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Hypotheken-Kredite : Schenken Sie der Bank keine Zinsen!

Alle Immobilienkredite gehören auf dem Prüfstand: Nicht nur den neuen Käufern bietet sich derzeit ein traumhaftes Zins-Umfeld. Bild: nordphoto

Die historische Niedrigzinsphase sollten Haus- und Wohnungsbesitzer dankend annehmen. Wer sein Haus noch nicht abbezahlt hat, der kann in vielen Fällen jetzt günstig umschulden oder sich die niedrigen Zinsen vorab sichern.

          8 Min.

          Die Akte mit der Immobilienfinanzierung liegt tief vergraben im hintersten Schrankwinkel. Und da soll sie nach Meinung der meisten Immobilienkäufer auch bleiben. Eine Trägheit, die viel Geld kostet und die Banken freut. Dabei bietet die Niedrigzinsphase nicht nur für diejenigen, die jetzt gerade eine Immobilie kaufen, ein traumhaftes Umfeld. Auch die schon bestehenden Immobilienkredite im Volumen von einer Billion Euro in Deutschland gehören unbedingt auf den Prüfstand. Denn die meisten der Altkunden können auch von den Niedrigzinsen profitieren.

          Daniel Mohr
          Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Wir wollen an dieser Stelle vier Gruppen unterscheiden. Die erste Gruppe sollte eigentlich schon gehandelt haben. Dass sind all diejenigen, die ursprünglich einen Kreditvertrag mit mehr als 10 Jahren Laufzeit abgeschlossen haben und bei denen die ersten zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens schon vorüber sind. Sie haben seit Ablauf der zehn Jahre ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht, das ihnen zu jedem Zeitpunkt mit sechs Monaten Frist die Kündigung ihres Kredits erlaubt. Die Kündigung ist quasi in allen Fällen ratsam. Zumindest sollte sich jeder Angebote einholen.

          Wenn dann bei der Bonitätsprüfung eine Verschlechterung festgestellt wird und keine Kreditwürdigkeit mehr besteht oder nur zu schlechteren Konditionen, kann immer noch der alte Vertrag beibehalten werden. In der Regel wird aber demjenigen, der schon zehn Jahre bewiesen hat, dass er einen Kredit bedienen konnte, eine bessere Bonität bescheinigt. Zumal sich meistens auch noch das Einkommen erhöht hat.

          Alte Kredite sollten dringend umgeschuldet werden

          Überdies ist aber vor allem der Zinsvorteil enorm. Wer schon mindestens zehn Jahre in seinem Kreditvertrag steckt, wird ihn irgendwann vor dem Frühjahr 2005 abgeschlossen haben. Damals betrugen die Zinsen für langfristige Kreditverträge, zum Beispiel mit 15 Jahren Laufzeit, mehr als 5 Prozent, teilweise sogar 7 Prozent. Nehmen wir als Beispiel einen Vertrag, der vor zehn Jahren mit 5 Prozent Zinsen über 15 Jahre in Höhe von 300.000 Euro abgeschlossen wurde.

          Bild: F.A.Z.

          Wegen der hohen Zinsen hat der Kreditnehmer sich nur eine Tilgungsrate von 1 Prozent leisten können und hat dennoch eine monatliche Rate von 1500 Euro zahlen müssen. Bei dieser zähen Form der Schuldentilgung bleibt ihm heute noch eine Restschuld von 261.000 Euro. Dieses Trauerspiel muss er sich die nächsten fünf Jahre seiner Kreditlaufzeit nicht mehr antun. Er sollte sich dringend nach einem neuen Kredit umsehen und dann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

          So findet er heute Angebote, bei denen er mit einer leicht erhöhten Monatsrate von 1600 Euro in 15 Jahren seinen Kredit komplett abbezahlt hätte. Unterstellt wird dabei ein konstanter Hauswert von 300.000 Euro. Die Banken werden zwar nach zehn Jahren in der Regel eine Neubewertung machen. Doch niemand sollte erwarten, dass dabei die Bäume in den Himmel wachsen, zumal die Immobilien Verschleiß unterliegen. Der Zins beträgt nun nicht mehr 5 Prozent, sondern bei vielen Anbietern 1,6 Prozent, bei anderen aber auch mehr als 2 Prozent. Das zeigt, wie wichtig ein Zinsvergleich ist, in den auch die bisher finanzierende Bank einbezogen werden kann. Zumindest sollte sie aber mit den Angeboten der Konkurrenz konfrontiert werden.

