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Hypotheken-Kredite : Schenken Sie der Bank keine Zinsen!

Noch wichtiger als sonst schon bei Immobilienkrediten ist in diesem Fall jedoch die Flexibilität des Vertrages. Schließlich bindet sich der Schuldner nicht nur für zehn Jahre, an den Vertrag, sondern er tut dies auch noch drei bis maximal fünfeinhalb Jahre bevor der Vertrag überhaupt anfängt. Bis dahin können sich seine Einkommens-, Vermögens- und sonstigen Lebensverhältnisse grundlegend geändert haben. Sondertilgungsrechte und vor allem die Möglichkeit, die Tilgungsrate ändern zu können, sollten daher zwingend Bestandteil des Vertrages sein.

Forward-Darlehen sind übrigens nur bei Anschlussfinanzierungen möglich. Wer neu kauft, kann sich auch schon früh um einen Kredit bemühen. Mehr als ein Jahr vor der ersten Auszahlung wird er aber in der Regel nicht bereitgestellt. Die Zinsen für die Bereitstellung sind auch deutlich gesunken, manche Banken verzichten ganz darauf. Ein Forward-Darlehen kann auch nur für einen Teil der fällig werdenden Kreditsumme abgeschlossen werden; so wie auch generell die Anschluss- oder Neufinanzierung in mehrere Kredittranchen mit verschiedenen Laufzeiten oder unter Einbeziehung von Bausparverträgen aufgeteilt werden kann. Gerade wenn mehrere Banken im Spiel sind, ist jedoch die Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundschulden bedeutsam und können den Kredit verteuern. Der Schuldner sollte sich daher fragen, ob der zusätzlichen Komplexität und den mitunter höheren Kosten wirklich ein entsprechender Vorteil gegenübersteht.

Wenn der Kredit noch sechs Jahre läuft: warten und hoffen

Die vierte Gruppe kann sich die Niedrigzinsen hingegen nicht sinnvoll sichern. Das sind all diejenigen, deren Kreditverträge erst in mehr als fünfeinhalb Jahren auslaufen oder frühestens dann gekündigt werden können. Die Münchener Hypothekenbank bietet Forward-Darlehen fünfeinhalb Jahre vor Fälligwerden des Kredits. Noch frühere Angebote gibt es nicht. Aus ihren Kreditverträgen kommen die Schuldner zudem nicht oder nur zu hohen Kosten. Viele Banken verweigern eine vorzeitige Kündigung generell. In bestimmten Fällen werden sie gesetzlich zwar dazu gezwungen, insbesondere, wenn der Schuldner das Objekt verkauft.

Dann fällt jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung an, mit der sich die Bank wegen der entgangenen Zinserträge schadlos stellt. Die Vorfälligkeitsentschädigungen sind derzeit besonders hoch, weil meist hochverzinste Verträge wegfallen, die Bank das Geld derzeit aber nur zu niedrigen Zinsen weiterverleihen könnte. Grob gesagt, die Differenz darf sie in Rechnung stellen. Doch damit lohnt sich eine vorzeitige Kündigung eines teuren Altvertrags - selbst wenn die Bank das zulässt, obwohl der Kunde die Immobilie nicht verkauft, sondern nur einen günstigeren Kredit für sie haben möchte - eigentlich nie. Die Vorfälligkeitsentschädigung frisst die mögliche Zinsersparnis komplett auf.

Diesen Kunden bleibt nur zu warten und zu hoffen, dass das Zinsniveau dereinst, wenn ihre Anschlussfinanzierung ansteht, auch noch so günstig ist. Alle anderen sollten jetzt schon mal ihre Akte aus dem Schrank kramen und sich zumindest einmal rechnen lassen und überlegen, ob nun ein neuer Vertrag nicht sinnvoll wäre.

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