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Die Vermögensfrage : Die eigene Immobilie ist ein Klumpenrisiko

Jedem die Seine: Eigentumswohnungen in Heidelberg Bild: Max Kesberger

Für den Kauf eines eigenen Hauses mag es - besonders angesichts niedriger Zinsen - gute Gründe geben. Für die Altersvorsorge taugt es aber nur bedingt.

          Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Gleichsam zeigt das Betongold erst bei genauerem Hinsehen, wie grau es ist. Zugegeben: Die Verlockungen für den Kauf der eigenen Immobilie sind derzeit groß, denn die Zinsen sind historisch niedrig. Das Sparbuch wirft kaum noch Erträge ab. Die tief verwurzelte Skepsis gegenüber Kapitalmärkten lässt die meisten Deutschen Aktien für die Geldanlage zudem ausschließen. Und die Miete ist sowieso verschenktes Geld. Warum also nicht in die eigenen vier Wände ziehen? Endlich die volle Gestaltungsfreiheit. Keine Abhängigkeit mehr vom Vermieter. Ein lebenslanges Wohnrecht.

          Daniel Mohr

          Redakteur der Frankfurter Allgemeinen Woche.

          Für die eigene Immobilie gibt es gute Gründe. Doch sie sind vor allem emotionaler Natur. Der anfänglichen Begeisterung folgen beim Kauf die ersten Notarrechnungen auf dem Fuße. Das Finanzamt darf die von den Bundesländern immer weiter hochgeschraubten Grunderwerbsteuern eintreiben, und oft will auch ein Makler fürstlich entlohnt werden. Mehr als 10 Prozent der Kaufsumme verschwinden damit erst einmal quasi im Nichts. Später kommen die ersten Nebenkostenabrechnungen, die in der Regel üppiger ausfallen als zuvor. Geht der Rollladen kaputt, reicht nicht mehr ein Anruf beim Vermieter, sondern das eigene Budget wird belastet. Irgendwann ist das Dach marode, die Heizung muss erneuert werden, oder Leitungsrohre haben das Zeitliche gesegnet.

          Das größte Risiko liegt jedoch in der Fokussierung der gesamten privaten Altersvorsorge auf eine einzige Anlage. Das Gebot der Streuung auf verschiedene Aktien, Anleihen, Festgeld und Immobilien zur Risikominimierung lässt sich nur mit einem Millionenvermögen umsetzen, wenn allein schon die Immobilie 300.000 Euro ausmacht. Für gewöhnlich bleibt dann überhaupt kein Geld mehr für andere Geldanlagen, sondern es wird im Gegenteil sogar über Jahre und Jahrzehnte oft bis zur Rente ein Kredit abgestottert.

          Vergleich zum Dax: Immobilien sehen ziemlich alt aus

          Gilt es am Aktienmarkt als ausgesprochen waghalsig, sein ganzes Hab und Gut in eine einzige Aktie zu investieren, ganz zu schweigen von einer Kreditfinanzierung der Investition, ist dies beim Kauf von Immobilien der Normalfall. Ein Haus oder eine Wohnung ist aber doch auch viel wertbeständiger als eine Aktie, lautet die Begründung. Das mag im Einzelfall richtig sein. Doch wer sich die durchschnittliche Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahrzehnte anschaut und dies mit der durchschnittlichen Entwicklung von Aktienkursen, zum Beispiel gemessen am Dax, vergleicht, wird feststellen, dass Immobilien ziemlich alt aussehen.

          Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) in Basel hat sich der Sache einmal angenommen und die reale Immobilienpreisentwicklung in Deutschland seit 1970 betrachtet. Unter dem Strich steht ein Minus von 15 Prozent. Eine schwache Bilanz gerade für diesen langen Anlagezeitraum. Die Aktienkurse sind seither hingegen im Jahresdurchschnitt um 8 Prozent vor Steuern gestiegen und damit in Summe um mehr als 3000 Prozent. Selbst unter Berücksichtigung der Inflation bleibt ein reales Plus von mehreren hundert Prozent. Daran wird die gesparte beziehungsweise vereinnahmte Miete der Immobilie nur in den wenigsten Fällen heranreichen.

