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Die Vermögensfrage : Das Erbe in Immobilien stecken ist heikel

  • -Aktualisiert am

Selbst neue Häuser sind in zwanzig Jahren erheblich weniger wert Bild: dpa

Wer sein Erbe in Immobilien anlegen will, sollte einige Grundregeln beachten: Wenn schon Liegenschaften, dann Objekte mit Perspektiven. Und wenn schon Darlehen, dann Kredite mit Tilgung über Aktienfonds.

          Die nüchterne Feststellung des Deutschen Instituts der Wirtschaft, dass die Vermietung von Häusern und Wohnungen ihre Besitzer in den letzten Jahren nicht glücklich gemacht hat, ist für Fachleute kein Wunder. Wer sich die Investitionen im Detail ansieht, stößt immer wieder auf fünf Punkte, über die sich die meisten Anleger kaum Gedanken gemacht haben.

          • Privatleute setzen mit dem Kauf einer Immobilie mehr oder weniger „alles“ auf eine Karte.
          • Die Erträge vieler Objekte sind im Verhältnis zum Einstiegspreis niedrig, und die Meinung, dass die Objektwerte in Zukunft noch steigen werden, scheint ein in Stein gemeißeltes Gesetz zu sein.
          • Die Finanzierung ist in vielen Fällen sehr fragwürdig.
          • Die meisten Anleger verdrängen die Tatsache, dass es durchaus Alternativen gibt, die ertragreicher und risikoärmer sind.

          Der Befund ist kalter Kaffee, so dass sich eigentlich herumgesprochen haben sollte, dass mit der Vermietung von Immobilien kein Blumentopf zu gewinnen ist. Allerdings wusste schon Goethe zu berichten: „Es irrt der Mensch, solange er strebt.“ Dieser Satz scheint bei Immobilien besondere Gültigkeit zu besitzen, wie folgender Blick hinter die Kulissen zeigt.

          Hang zur Naivität

          Ein 45 Jahre alter Mann aus dem Schwäbischen ist vor einigen Wochen in den Genuss einer Erbschaft von 200.000 Euro gekommen. Von dem Betrag wurden 50.000 Euro in den Sparstrumpf gesteckt, um für künftige Widrigkeiten des Lebens gewappnet zu sein. Die verbleibenden 150.000 Euro sollen in eine vermietete Immobilie investiert werden, die rund 500.000 Euro kostet. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, weil der wirkliche Preis, wie ein Blick in die erste Tabelle zeigt, durch die diversen Nebenkosten auf 550.000 Euro steigt.

          Schwaben wird gerne nachgesagt, sie seien arg geizig, doch das kann beim Kauf von Immobilien nicht stimmen. Wer für den Eintritt in den Verein der Grundbesitzer mal eben 10 Prozent – in Zahlen: 50.000 Euro – auf den Tisch blättert, hat einen Hang zur Naivität oder zur Verschwendung, weil dieser Betrag auf Nimmerwiedersehen verloren ist.

          Die Investition von 550.000 Euro wirft einen Rohertrag von 2000 Euro pro Monat ab. Davon sind die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und die jährliche Verwaltung abzuziehen, so dass jeden Monat knapp 1500 Euro übrig bleiben. Der Betrag soll pro Jahr um 1 Prozent steigen, doch die Hoffnung, dass sich die Sache rechnet, wird getrübt durch den Blick auf das Ende der Geschichte. In 20 Jahren wird der Wert des Grundstückes mit hoher Wahrscheinlichkeit gestiegen sein, doch mit derselben Wahrscheinlichkeit wird der Wert des Gebäudes gefallen sein, weil 20 Jahre an keiner Immobilie – auch wenn jede Woche stur die Kehrwoche gemacht wird – spurlos vorübergehen werden.

          Wenn für die Steigerung und den Verfall jährliche Werte von jeweils 1 Prozent angesetzt werden, wird der Endwert der Immobilie bei 442.000 Euro liegen. Das heißt in Zahlen, dass die jährliche Rendite vor Steuern bei 2,8 Prozent und bei einem Steuersatz von 25 Prozent rund 1,9 Prozent nach Abzug der Abgaben beträgt.

          Die beiden Zahlen sind Grund genug, um die Finger von dem Vorhaben zu lassen. Wen der Hinweis nicht überzeugt, braucht nur noch einen Blick auf das Vermögen des Erben zu werfen. Der Mann „schafft“ bei Daimler, hat eine Frau, zwei Kinder, einen Hund, ein Eigenheim und eine Rente. Was soll man dazu sagen? Ist dieses Vermögen breit gestreut oder auf Kante genäht? Passt in diesen Rahmen eine einzige Immobilie, in die der Großteil der Erbschaft fließt und die mit Hilfe eines Kredites bezahlt wird? Der Verstand wird das Projekt mit hoher Wahrscheinlichkeit in Frage stellen, doch der Bauch geht andere Wege.

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