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Hypotheken-Kredite : Schenken Sie der Bank keine Zinsen!

Alle Immobilienkredite gehören auf dem Prüfstand: Nicht nur den neuen Käufern bietet sich derzeit ein traumhaftes Zins-Umfeld. Bild: nordphoto

Die historische Niedrigzinsphase sollten Haus- und Wohnungsbesitzer dankend annehmen. Wer sein Haus noch nicht abbezahlt hat, der kann in vielen Fällen jetzt günstig umschulden oder sich die niedrigen Zinsen vorab sichern.

          8 Min.

          Die Akte mit der Immobilienfinanzierung liegt tief vergraben im hintersten Schrankwinkel. Und da soll sie nach Meinung der meisten Immobilienkäufer auch bleiben. Eine Trägheit, die viel Geld kostet und die Banken freut. Dabei bietet die Niedrigzinsphase nicht nur für diejenigen, die jetzt gerade eine Immobilie kaufen, ein traumhaftes Umfeld. Auch die schon bestehenden Immobilienkredite im Volumen von einer Billion Euro in Deutschland gehören unbedingt auf den Prüfstand. Denn die meisten der Altkunden können auch von den Niedrigzinsen profitieren.

          Daniel Mohr
          Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Wir wollen an dieser Stelle vier Gruppen unterscheiden. Die erste Gruppe sollte eigentlich schon gehandelt haben. Dass sind all diejenigen, die ursprünglich einen Kreditvertrag mit mehr als 10 Jahren Laufzeit abgeschlossen haben und bei denen die ersten zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens schon vorüber sind. Sie haben seit Ablauf der zehn Jahre ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht, das ihnen zu jedem Zeitpunkt mit sechs Monaten Frist die Kündigung ihres Kredits erlaubt. Die Kündigung ist quasi in allen Fällen ratsam. Zumindest sollte sich jeder Angebote einholen.

          Wenn dann bei der Bonitätsprüfung eine Verschlechterung festgestellt wird und keine Kreditwürdigkeit mehr besteht oder nur zu schlechteren Konditionen, kann immer noch der alte Vertrag beibehalten werden. In der Regel wird aber demjenigen, der schon zehn Jahre bewiesen hat, dass er einen Kredit bedienen konnte, eine bessere Bonität bescheinigt. Zumal sich meistens auch noch das Einkommen erhöht hat.

          Alte Kredite sollten dringend umgeschuldet werden

          Überdies ist aber vor allem der Zinsvorteil enorm. Wer schon mindestens zehn Jahre in seinem Kreditvertrag steckt, wird ihn irgendwann vor dem Frühjahr 2005 abgeschlossen haben. Damals betrugen die Zinsen für langfristige Kreditverträge, zum Beispiel mit 15 Jahren Laufzeit, mehr als 5 Prozent, teilweise sogar 7 Prozent. Nehmen wir als Beispiel einen Vertrag, der vor zehn Jahren mit 5 Prozent Zinsen über 15 Jahre in Höhe von 300.000 Euro abgeschlossen wurde.

          Bild: F.A.Z.

          Wegen der hohen Zinsen hat der Kreditnehmer sich nur eine Tilgungsrate von 1 Prozent leisten können und hat dennoch eine monatliche Rate von 1500 Euro zahlen müssen. Bei dieser zähen Form der Schuldentilgung bleibt ihm heute noch eine Restschuld von 261.000 Euro. Dieses Trauerspiel muss er sich die nächsten fünf Jahre seiner Kreditlaufzeit nicht mehr antun. Er sollte sich dringend nach einem neuen Kredit umsehen und dann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

          So findet er heute Angebote, bei denen er mit einer leicht erhöhten Monatsrate von 1600 Euro in 15 Jahren seinen Kredit komplett abbezahlt hätte. Unterstellt wird dabei ein konstanter Hauswert von 300.000 Euro. Die Banken werden zwar nach zehn Jahren in der Regel eine Neubewertung machen. Doch niemand sollte erwarten, dass dabei die Bäume in den Himmel wachsen, zumal die Immobilien Verschleiß unterliegen. Der Zins beträgt nun nicht mehr 5 Prozent, sondern bei vielen Anbietern 1,6 Prozent, bei anderen aber auch mehr als 2 Prozent. Das zeigt, wie wichtig ein Zinsvergleich ist, in den auch die bisher finanzierende Bank einbezogen werden kann. Zumindest sollte sie aber mit den Angeboten der Konkurrenz konfrontiert werden.

          Die Tilgungsrate erhöht sich in unserem Beispiel spiegelbildlich zum drastisch gesunkenen Zins von 1 auf mehr als 5 Prozent. Hätte der Kunde seinen alten Vertrag noch fünf Jahre bis zum Vertragsende weiterlaufen lassen, stünde am Ende eine Restschuld von 233.000 Euro. Bei seinem neuen Vertrag sind es in fünf Jahren nur noch 181.000 Euro. Allein für diese 52.000 Euro Unterschied sollte doch jeder bereit sein, ein paar Stunden lang alte Unterlagen hervorzukramen, für die neuen Kreditangebote ein paar Fotos von Haus oder Wohnung zu machen und drei Gehaltsabrechnungen und eventuell einen Depotauszug zu fotokopieren.

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