          Die Tilgungsrate erhöht sich in unserem Beispiel spiegelbildlich zum drastisch gesunkenen Zins von 1 auf mehr als 5 Prozent. Hätte der Kunde seinen alten Vertrag noch fünf Jahre bis zum Vertragsende weiterlaufen lassen, stünde am Ende eine Restschuld von 233.000 Euro. Bei seinem neuen Vertrag sind es in fünf Jahren nur noch 181.000 Euro. Allein für diese 52.000 Euro Unterschied sollte doch jeder bereit sein, ein paar Stunden lang alte Unterlagen hervorzukramen, für die neuen Kreditangebote ein paar Fotos von Haus oder Wohnung zu machen und drei Gehaltsabrechnungen und eventuell einen Depotauszug zu fotokopieren.

          Denn viel mehr Aufwand bedeutet die Anschlussfinanzierung nicht. Auch die Kosten eines Bankwechsels sollten angesichts dieser Ersparnis kein Hinderungsgrund sein. Die Abtretung der Grundschuld der alten Bank und die Umschreibung kosten allenfalls 1000 Euro. Ein günstigerer Kreditvertrag kann hingegen viele tausend Euro sparen.

          Wenn der Kreditvertrag bald ausläuft: Angebote einholen!

          Auch die zweite Gruppe sollte sich die Mühe machen, verschiedene Angebote einzuholen. Das sind all diejenigen, deren Kreditverträge demnächst auslaufen. Wer nichts tut, bekommt drei Monate vor Ablauf des Vertrages ein Prolongationsangebot seiner Bank. Die Verlockung ist groß, sich über den deutlich gesunkenen Zinssatz zu freuen und den Vertrag einfach zu unterschreiben. Die alte Akte bleibt im Schrank. Das machen etwa 40 Prozent der Kreditnehmer so. Die Faulheit kostet an dieser Stelle jedoch mehrere tausend Euro.

          Denn die Bank senkt zwar den Zins auf das aktuelle Marktniveau, schreibt aber die Tilgungsrate einfach fort. Im vorherigen Beispiel haben wir schon gesehen, was eine träge Tilgung für Konsequenzen hat: außer Zinsen (fast) nichts gewesen. Der Kredit zieht sich in die Länge und wird kaum weniger. Der Kreditnehmer sollte also idealerweise etwa ein Jahr vor dem Ende seines Kreditvertrages doch einmal seine alte Akte aus dem Schrank suchen und sich ein paar Angebote von anderen Banken einholen, schon allein, um damit seine bisherige Bank herausfordern zu können.

          Wer zum Beispiel vor zehn Jahren einen Vertrag mit zehn Jahren Laufzeit abgeschlossen hat, wird einen Zins von mehr als 4 Prozent gezahlt haben müssen. Heute sind es drei Prozentpunkte weniger. Bei einem Kredit über 200.000 Euro werden nicht mehr 8000 Euro Zinsen im ersten Jahr fällig, sondern nur noch 2000 Euro. 6000 Euro weniger im Jahr, 500 Euro weniger im Monat. Doch der niedrige Zins ist nur die Hälfte wert, wenn das Geld nicht ganz oder zum Großteil für eine erhöhte Tilgung eingesetzt wird. Sonst wird der Kredit bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag fortbestehen.

          Auf dem aktuellen Zinsniveau bieten sich gleichwohl längerfristige Kreditverträge an. Die Zinskurve ist flacher geworden. Das heißt, die Zinsen für lange Laufzeiten sind stärker gefallen als die für kurze Laufzeiten. Der Schuldner sollte zudem über eine Volltilgung nachdenken. Das sind Verträge, an deren Ende keine Restschuld mehr übrig bleibt. Die Banken belohnen das mit einem Zinsabschlag von 0,1 bis 0,3 Prozent.

          Wenn der Kredit noch fünf Jahre läuft: Über Forward-Darlehen nachdenken

          Die dritte Gruppe unserer Betrachtung muss ein wenig länger in sich gehen. Bei ihnen läuft der aktuelle Kreditvertrag noch 1 bis 5 Jahre. Banken bieten Forward-Darlehen an, die es ermöglichen, jetzt schon einen Kreditvertrag für in einem, zwei oder eben auch fünf Jahren abzuschließen. Dafür werden Zinsaufschläge fällig. Doch auch die sind im aktuellen Zinsumfeld stark gefallen. Meist werden nicht einmal mehr 0,2 Prozent je Jahr berechnet. Forward-Darlehen sind jedoch eine Spekulation auf die künftige Zinsentwicklung. In den vergangenen Jahren haben sie sich nicht gerechnet.