          Die täglichen Kursschwankungen von Aktien sind den meisten Anlegern aber zuwider, und wer sie nicht ertragen kann oder will, der sollte auch keine Aktien kaufen. Doch zu glauben, der Wert einer Immobilie unterliege keinen Schwankungen, nur weil es dafür keinen im Millisekundentakt ermittelten neuen Preis gibt, ist eine Illusion. Den meisten Eigenheimbesitzern ist der aktuelle Marktwert ihrer Immobilie egal, solange sie dort wohnen bleiben und ihnen die Instandhaltungskosten nicht über den Kopf wachsen. Doch das Leben sorgt nicht selten für unschöne Überraschungen. Die Scheidungsrate ist nun einmal so hoch, wie sie ist, und dient als häufigster Grund für den frühzeitigen Verkauf einer Immobilie. Dann kommt oft das böse Erwachen. Denn in den meisten Landstrichen sinken die Immobilienwerte sogar stärker als der von der BIZ ermittelte Durchschnittswert. Nur in einigen Boomregionen lassen sich verwohnte Häuser gut verkaufen. Andernorts herrscht dafür geradezu Unverkäuflichkeit. In manchen Regionen zieht schlicht niemand zu und wenn, dann wird lieber neu gebaut, als eine ältere Bestandsimmobilie zu erwerben. Gedanklich den selbst gezahlten Kaufpreis oder gar mehr als Wiederverkaufswert anzunehmen, ist daher oft viel zu hoch gegriffen. Zudem verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die zeitige Auflösung eines laufenden Kreditvertrages, und die anfänglich gezahlten üppigen Kaufnebenkosten sind ohnehin verloren.

          Immobilie als einzige Altersvorsorge riskant

          Auch berufsbedingte Umzüge oder Todesfälle lassen das hohe Risiko der Geldanlage in einer einzigen Immobilie zutage treten. Aber selbst wer seine Immobilie als Familie über viele Jahre nutzt, stellt nach dem Auszug der Kinder fest, dass das Haus nun viel zu groß ist, von Energieeffizienz und Altersgerechtigkeit ganz zu schweigen. Derzeit häufen sich die Fälle, in denen altersbedingt große, ältere Häuser zum Verkauf gestellt werden. Der Erlös ist oft kümmerlich und weit geringer als angenommen. Ist dies die einzige Altersvorsorge, kann es eng werden.

          Gleichwohl haben Immobilien als Geldanlage ihren Charme. Mit einem glücklichen Händchen bei der Standortwahl können Wertsteigerungen erzielt werden. Nach dem Ende der Spekulationsfrist von zehn Jahren sind diese zudem steuerfrei. Ein klarer Vorteil gegenüber Wertpapieren, deren Kursgewinne immer zu versteuern sind. Zudem schätzen viele Deutsche die regelmäßigen Zuflüsse, wie sie eine vermietete Immobilie bietet, das Festgeldkonto angesichts der Magerzinsen hingegen kaum noch. Die Aversion, das eigene Geld den Launen der internationalen Kapitalmärkte auszusetzen, tut ihr Übriges, so dass der Kauf von Immobilien nicht nur zur Selbstnutzung, sondern auch als reine Geldanlage an Beliebtheit gewinnt.

