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Die Vermögensfrage : Eigenheime unter Denkmalschutz sind oft überteuert

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Bild: F.A.Z.-Kai

Eigenheime waren in den vergangenen Jahren in steuerlicher Hinsicht überwiegend Privatsache. Nun werden sie mit Hilfe der Riesterrente wieder gefördert. Steuervorteile für die Investoren führen in der Regel zu Preisaufschlägen.

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          Eigenheime waren in den vergangenen Jahren in steuerlicher Hinsicht überwiegend Privatsache. Nun werden Eigenheime mit Hilfe der Riesterrente wieder gefördert. Außerdem kommt in den Genuss steuerlicher Vergünstigungen, wer Eigenheime kauft, die unter Denkmalschutz stehen. Die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten führt bei gutbetuchten Anlegern zu hohen Steuervorteilen, so dass diese Liegenschaften bei vermögenden Privatleuten begehrte Objekte sind. Trotz der Vorteile ist die Renovierung denkmalgeschützter Objekte auch mit Gefahren verbunden, weil die Kosten in vielen Fällen über den Preisen "vergleichbarer" Objekte ohne Steuervorteil sind. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

          Ein Ehepaar mittleren Alters, er ist 45 Jahre alt, sie 40 Jahre, hat 200.000 Euro auf der hohen Kante und überlegt sich, davon 100.000 Euro in den Kauf einer Wohnung, die unter Denkmalschutz steht, zu stecken und das Objekt selbst zu nutzen. Davon versprechen sich die Anleger mehrere Vorteile. Sie wollen das Kapital ertragreich anlegen, sie wollen Steuern sparen, und sie wollen die künftige Miete lieber in die eigene Tasche stecken. Das sind einleuchtende Ziele, doch ob sich die Investition lohnt, bringt nur eine detaillierte Rechnung ans Tageslicht. Die Zahlen zeigen, wie lukrativ das Leben in der eigenen Wohnung ist, wie rentabel das vorliegende Denkmal ist und wie vorteilhaft der Kauf einer ähnlichen Wohnung ohne Förderung ist.

          Der Mietvorteil sinkt um die Instandhaltung

          Der erste Punkt läuft auf den Vergleich von Kauf oder Miete hinaus. Das Objekt ist 120 Quadratmeter groß und kostet 360.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 5 Prozent, so dass der Gesamtaufwand auf 378.000 Euro klettert. Dafür müssen in Zukunft keine Mieten mehr bezahlt werden. Das sind im vorliegenden Fall monatlich 10 Euro pro Quadratmeter, so dass die Immobilie bei einer Nutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren insgesamt 240 Raten à 1200 Euro abwirft. Der Mietvorteil sinkt um die Instandhaltung. Bei einem Ansatz von 1 Prozent der Gesamtkosten fallen jeden Monat etwa 300 Euro an, so dass der Ertrag der Immobilie bei 900 Euro liegt. Hinzu kommen die Steuervorteile.

          Die Anleger dürfen im vorliegenden Fall rund 250.000 Euro als Sonderausgaben geltend machen. Nach Paragraph 10 f des Einkommensteuergesetzes (EStG) können von diesen Aufwendungen zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent vom Einkommen abgezogen werden, so dass in dieser Zeit jährliche Sonderausgaben von 22.500 Euro anfallen. Sie führen bei einem steuerpflichtigen Jahreseinkommen von 120.000 Euro zu Vorteilen von 824 Euro pro Monat.

          Ist das Objekt die richtige Investition?

          Durch die Steuervorteile wirft die Immobilie während der ersten Halbzeit folglich 120 Erträge von jeweils 1724 Euro und während der zweiten Halbzeit weitere 120 Erträge von jeweils 900 Euro ab. Das ergibt in Verbindung mit dem Startwert von 378..000 Euro und einem Endwert von 360.000 Euro eine Rendite von 4,4 Prozent pro Jahr, so dass der Kauf des Denkmals eine hervorragende Investition zu sein scheint. Ähnliche Verzinsungen sind mit anderen Geldanlagen und nach Steuern zur Zeit kaum erzielbar, so dass sich das Ehepaar auf dem richtigen Weg wähnt.

          Das sollte jedoch nicht von der zweiten Frage ablenken. Ist das konkrete Objekt im vorliegenden Fall die richtige Investition? Die Überlegung drängt sich in erster Linie wegen des Kredites auf. Notwendig sind 278.000 Euro, die 5 Prozent pro Jahr kosten. Das ist zwar kein Beinbruch, weil das Einkommen hoch genug ist, um die Schulden innerhalb von 20 Jahren vollständig zu tilgen, doch die Hypothek verwandelt die Immobilie über Nacht in einen Sparplan.

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