Die Bundesbank warnte Anfang dieser Woche vor dem Kauf überteuerter Wohnungen in Großstädten. Ein paar Tage später verkündete der Spar- und Giroverband im Vermögensberater, dem alljährlichen Bericht der Sparkassen über den Umgang der Deutschen mit Geld, dass die Hälfte der Privatleute vermietete Immobilien wegen der niedrigen Zinsen als „gute“ Geldanlage betrachte. Gleichzeitig hätten sie von der Finanzierung vermieteter Häuser und Wohnungen jedoch keine Ahnung. Das sind „ideale“ Rahmenbedingungen, um sich bei diesen Geschäften eine blutige Nase zu holen, so dass sich ein Blick hinter die Kulissen lohnt.

Die vermieteten Immobilien sind, um es auf den Punkt zu bringen, Anlagen mit vielen Gesichtern. Die Liegenschaften sind Anleihen, wenn die Objekte bar bezahlt werden, und sie sind Sparpläne, wenn die Häuser mit Hilfe hoher Darlehen bezahlt werden. Das ist vielen Anlegern nicht klar, weil sie sich nur selten Zahlungspläne über die Investitionen vorlegen lassen. Das ist von Übel, weil Zahlungspläne unverzichtbare Voraussetzungen sind, um die Chancen und Risiken bewerten zu können.

Die Untersuchung vermieteter Immobilien beginnt mit der Sammlung der Daten. In der ersten Tabelle sind die wichtigsten Informationen einer Wohnung zusammengetragen worden, wie sie jeden Tag hundertfach in Deutschland angeboten wird. Die Übersicht beginnt mit der Festlegung, wie lange die Immobilie vermietet werden soll. Diese „unscheinbare“ Informationen ist der erste Stolperstein, weil die meisten Privatleute nach dem Motto handeln: Kaufen, vermieten und mal sehen, was die Zukunft bringt. Das ist aber natürlich mit der Gefahr verbunden, vor lauten Bäumen den Wald nicht mehr zu sehen.

Um bis zu 20 Prozent überteuert

Im vorliegenden Fall soll die Wohnung etwa 15 Jahre vermietet werden. Der Anleger ist 50 Jahre alt, und das Objekt soll ein weiterer Baustein der privaten Altersvorsorge sein. Vor diesem Hintergrund passt die Dauer der Vermietung gut in den Lebensplan des Anlegers, weil der Privatmann beim Ruhestand zwei Möglichkeiten hat. Er kann die Wohnung verkaufen und den Erlös für bestimmte Vorhaben verwenden, und er kann die Wohnung behalten, weil er im Alter an den laufenden Erträgen interessiert ist.

Der Gesamtpreis der Wohnung setzt sich aus drei Komponenten zusammen: Grundstück, Gebäude und Spesen. Der Bodenanteil kostet 50.000 Euro, das Gebäude schlägt mit 250.000 Euro zu Buche, und die Nebenkosten belaufen sich auf 30.000 Euro. Die dritte Position ist vielen Anlegern bekannt. Sie wissen, dass Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen anfallen, doch es interessant zu sehen, wie diese Spesen behandelt werden. Die einen Anleger „vergessen“ die Nebenkosten, und die anderen Anleger leben in dem Glauben, eine Wohnung im Wert von 330.000 Euro zu besitzen. Das ist aber Selbstbetrug in doppelter Hinsicht. Erstens sind die Nebenkosten verlorene Spesen, und zweitens ist der Kaufpreis keine Garantie, dass die Wohnung tatsächlich 300.000 Euro wert ist.

Die Miete der Wohnung beträgt 12.000 Euro. Das sind 4 Prozent des Immobilienpreises (30.000 Euro) beziehungsweise 3,64 Prozent des Gesamtaufwandes (330.000 Euro). Sie sind in Städten wie Frankfurt, Hamburg, München oder Stuttgart an der Tagesordnung. Der wahre Ertrag wird mit hoher Wahrscheinlichkeit niedriger sein, weil die Miete um die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gekürzt werden muss. Die Höhe der Ausgaben hängt vom Zustand der Immobilie ab. Falls die Objekte neu sind, werden Abstriche von 10 Prozent ausreichen, doch wenn die Objekte einige Jahre auf dem Buckel haben, sind Kürzungen von 20 Prozent sinnvoll.