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Vermögensfrage : Die Angst vor Inflation vernebelt den Blick

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Entscheidend ist die Rentabilität einer Geldanlage. Eine Kombination von Immobilien, Krediten und Bausparverträgen führt in der Regel jedoch nicht zum gewünschten Ergebnis.

          Die Verwerfungen auf den Finanzmärkten führen bei vielen Privatleuten zu großer Verunsicherung. Auf der einen Seite besteht Angst vor dem Verlust des Geldes, und auf der anderen Seite sind die Kreditzinsen im Keller. Das gilt als ideale Zeiten für die Liebhaber vermieteter Immobilien. Sie fühlen sich in ihrer Ansicht bestärkt, dass Sachwerte wie Aktien, Gold und Immobilien die sichersten Häfen seien, und bei Kosten von 3 Prozent für Hypotheken ist für sie alles klar: Bargeld anzapfen, Kredite aufnehmen und das ganze Geld in rentable Immobilien stecken, fertig ist die Laube. Die Rechnung sieht gut aus, wenn sich die Hoffnungen erfüllen, doch hier und da liegen Steine im Weg, wie in folgendem Beispiel deutlich wird.

          Ein 55 Jahre alter Anleger hat seit Monaten rund 280.000 Euro auf dem Konto liegen. Das Geld wirft kaum Zinsen ab, so dass sich der Mann zu Recht fragt, was er mit dem Kapital machen soll. Er geht wie viele Investoren davon aus, dass die Inflation in naher Zukunft gewaltig steigen wird, weil die riesigen Schuldenberge auf natürliche Weise nicht mehr abzutragen sind. Das Geld soll zehn Jahre zu den üblichen Konditionen angelegt werden: einfach, rentabel, sicher. Schützenhilfe bei den Überlegungen, was in solchen Lebenslagen in Frage kommt, liefern die üblichen Verdächtigen, im vorliegenden Fall der Bauträger, die Hausbank und die Bausparkasse.

          Eine sichere Sache

          Sie machen dem Anleger das Angebot, zum Preis von 500.000 Euro zwei kleine Wohnungen in guter Lage zu kaufen. Bezahlt werden soll die Sache mit Hilfe einer Hypothek in gleicher Höhe. Das Eigenkapital soll in einen neuen Bausparvertrag fließen. In vier Jahren soll der Vertrag zugeteilt, zur Ablösung der Hypothek verwendet und im Laufe von fünf Jahren getilgt werden, so dass der Anleger in neun Jahren, wenn der Ruhestand in Griffweite ist, zwei schuldenfreie Immobilien besitzt.

          Das Geschäft ist in den Augen des Anlegers eine sichere Sache. Die Objekte machen auf ihn einen guten Eindruck, die Hausbank hat ihn in den vergangenen Jahren ordentlich bedient, und auch mit der Bausparkasse hat der Mann in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht. Warum soll es diesmal nicht auch klappen? So einfach die Frage, so einfach ist die Antwort. Die Geschichte kann gutgehen, doch sie ist und bleibt ein Zinsdifferenzgeschäft auf zwei Immobilien mit fragwürdiger Verzinsung, wie ein genauer Blick darauf verrät.

          Die beiden Immobilien kosten mehr als 500.000 Euro. Unter Berücksichtigung der üblichen Spesen wie Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer liegt der Preis bei 525.000 Euro. Dafür winken Monatsmieten von 2000 Euro. Wenn die Objekte ihren Wert behalten, sollten sie in zehn Jahren zum Preis von einer halben Million Euro verkauft werden können. Das führt zu einer Basisverzinsung von 4,3 Prozent vor Steuern und 2,9 Prozent nach Steuern, wenn der Mann bis zum Ruhestand jedes Jahr ungefähr 200.000 Euro versteuert.

          Die Finanzierung des Vorhabens besteht aus Bargeld, Festkredit und Bausparvertrag. Der Anleger zweigt 25.000 Euro ab und begleicht mit dem Betrag die Nebenkosten. Dann schließt er einen Bausparvertrag über 500.000 Euro. Der Eintritt in die Gemeinschaft dieser Freunde kostet 5000 Euro. Mit den restlichen 250.000 Euro wird das Mindestsparguthaben von 50 Prozent auf einen Schlag aufgefüllt, um so bald wie möglich an den zinsgünstigen Bausparkredit von 1,95 Prozent pro Jahr zu kommen. Bis dahin werden 44 Monate ins Land gehen, und so lange muss der Investor einen Festkredit von 500.000 Euro aufnehmen und mit Zinsen von jährlich 3 Prozent bedienen. Das Guthaben auf dem Bausparkonto wird in derselben Zeit mit 1 Prozent verzinst.

          Die Finanzierung besteht aus zwei Blöcken

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