          Wer sich zum Beispiel vor drei Jahren den Kreditzins von damals 3 Prozent für zehn Jahre - als historisch günstig bezeichnet - gegen einen Zinsaufschlag gesichert hat, der wird sich heute ärgern. Denn er steckt in diesem Kreditvertrag fest und muss nun inklusive Zinsaufschlag für die frühzeitige Sicherung des Zinsniveaus seinen Kreditvertrag mit knapp 4 Prozent Zinsen für zehn Jahre antreten, während vergleichbare Neuverträge derzeit für 1,2 Prozent zu haben sind.

          Doch heute sieht die Welt noch einmal anders aus als vor drei Jahren. Die Zinssätze sind noch einmal deutlich gefallen. Wer nicht täglich zittern will, ob die Zinsen nicht doch vielleicht bald steigen, kann seine Finanzierung zu günstigen Konditionen nun unter Dach und Fach bringen und damit abhaken (Zinsen zeigt unser Forward-Darlehen-Vergleich). Sicherlich, die Zinsen könnten noch tiefer fallen, doch nach allem Ermessen ist der Spielraum mittlerweile arg begrenzt.

          Als Beispiel soll ein Kreditvertrag dienen, der vor sieben Jahren abgeschlossen wurde und damit noch drei Jahre läuft. Das war kein sehr glücklicher Zeitpunkt, denn Anfang 2008 waren die Zinsen mit 5 Prozent für zehnjährige Darlehen recht hoch. Die Tilgung des 300.000-Euro-Darlehens belief sich dennoch auf 2 Prozent, denn die Familie konnte sich Monatsraten von 1750 Euro leisten. Dass dieser Vertrag keine Freude macht, war schnell klar, erst recht, als die Zinsen in der Finanzkrise drastisch zu sinken begannen. In drei Jahren wird eine Restschuld von 222.000 Euro verbleiben.

          Forward-Darlehen zum Schnäppchenpreis

          Ein heute abgeschlossenes Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung in drei Jahren ist derzeit aber zum Schnäppchenpreis zu haben. Der Kreditnehmer kann es etwas gemütlicher angehen lassen und eine Volltilgung über 15 Jahre abschließen. Dann muss er monatlich nicht mehr 1750 Euro, sondern nur noch 1450 Euro zahlen. Der Zinssatz sinkt inklusive des Zinsaufschlags für den frühzeitigen Vertragsabschluss drei Jahre vor Beginn des Vertrages auf 2,1 Prozent, wie der entsprechende Vergleichsrechner der FMH-Finanzberatung ergibt. Demnach sind die Postbank, die Hypo Vereinsbank und Comdirect in diesem Beispiel die günstigsten Banken. Aber auch Kreditvermittler wie Interhyp, Dr. Klein, Accedo, Enderlein, Hypotheken Discount und Creditweb bieten ähnlich günstige Konditionen.

          Für den Kunden sind solche Kreditvermittler übrigens nicht teurer. Sie suchen ihm aus einer Vielzahl von Angeboten die passendsten aus. Kommt es zum Kreditabschluss mit einer Bank, zahlt diese eine Provision an den Vermittler. Die geht jedoch nicht zu Lasten des Kunden, sondern wird von der Bank dafür gezahlt, dass sie selbst kaum bürokratischen Aufwand hat, sondern der Vermittler schon alle relevanten Unterlagen des Kunden zusammengetragen hat und praktisch nur noch die Vertragsunterschrift bei der Bank aussteht.

          Sollte der Kunde in dem Beispiel seine vorherige Monatsrate von 1750 Euro fortführen wollen, sinkt der Kreditzins sogar auf weniger als 2 Prozent, und der Kredit ist nach 12 Jahren getilgt. Um den Zinseffekt etwas zu verdeutlichen, hilft ein Blick auf die Aufteilung der 1750 Euro. Im alten Vertrag gingen zunächst 1250 Euro im Monat als Zinszahlung an die Bank, und nur 500 Euro wurden getilgt. Und selbst nach zehn Jahren bekam die Bank von der letzten Rate noch 930 Euro Zinsen, und nur 820 Euro konnten für die Tilgung verwendet werden. Der Segen der Niedrigzinsen für den Schuldner zeigt sich im neuen Vertrag. Hier gehen anfangs nur gut 300 Euro als Zinsen an die Bank, und mehr als 1400 Euro werden zur Tilgung eingesetzt. Später wird fast nur noch getilgt.

