https://www.faz.net/-hbv-6m8fr

Die Vermögensfrage : Kreditfinanzierte Immobilien reichen nicht

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Der wahre Schutz des Kapitals vor Inflation und Steuern ist die breite Streuung auf verschiedene Geldanlagen. Nur so lassen sich zu große Verluste sicher vermeiden.

          Die Struktur und die Finanzierung des Vermögens sind zwei Probleme, die für jeden Anleger von großer Bedeutung sind. Die Mischung von Bargeld, Anleihen, Immobilien, Aktien und Rohstoffen ist die eine Seite der Medaille, und die Mischung von Eigenkapital und Fremdmitteln ist die andere Seite. Die einen Anleger setzen zum Beispiel auf Immobilien und hohe Kredite, und die anderen Anleger ziehen breite Mischungen mit viel Eigenkapital vor. Hier gibt es einen Königsweg, der zum Erfolg führt. Statt dessen muss jeder Anleger selbst herausfinden, welcher Weg für ihn am besten ist, und die Entscheidung wird, wie so oft bei Geldanlagen, letzten Endes im Bauch entschieden. So wird es auch im folgenden Fall sein.

          Ein lediger Manager ist 55 Jahre alt. Das Privatvermögen des Mannes, der jährlich 200.000 Euro verdient, besteht zu 100 Prozent aus Immobilien, wenn die betrieblichen und staatlichen Rentenansprüche außen vor gelassen werden. Der Anleger hat sich in den letzten 15 Jahren insgesamt fünf Wohnungen gekauft. Sie haben einen Zeitwert von einer Million Euro. Bezahlt worden sind die Immobilien mit Hilfe von Eigenmitteln und Krediten. Die heutigen Verbindlichkeiten liegen bei 500.000 Euro.

          Für Immobilien ein ordentliches Ergebnis

          Mit dieser Mischung hat sich der Manager lange Zeit wohl gefühlt. Das Geld floss in Sachwerte, und die günstigen Kredite versprachen hohe Zusatzrenditen. Nun ist der Anleger aber etwas ins Wanken geraten, und dafür sind drei Gründe verantwortlich. Erstens fragt sich der Anleger, ob die hundertprozentige Ausrichtung auf Immobilien sinnvoll ist. Zweitens stellt sich die Frage, wie die Kredite in Zukunft gestaltet werden sollen. Und drittens ist die Frage aufgekommen, wie sich der Umstieg auf mehrere Anlagen und die Reduzierung der Schulden rechnet.

          Die Struktur des aktuellen Vermögens kommt in den Tabellen 1 bis 3 zum Ausdruck. Die fünf Objekte haben einen aktuellen Gesamtwert von einer Million Euro. Sie lassen sich ohne Probleme bis zur Pensionierung des Managers in zehn Jahren weiter vermieten. Die monatliche Miete liegt bei 5000 Euro. Das sind 60.000 Euro pro Jahr, so dass das Verhältnis von Wert zu Ertrag bei knapp 17 Jahresmieten beträgt. Das ist für Immobilien ein ordentliches Ergebnis. Trotzdem ist die scheinbare Verzinsung von 6 Prozent nicht die tatsächliche Rendite. Hier kommen drei Dinge ins Spiel, die das Ergebnis gewaltig in den Keller drücken.

          Mit Hilfe von Staffelmieten durchsetzbar

          Da ist zunächst der Endwert der Immobilien. Der Wert des Grundstückes mag um 2 Prozent steigen, der Wert der Gebäude wird jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit fallen. Im vorliegenden Fall wird ein jährlicher Schwund von 2 Prozent unterstellt. Das heißt in Zahlen, dass das Grundstück in zehn Jahren etwa 244.000 Euro wert sein kann, die Gebäude aller Voraussicht nach aber nur noch

          640. 000 Euro wert sein werden. Folglich wird der Verkaufserlös in zehn Jahren bei 884.000 Euro liegen.

          Die Mieten sollen in Zukunft jedes Jahr um 2 Prozent steigen. Das ist mit Hilfe von Staffelmieten durchsetzbar. Nicht zu vermeiden sind aber laufende Kosten. Der Besitzer muss Verwalter beschäftigen, hier fallen Reparaturen an, dort können Aufwendungen nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Kurzum: Der Anleger muss etwa 15 Prozent der Mieten für die Bezahlung allfälliger Umtriebe aufwenden, wie der Schweizer sagt. Das senkt den anfänglichen Jahresertrag auf 51.000 Euro, die noch immer ein gutes Ergebnis sind.

          Radikale Umschichtung des Vermögens ist nötig

          Der dritte Faktor ist das Finanzamt. Die Mieten unterliegen in voller Höhe der persönlichen Einkommensteuer. Der Manager kann zwar die Abnutzung der Gebäude – jährlich 2 Prozent – und die laufenden Kosten mit den Mieten verrechnen. Das befreit den Mann aber nicht von Abgaben. Sie beginnen bei 16.000 Euro und klettern im Laufe der Zeit auf 20.000 Euro. Das zehrt an der Rendite. Der Verschleiß, die Kosten und die Steuern drücken, wenn die Immobilie isoliert betrachtet wird, auf eine Verzinsung von 2,9 Prozent nach Steuern.

          Weitere Themen

          Euroboden zum dritten

          Hochzinsanleihen : Euroboden zum dritten

          Der im gehobenen Wohnsegment aktive Projektentwickler und Bauträger Euroboden kommt am Montag mit einer neuen Anleihe auf den Markt. Allem Anschein nach ist die Nachfrage gut.

          Topmeldungen

          Das Hauptquartier der Vereinten Nationen in New York

          Vereinigte Staaten : Zwei kubanische UN-Diplomaten ausgewiesen

          Kurz vor der UN-Vollversammlung hat Amerika zwei Vertreter Kubas ausgewiesen. Deren Aktionen seien laut Außenministerium gegen die nationale Sicherheit der Vereinigten Staaten gerichtet gewesen. Kuba spricht von Verleumdung.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.