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Vermögensfrage : Immobilienfinanzierung ist ein Puzzlespiel

  • -Aktualisiert am

Richtig sparen kann der Unternehmer, wenn er viel Mut aufbringt. Die Tilgung wird ausgesetzt, und das Geld fließt in Anleihen und Aktien. Der Vorschlag sieht auf den ersten Blick abenteuerlich aus. Er bietet aber Chancen, und das gilt für viele Kredite mit Schuldzinsenabzug. Anleger mit einem Steuersatz von mehr als 40 Prozent und Vertrauen in Anleihen und Aktien sollten sich die Aussetzung der Tilgung ansehen, weil die Differenz zwischen Sollzins nach Einkommensteuer und Habenzins nach Abgeltungsteuer interessante Perspektiven bietet. Es ist denkbar, die erste Million wiederum als Eigenkapital einzusetzen. Die anderen Einheiten werden mit Hilfe von Festdarlehen dargestellt. Sie kosten 4 Prozent vor Steuern. Wichtig ist die Erkenntnis, dass die Kosten nach Steuern auf 2,3 Prozent sinken, wenn in den nächsten 15 Jahren jährlich 250.000 Euro versteuert werden. Die Sollzinsen von 2,3 Prozent können, wenn es gut läuft, mit Versicherungen und Standardaktien geknackt werden.

Wichtig ist allein die Hoffnung auf 5 Prozent

Kapitalversicherungen stellen zur Zeit jährliche Renditen von 3,5 Prozent in Aussicht. Davon bleiben nach Steuern etwa 2,8 Prozent übrig, weil am Ende der Laufzeit die Hälfte der Zinsen der Einkommensteuer zu unterwerfen ist. Wie sich Aktien in Zukunft rentieren werden, weiß kein Mensch. Wichtig ist allein die Hoffnung, dass Aktien in Zukunft mindestens 5 Prozent bringen werden. Das sind nach Abzug der Abgeltungsteuer knapp 3,9 Prozent. Bei diesen Zahlen wird der Abstand zu den Krediten so groß, dass sich die Sache rechnet.

Die Festkredite und die Geldanlagen ergeben, wenn die Zahlungen saldiert werden, einen Effektivzins von 1,5 Prozent. Die Kosten der Ausgangsmodelle liegen bei 2,3 Prozent. Das ist eine Differenz von 80 Basispunkten, und der Barwert der Vorteile beträgt 120.000 Euro. Noch vorteilhafter ist die Variante des Kredits über 3 Millionen Euro. Das Eigenkapital und die Tilgungen werden zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien gesteckt. Dadurch sinken die Kosten auf 0,5 Prozent pro Jahr, und der Barwert der Zinsdifferenzen steigt auf 285.000 Euro.

Mit dem Kredit haben Banken ein gutes Druckmittel

Die Aussetzung der Tilgung ist nichts für schwache Nerven, weil fünf Voraussetzungen erfüllt werden müssen. Erstens: Der Unternehmer braucht während der Finanzierung einen Einkommensteuersatz von mindestens 40 Prozent. Zweitens: Die Abgeltungsteuer darf nicht höher als 25 Prozent sein. Drittens: Anleihen und Policen müssen eine jährliche Rendite von mindestens 3,5 Prozent abwerfen. Viertens: Aktien sollten eine Verzinsung von wenigstens 5 Prozent pro Jahr bringen. Fünftens: Bei den Anlagen ist auf die Kosten zu achten.

Wenn die Banken auf der einen Seite zwei oder drei Millionen Euro herausrücken sollen, werden sie auf der anderen Seite versuchen, aus dem Eigenkapital und den Tilgungen „zusätzlichen“ Honig zu saugen. Sie werden versuchen, dem Unternehmer „teure“ Geldanlagen anzudrehen, und mit dem Kredit haben sie das beste Druckmittel in der Hand. In diesem Fall sollte der Anleger freilich alle Hoffnung fahren lassen, noch auf einen grünen Zweig zu kommen. Die Gebühren und Kosten aktiver Investmentfonds und Vermögensverwaltungen sind so hoch, dass die Zinsdifferenzen zwischen Kredit und Anlage wie Schnee in der Sonne schmelzen. In vielen Fällen droht sogar die Gefahr negativer Zinsdifferenzen. In diesen Fällen bleibt die Hausmannskost, so fade sie schmecken mag, die beste Lösung, zur Not sogar mit dem Bausparvertrag!

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