          Forward-Darlehen gibt's nur für Anschlussfinanzierungen

          Das Forward-Darlehen hat jedoch seinen Preis. Würde der Schuldner denselben Kredit nicht erst in drei Jahren aufnehmen können, sondern schon heute, lägen die Zinssätze etwa 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte niedriger. An dieser Stelle muss jeder für sich entscheiden, ob er in drei Jahren um mehr als diese 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte gestiegene Zinsen erwartet. Dann sollte er den Vertrag jetzt abschließen. Rechnet er mit niedrigeren Zinsen, kann er warten. Oder er sagt sich, rund 2 Prozent Zinsen sind nicht schlecht - im historischen Vergleich sogar sensationell -, die nehme ich, damit habe ich Sicherheit, das Thema ist erledigt, und ich kann besser schlafen.

          Noch wichtiger als sonst schon bei Immobilienkrediten ist in diesem Fall jedoch die Flexibilität des Vertrages. Schließlich bindet sich der Schuldner nicht nur für zehn Jahre, an den Vertrag, sondern er tut dies auch noch drei bis maximal fünfeinhalb Jahre bevor der Vertrag überhaupt anfängt. Bis dahin können sich seine Einkommens-, Vermögens- und sonstigen Lebensverhältnisse grundlegend geändert haben. Sondertilgungsrechte und vor allem die Möglichkeit, die Tilgungsrate ändern zu können, sollten daher zwingend Bestandteil des Vertrages sein.

          Forward-Darlehen sind übrigens nur bei Anschlussfinanzierungen möglich. Wer neu kauft, kann sich auch schon früh um einen Kredit bemühen. Mehr als ein Jahr vor der ersten Auszahlung wird er aber in der Regel nicht bereitgestellt. Die Zinsen für die Bereitstellung sind auch deutlich gesunken, manche Banken verzichten ganz darauf. Ein Forward-Darlehen kann auch nur für einen Teil der fällig werdenden Kreditsumme abgeschlossen werden; so wie auch generell die Anschluss- oder Neufinanzierung in mehrere Kredittranchen mit verschiedenen Laufzeiten oder unter Einbeziehung von Bausparverträgen aufgeteilt werden kann. Gerade wenn mehrere Banken im Spiel sind, ist jedoch die Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundschulden bedeutsam und können den Kredit verteuern. Der Schuldner sollte sich daher fragen, ob der zusätzlichen Komplexität und den mitunter höheren Kosten wirklich ein entsprechender Vorteil gegenübersteht.

          Wenn der Kredit noch sechs Jahre läuft: warten und hoffen

          Die vierte Gruppe kann sich die Niedrigzinsen hingegen nicht sinnvoll sichern. Das sind all diejenigen, deren Kreditverträge erst in mehr als fünfeinhalb Jahren auslaufen oder frühestens dann gekündigt werden können. Die Münchener Hypothekenbank bietet Forward-Darlehen fünfeinhalb Jahre vor Fälligwerden des Kredits. Noch frühere Angebote gibt es nicht. Aus ihren Kreditverträgen kommen die Schuldner zudem nicht oder nur zu hohen Kosten. Viele Banken verweigern eine vorzeitige Kündigung generell. In bestimmten Fällen werden sie gesetzlich zwar dazu gezwungen, insbesondere, wenn der Schuldner das Objekt verkauft.

          Dann fällt jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung an, mit der sich die Bank wegen der entgangenen Zinserträge schadlos stellt. Die Vorfälligkeitsentschädigungen sind derzeit besonders hoch, weil meist hochverzinste Verträge wegfallen, die Bank das Geld derzeit aber nur zu niedrigen Zinsen weiterverleihen könnte. Grob gesagt, die Differenz darf sie in Rechnung stellen. Doch damit lohnt sich eine vorzeitige Kündigung eines teuren Altvertrags - selbst wenn die Bank das zulässt, obwohl der Kunde die Immobilie nicht verkauft, sondern nur einen günstigeren Kredit für sie haben möchte - eigentlich nie. Die Vorfälligkeitsentschädigung frisst die mögliche Zinsersparnis komplett auf.

          Diesen Kunden bleibt nur zu warten und zu hoffen, dass das Zinsniveau dereinst, wenn ihre Anschlussfinanzierung ansteht, auch noch so günstig ist. Alle anderen sollten jetzt schon mal ihre Akte aus dem Schrank kramen und sich zumindest einmal rechnen lassen und überlegen, ob nun ein neuer Vertrag nicht sinnvoll wäre.

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