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Die Vermögensfrage : Leben im Eigenheim ist Wohnen im Luxus

Mietfreiheit: Dem Vermieter nicht die Taschen zu füllen, treibt viele Hausbauer an Bild: dpa

Nirgends wohnt man so komfortabel wie im eigenen Haus. Aber was, wenn die Scheidung kommt? Die Gefahren sind groß. Lohnt sich der Kauf?

          6 Min.

          Das Eigenheim bleibt ein Buch mit sieben Siegeln. Das ist das nüchterne Fazit der Berichte, die in den vergangenen Monaten über dieses Thema veröffentlicht worden sind. Zur Erinnerung: Das eigene Dach über dem Kopf steht nach den Beobachtungen des Sparkassenverbandes auf der finanziellen Wunschliste vieler Privatleute an erster Stelle. Die Bundesbank hat in mehreren Berichten vor dem Kauf von Immobilien in Ballungsgebieten gewarnt.

          Volker Looman
          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Die Sparda-Banken sind der Meinung, die Eigenheimquote in Deutschland könne von 43 auf 67 Prozent gesteigert werden. Nun ist die Postbank zu dem Ergebnis gekommen, dass selbstgenutzte Immobilien in einem Drittel aller Landkreise in Zukunft mit Gewinn verkauft werden könnten. Was soll man dazu sagen? Lohnt sich nun das Eigenheim, oder lohnt sich das Eigenheim doch nicht? Die Antwort liegt in der Mitte, und die Hintergründe dieser „unverbindlichen“ Feststellung werden in folgendem Beispiel deutlich.

          Ein Eigenheim kostet 550.000 Euro. Das Objekt in Tabelle 1 liegt weder in Hamburg noch in München, und es steht auch nicht auf dem platten Land, sondern in einer „Region mit ausgewogenem Mix von Chance und Risiko“, wie die Postbank in ihrer Studie schreibt. Das Grundstück hat einen Wert von 200.000 Euro. Die Kosten des Gebäudes liegen bei rund 350.000 Euro. Die Nebenkosten schlagen mit 50.000 Euro zu Buche. Das Haus soll 30 Jahre genutzt werden. Danach wird es möglicherweise verkauft, vielleicht aber doch weiter bewohnt.

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          Der Ertrag der Immobilie ist die Miete. Würden die Anleger zur Miete wohnen, müssten sie dem Vermieter jedes Jahr etwa 20.000 Euro überweisen. Das werden in den nächsten 30 Jahren rund 600.000 Euro sein, wenn die Mieten nicht klettern. Sollten die Mieten jedes Jahr um 1 Prozent steigen, kommen unter dem Strich fast 700.000 Euro zusammen, und diese Summe ist mit hoher Wahrscheinlichkeit die stärkste Triebfeder, warum es so viele Deutsche ins Eigenheim zieht. Das Empfinden, einem Vermieter die Taschen zu füllen, wird anders wahrgenommen als das Gefühl, die Tresore einer Bank zu vergolden.

          Der wunde Punkt aller Eigenheime ist der Wert in der Zukunft. Hier finden zwischen Liebhabern und Gegnern selbstgenutzter Immobilien wahre Glaubenskämpfe statt. Die eine Seite behauptet stur, der Wert von Immobilien steige, und die andere Seite pocht darauf, der Wert von Liegenschaften falle. Hier gibt es kein Regelwerk, so dass jedem Mieter, der sich für ein Eigenheim interessiert, nichts anderes übrig bleiben wird als sich seine eigene Welt zu basteln. Das ist mit Gefahren verbunden, doch was nicht geht, kann nicht passend gemacht werden. Im vorliegenden Fall ist die Entwicklung des Wertes der Immobilie geteilt worden.

          Der Preis für das Grundstück steigt jedes Jahr um 1 Prozent, und der Wert des Gebäudes fällt im selben Zeitraum um 1 Prozent pro Jahr. Hinzu kommt die laufende Instandhaltung von 1 Prozent der Gebäudekosten, so dass der Wert des Objektes – in Anlehnung an die amtlichen Steuertabellen – jedes Jahr um rund 2 Prozent sinkt. Das hat zur Folge, dass das Haus in 30 Jahren für 447.000 Euro verkauft werden kann.

          Die Finanzierung der Immobilie besteht aus zwei Teilen. Das sind auf der einen Seite die Eigenmittel in einer Größenordnung von 150.000 Euro, und das sind auf der anderen Seite die Fremdmittel in Höhe von 400.000 Euro. Der Kredit in Tabelle 2 kostet 3 Prozent pro Jahr, und frei nach dem Motto, dass die Tilgung von Schulden zu den besten Geldanlagen gehört, soll die Hypothek im Laufe von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Das führt zu einem Tilgungssatz von 5,4 Prozent, und die jährlichen Raten für Zins und Tilgung liegen bei 33.507 Euro pro Jahr beziehungsweise 2.792 Euro pro Monat.

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