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Die Vermögensfrage : Sanierung vermieteter Immobilien treibt manchen in den Ruin

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.

Viele Anleger bezahlen für Kauf und Sanierung von Wohnungen zu viel Geld. Wird dann zu realistischen Preisen wieder verkauft, platzen die schönsten Renditepläne. Da hilft auch keine Steuerermäßigung.

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          Subventionen sind der beste Köder, um bei Anlagen und Krediten auf Abwege zu geraten. Wenn die Regierung ihr Füllhorn ausgießt und Prämien und Steuervorteile schenkt, überlegen die meisten Menschen nicht lange und greifen beherzt zu, frei nach dem Motto: Wenn der Staat gibt, wird’s schon gut werden. So war es bei den Lebensversicherungen, so ist es bei der Riester-Rente, so wird es in Zukunft bei Umweltprojekten sein. Nur wenige Anleger fragen sich, ob sie die geförderten Produkte überhaupt brauchen, und seltener untersuchen sie die Wirtschaftlichkeit der Verträge.

          Es ist das alte Elend: Wenn zwischen Flensburg und Oberstdorf oder Aachen und Görlitz irgendwelche Nachlässe oder Zuschüsse winken, haben die Verkäufer leichtes Spiel, ihre Produkte an die Frau oder den Mann zu bringen. Die weiteren Helfer beim Verkauf fragwürdiger Waren, zum Beispiel vermieteter Immobilien, sind die üblichen Verdächtigen: Angst, Inflation und Steuern. Mit ihrer Hilfe haben Makler und Vermittler in der Vergangenheit viel Geld verdient, und zurzeit sind die Voraussetzungen wieder besonders günstig, um mit dem Hinweis auf die Krise des Euro glänzende Geschäfte zu machen. Dabei gehen die Verkäufer stets nach demselben Muster vor. Sie verknüpfen Immobilien und Kredite, sie unterstellen Wertsteigerungen, und sie vermeiden jeden Hinweis auf die Rentabilität der Geldanlagen. So wird nicht nur beim Verkauf unsinniger Steuersparmodelle, sondern auch im Vertrieb normaler Immobilien gearbeitet. Wie das bei den Sanierungsmodellen, die sich seit Monaten größter Beliebtheit erfreuen, im Detail abläuft, zeigt folgendes Beispiel.

          Grund genug, die Offerte in den Mülleimer zu werfen

          In einem Städtchen im Umland von Dresden werden alte Häuser saniert. Die nominalen Daten einer Musterwohnung werden in Tabelle 1 abgebildet. Die Einheit ist 100 Quadratmeter groß und kostet 300.000 Euro. Davon entfallen 75.000 Euro auf das Grundstück. Die Gebäudekosten liegen bei 225.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren schlagen mit 18.000 Euro zu Buche. Dafür wird dem Anleger eine Monatsmiete von sieben Euro je Quadratmeter in Aussicht gestellt. Man muss von Mathematik und Rentabilität nicht viel verstehen, um nach wenigen Sekunden zu sehen, dass das Angebot ein teures Vergnügen ist: 7 Euro mal 12 Monate mal 100 Quadratmeter führen zu einem Jahresertrag von 8400 Euro.

          Das sind fast 38 Jahresmieten und Grund genug, um die Offerte unverzüglich in den Mülleimer zu werfen. Interessant ist hier nur noch die Frage, was Manager, Freiberufler und Unternehmer, die alle im Ruf stehen, die vier Rechenarten wenigstens in den Grundzügen zu beherrschen, trotzdem bewegt, solche Objekte zu kaufen. Die Antwort lautet: Blindheit und Gier. Der Befund ist zwar hart, aber der Sache angemessen, weil die Anleger nur die Subventionen sehen und die wichtigen Dinge wie Start-preis, Ertrag und Endwert übersehen.

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