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Die Vermögensfrage : Immobilien und Kredite beschränken die Freiheit

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Immobilien auf Kredit kaufen, tilgen und schuldenfrei das Einkommen aufbessern - das funktioniert so nicht immer. Doch ein Verzicht auf Fremdmittel und Anlage in Immobilienfonds führen zu ähnlichen Renditen wie beim Kauf von Wohnungen auf Pump.

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          Immobilien gelten seit Jahrzehnten als solide Altersvorsorge. Vor allem Freiberufler und Unternehmer setzen auf das Konzept, vermietete Immobilien auf Pump zu kaufen, die Objekte bis zum Beginn des Ruhestandes zu entschulden und im Alter von den Erträgen zu leben. In jüngster Zeit haben diese Immobiliensparpläne aber Risse bekommen. Die Mietgesetze sind heikel geworden, die Steuervorschriften haben sich verschlechtert, und die Wertsteigerungen scheinen vorbei zu sein. Das hat unter dem Strich zu enormen Einbußen der Rendite geführt.

          Trotzdem sollte das Kind nicht mit dem Bade ausgeschüttet werden. Immobilien in guten Lagen und zu vernünftigen Preisen sind und bleiben Geldanlage mit Perspektive. Die Anleger müssen nur die Spreu vom Weizen trennen, weil vermietete Immobilien, vor allem Objekte mit Krediten, vielfältigste Chancen und Risiken bieten. Außerdem kann es passieren, dass sich Anleger in einigen Fällen, ohne es im Ansatz zu ahnen, hohe Risiken auf sich nehmen oder sich, was eigentlich schlimmer ist, weit von der ursprünglichen Immobilienanlage entfernen. Das wird in den folgenden Fällen deutlich.

          Jetzt hat der Doktor knapp 200.000 Euro geerbt

          Ein 50 Jahre alter Zahnarzt steht vor der Frage, ob er für 500.000 Euro zwei Wohnungen kaufen soll. Der Mann gehört in seiner Zunft in jeder Hinsicht zum Durchschnitt. Er ist verheiratet, hat zwei Kinder, versteuert jedes Jahr etwa 120.000 Euro und jammert auf hohem Niveau. Auch in finanzieller Hinsicht sind die Dinge durchschnittlich. Auf dem Eigenheim lasten noch Schulden, in das Versorgungswerk fließen Beiträge, es gibt zwei Lebensversicherungen, und das Aktiendepot erinnert in seinem Aussehen an eine gerupftes Huhn. Außerdem gibt es noch, darüber wird freilich der Mantel des Schweigens gebreitet, drei Steuersparmodelle.

          Jetzt hat der Doktor knapp 200.000 Euro geerbt. Das hat Schwung in den Alltag gebracht. Das erste Viertel ist für ein neues Auto, eine kleine Reise und diverse Reparaturen im Haus verplant. Der Rest soll in die Altersvorsorge fließen, und weil in dem Arzthaushalt zur Abrundung des Glücks vermietete Immobilien fehlen, sind die beiden Liegenschaften im Gespräch. Die Daten der Objekte stehen in der ersten Tabelle. Die Wohnungen kosten 500.000 Euro. Hinzu kommen die Nebenkosten. Das sind die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren. Dadurch steigt der Aufwand auf 525.000 Euro.

          Hier die Mieten, da die Kosten, dort die Kreditraten

          Die jährlichen Mieten beginnen bei 21.000 Euro. Sie sollen jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen. Geschmälert werden die Erträge durch Kosten, die nach Auskunft eines Freundes, der seit Jahrzehnten vermietete Immobilien verwaltet, rund 5000 Euro pro Jahr betragen. Sie werden wie die Mieten jedes Jahr um 1,5 Prozent angehoben. Der Lohn der Mühe werden in 15 Jahren lastenfreie Wohnungen sein, und wenn die Hoffnung des Zahnarztes in Erfüllung geht, werden die beiden Objekte 625.000 Euro wert sein.

          Der Kaufpreis und die Nebenkosten können nur zum Teil aus eigener Tasche bezahlt werden. Momentan sind 150.000 Euro vorhanden. Folglich müssen Hypotheken von 375.000 Euro aufgenommen werden. Dafür sind jedes Jahr rund 5 Prozent zu bezahlen, doch im Vergleich zu früher, in denen vergleichbare Kredite schon 7 bis 8 Prozent gekostet haben, sind die Zeiten rosig.

          Die Einnahmen und die Ausgaben, hier die Mieten, da die Kosten, dort die Kreditraten, obendrein noch Steuern, führen unter dem Strich zu einem Zahlungsstrom wie in der vorletzten Spalte der linken Tabelle. Die Geschichte beginnt mit dem Einsatz des Eigenkapitals von 15.000 Euro. Danach folgen 15 Raten, die bei 15 000 Euro einsetzen und im Laufe der Zeit auf 20.000 Euro klettern. Dafür winken am Schluss effektiv 625.000 Euro.

          Die Rechnung klingt plausibel und überzeugend

          Der Zahlungsplan ist einfach, und weil die Dinge so übersichtlich sind, neigt auch der Zahnarzt zur Addition der Zahlen. Die Summe der Einzahlungen beträgt 409.000 Euro, die Summe der Auszahlungen liegt bei 625.000 Euro. Das macht eine Differenz von 216.000 Euro. Der jährliche Mittelwert beträgt 14.400 Euro, und das sind im Verhältnis zum Einsatz von 150.000 Euro etwa 6,7 Prozent. Das ist in den Augen des Mediziners ordentlich, und aus diesem Grund ist der Zahnarzt wild entschlossen, sich den Kredit zu besorgen und die beiden Wohnungen zu kaufen.

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