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Die Vermögensfrage : Was werfen Immobilien eigentlich genau ab?

  • -Aktualisiert am

Aufbauarbeit: Eigenheim in Aukrug in Schleswig-Holstein Bild: dpa

Privatleute haben in der Regel wenig Interesse, sich vor dem Kauf vermieteter Wohnungen mit deren Verzinsung zu beschäftigen und stürzen sich Hals über Kopf in fragwürdige Geschäfte.

          7 Min.

          Die Wertgrund Immobilien AG und das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) haben in dieser Woche mitgeteilt, dass etwa 33 Prozent aller Immobilienbesitzer mit der Vermietung von Häusern und Wohnungen im letzten Jahrzehnt nichts verdient haben. Die Nachricht sollte alle Privatleute, die vor dem Gang zum Notar stehen – weil es in ihren Augen kaum Alternativen zu Betongold gibt – nicht nur zum Nachdenken, sondern in erster Linie zum Vorrechnen anregen. Die Berechnung der Rendite vermieteter Immobilien ist kein Hexenwerk, doch ein Blick hinter die Kulissen zeigt, dass die Analyse für viele Privatleute ein Buch mit sieben Siegeln zu sein scheint.

          Der durchschnittliche Betrag, der in vermietete Immobilien angelegt wird, liegt bei 155.000 Euro. Das ist ein Wert, der je nach Region unterschiedliche Reaktionen auslöst. Der Friese wird den Wert bei Korn in Ordnung finden, doch der Schwabe wird sich beim Trollinger vor Lachen auf die Schenkel klopfen, weil das mit seinen Worten nicht einmal für eine halbe Hundehütte langt. Es kommt aber auch gar nicht darauf an, was angemessen oder nötig ist, sondern es geht, ob groß oder teuer, um nackte Zahlen wie in der ersten Tabelle.

          Die Nutzungsdauer in der dritten Zeile ist zum Beispiel eine Größe, über die sich nur wenige Privatleute groß Gedanken machen. Die Dauer der Vermietung hat auf die Rentabilität der Immobilie so großen Einfluss, dass es schon eine Überlegung wert ist, über die Länge der Nutzungsdauer nachzudenken. Hier sind es 15 Jahre, weil der Anleger heute 50 Jahre alt ist und mit einer Immobilie seine aktuellen „Geldprobleme“ bis zur Pensionierung lösen will. Die Wohnung kostet 212.000 Euro. Davon entfallen 50.000 Euro auf das Grundstück und 150.000 Euro auf das Gebäude.

          Außerdem sind die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent und die Notargebühr von 1 Prozent zu bezahlen. Die zusätzlichen Prozente treiben den Preis um 12.000 Euro nach oben, und dem Interessenten sollte bewusst sein, dass diese Fracht- und Lieferkosten zwar nicht zu vermeiden, aber mit der Bezahlung auch verloren sind. Das gilt genauso für Maklerkosten. In großen Städten wie Hamburg ist der Handel mit Immobilien fest in Maklerhänden, so dass Kosten von 3,57 bis 7,19 Prozent des Kaufpreises hinzukommen, die „verhassten“ Nebenkosten den Kauf der Immobilie also um bis zu 15 Prozent verteuern können.

          Die Bemessungsgrundlage der Abschreibung besteht aus den Gebäudekosten, die voll angerechnet werden, und den Nebenkosten, die im Verhältnis von Grundstück zum Gebäude aufgeteilt werden. 150.000 Euro plus 75 Prozent von 12.000 Euro ergeben 159.000 Euro. Von diesem Betrag können 50 Jahre jeweils 2 Prozent – also 3180 Euro – steuerlich als „Absetzung für Abnutzung“ geltend gemacht werden, so dass Mieten bis zu diesem Betrag steuerfrei bleiben. Die Miete im Jahr beträgt 8000 Euro. Sie soll jedes Jahr um 1 Prozent steigen.

          Nun folgen die laufenden Kosten, und sie sind nach Angaben des DIW neben dem Verhältnis von Miete zum Einstandspreis ein Hauptgrund, warum die Renditen so niedrig sind. Die meisten Privatleute wollen einfach nicht zur Kenntnis nehmen, wie viel Geld die Vermietung und Verwaltung der Immobilie verschlingt. Das Hausgeld und die Verwalterkosten sind Renditekiller, hinzu kommen Ausfälle und Kosten durch Mieterwechsel. Daher ist es nicht nur sinnvoll, sondern mehr oder weniger nötig, wahlweise 1 Prozent der Gebäudekosten beziehungsweise 20 Prozent der Miete für laufende Kosten anzusetzen und diese Ausgabe jedes Jahr zu steigern, weil Handwerker und Verwalter die Inflation auf ihre Preise umlegen werden.

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