahr zu entrichten. Das sind 90 Zahlungen à 2917 Euro. Im selben Zeitraum sind 90 Raten à 5500 Euro an die Bausparkasse zu überweisen. In der Folge fallen für den Bausparkredit, der jährlich 3,75 Prozent kostet, weitere 90 Raten à 6344 Euro an. Folglich kommt unter dem Strich ein Zahlungsstrom heraus, der aus zwei Teilen besteht. In der ersten Halbzeit sind 90 Raten à 15.814 Euro zu bezahlen, und in der zweiten Halbzeit sind es 90 Raten à 13.741 Euro. Umrandet werden die 180 Zahlungen von dem Startbetrag, der bei 2 Millionen Euro liegt, und von der Restschuld, die bei null Euro liegt. Das führt zu einem Effektivzins von 4,22 Prozent vor Steuern. Werden die Steuervorteile, die sich aus dem Abzug der Sollzinsen ergeben, in die Finanzierung eingebaut, sinken die Kosten auf 2,33 Prozent nach Steuern.

          Mit viel Mut kann man richtig viel sparen

          Das Problem stellt der Bausparvertrag dar. Würde der Unternehmer sowohl die erste als auch die zweite Million auf dieselbe Weise finanzieren, könnte er rund 5000 Euro sparen. Das ist bei einem Kredit von 2 Millionen Euro zwar nicht viel, aber der Bausparvertrag bringt dem Unternehmer keinen Vorteil. Denn über siebeneinhalb Jahre wird einerseits Kapital zu 3,5 Prozent aufgenommen und andererseits Geld zu 1 Prozent angelegt. Das kann nicht gut gehen, und die Alternative der Hypothek zu 4 Prozent ist günstiger.

          Richtig sparen kann der Unternehmer, wenn er viel Mut aufbringt. Die Tilgung wird ausgesetzt, und das Geld fließt in Anleihen und Aktien. Der Vorschlag sieht auf den ersten Blick abenteuerlich aus. Er bietet aber Chancen, und das gilt für viele Kredite mit Schuldzinsenabzug. Anleger mit einem Steuersatz von mehr als 40 Prozent und Vertrauen in Anleihen und Aktien sollten sich die Aussetzung der Tilgung ansehen, weil die Differenz zwischen Sollzins nach Einkommensteuer und Habenzins nach Abgeltungsteuer interessante Perspektiven bietet. Es ist denkbar, die erste Million wiederum als Eigenkapital einzusetzen. Die anderen Einheiten werden mit Hilfe von Festdarlehen dargestellt. Sie kosten 4 Prozent vor Steuern. Wichtig ist die Erkenntnis, dass die Kosten nach Steuern auf 2,3 Prozent sinken, wenn in den nächsten 15 Jahren jährlich 250.000 Euro versteuert werden. Die Sollzinsen von 2,3 Prozent können, wenn es gut läuft, mit Versicherungen und Standardaktien geknackt werden.

          Wichtig ist allein die Hoffnung auf 5 Prozent

          Kapitalversicherungen stellen zur Zeit jährliche Renditen von 3,5 Prozent in Aussicht. Davon bleiben nach Steuern etwa 2,8 Prozent übrig, weil am Ende der Laufzeit die Hälfte der Zinsen der Einkommensteuer zu unterwerfen ist. Wie sich Aktien in Zukunft rentieren werden, weiß kein Mensch. Wichtig ist allein die Hoffnung, dass Aktien in Zukunft mindestens 5 Prozent bringen werden. Das sind nach Abzug der Abgeltungsteuer knapp 3,9 Prozent. Bei diesen Zahlen wird der Abstand zu den Krediten so groß, dass sich die Sache rechnet.

          Die Festkredite und die Geldanlagen ergeben, wenn die Zahlungen saldiert werden, einen Effektivzins von 1,5 Prozent. Die Kosten der Ausgangsmodelle liegen bei 2,3 Prozent. Das ist eine Differenz von 80 Basispunkten, und der Barwert der Vorteile beträgt 120.000 Euro. Noch vorteilhafter ist die Variante des Kredits über 3 Millionen Euro. Das Eigenkapital und die Tilgungen werden zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien gesteckt. Dadurch sinken die Kosten auf 0,5 Prozent pro Jahr, und der Barwert der Zinsdifferenzen steigt auf 285.000 Euro.

          Mit dem Kredit haben Banken ein gutes Druckmittel

          Die Aussetzung der Tilgung ist nichts für schwache Nerven, weil fünf Voraussetzungen erfüllt werden müssen. Erstens: Der Unternehmer braucht während der Finanzierung einen Einkommensteuersatz von mindestens 40 Prozent. Zweitens: Die Abgeltungsteuer darf nicht höher als 25 Prozent sein. Drittens: Anleihen und Policen müssen eine jährliche Rendite von mindestens 3,5 Prozent abwerfen. Viertens: Aktien sollten eine Verzinsung von wenigstens 5 Prozent pro Jahr bringen. Fünftens: Bei den Anlagen ist auf die Kosten zu achten.

          Wenn die Banken auf der einen Seite zwei oder drei Millionen Euro herausrücken sollen, werden sie auf der anderen Seite versuchen, aus dem Eigenkapital und den Tilgungen „zusätzlichen“ Honig zu saugen. Sie werden versuchen, dem Unternehmer „teure“ Geldanlagen anzudrehen, und mit dem Kredit haben sie das beste Druckmittel in der Hand. In diesem Fall sollte der Anleger freilich alle Hoffnung fahren lassen, noch auf einen grünen Zweig zu kommen. Die Gebühren und Kosten aktiver Investmentfonds und Vermögensverwaltungen sind so hoch, dass die Zinsdifferenzen zwischen Kredit und Anlage wie Schnee in der Sonne schmelzen. In vielen Fällen droht sogar die Gefahr negativer Zinsdifferenzen. In diesen Fällen bleibt die Hausmannskost, so fade sie schmecken mag, die beste Lösung, zur Not sogar mit dem Bausparvertrag!

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