          Doch es bleibt der Einwand des Klumpenrisikos. Denn die wenigsten werden sich Dutzende Wohnungen oder Häuser und dazu noch ein breit gestreutes Aktiendepot leisten können. Jenseits aller emotionalen Erwägungen für die selbstgenutzte eigene Immobilie sollte für die Altersvorsorge auch über weniger riskante Alternativen nachgedacht werden. Offene Immobilienfonds sind hier an erster Stelle zu nennen. Sie haben zuletzt wieder erheblich an Beliebtheit gewonnen und gehören zu den größten Fonds in Deutschland. Mit mehr als 13 Milliarden Euro Anlagevolumen liegt der Deka Immobilien Europa (WKN: 980956) auf Augenhöhe mit den Aktienfonds DWS Top Dividende (WKN: 984811) und Uni Global (WKN: 849105) an der Spitze.

          Der Immobilienfonds der Sparkassenfondsgesellschaft Deka hat in den vergangenen 10 Jahren eine jährliche Rendite nach Kosten von 3,2 Prozent erwirtschaftet, und das bei sehr geringen Wertschwankungen. Es finden regelmäßig Ausschüttungen an die Anleger statt. Investiert wird derzeit in rund 150 Immobilien, vor allem Büros, aber auch Handel und Gastronomie, Parkhäuser, Lager oder Hotels. Immobilien in Deutschland machen derzeit knapp 40 Prozent aus, im europäischen Ausland sind die übrigen gut 60 Prozent investiert. Eine solch breite Risikostreuung wie sie der Privatanleger alleine nie hinbekommen könnte, bieten die meisten größeren Immobilienfonds. Die Vermietungsquote liegt derzeit bei gut 93 Prozent. Die laufenden Kosten betragen für den Dekafonds rund 0,8 Prozent im Jahr. Beim Kauf fällt in der Regel ein Ausgabeaufschlag von 5 Prozent an.

          Der zweitgrößte offene Immobilienfonds ist derzeit mit knapp 11 Milliarden Euro der Uni Immo Deutschland (WKN: 980550). Die Rendite in den vergangenen 10 Jahren betrug im Jahresdurchschnitt 3,3 Prozent. Im Vergleich zu Aktien ist die Wertentwicklung sehr stetig und kaum Schwankungen unterworfen. Die Vermietungsquote der aktuell 74 Liegenschaften beträgt hier sogar 98 Prozent. 60 Prozent der Immobilien liegen in Deutschland, 40 Prozent im europäischen Ausland. Eine noch leicht höhere Rendite weist mit 3,6 Prozent im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre der zur Commerzbank gehörende Immobilienfonds Hausinvest auf (WKN: 980701).

          Auch offene Immobilienfonds keine sichere Geldanlage

          Die Historie reicht bis 1972 zurück und weist ein Gesamtplus von 1000 Prozent und damit gut 5 Prozent im Jahresdurchschnitt auf. Der Fonds investiert sein Vermögen von derzeit rund 10 Milliarden Euro global in 62 Städten in 18 Ländern. Je rund 20 Prozent in Deutschland, Frankreich und Großbritannien, 10 Prozent in Benelux, 20 Prozent im sonstigen Europa und knapp 10 Prozent in Asien und Amerika. Der Großteil der 2200 Mietverträge hat eine Laufzeit von mehr als drei Jahren. Die jährliche Fondsgebühr beträgt rund 1 Prozent. Die Gesellschaft weist darauf hin, dass der Fonds auf der Internetseite hausinvest.de bei Eröffnung eines „Bausteinkontos“ ohne Ausgabeaufschlag erworben werden kann. Dafür sind dann jährlich 18 Euro Depotgebühr zu zahlen.

          Auch offene Immobilienfonds sind indes keine sichere Geldanlage. In den Jahren 2008, 2009 und 2010 kam es zur Schieflage und Schließung auch von größeren offenen Immobilienfonds. Noch heute sind mehrere Fonds geschlossen, und die Anleger warten auf die Rückzahlung ihres Geldes. Es kam zu Verlusten. Entstanden war die Krise, weil Anleger größere Beträge aus den Fonds abzogen, was börsentäglich möglich war. Die Fonds waren zu verlustreichen Notverkäufen gezwungen, konnten nicht genügend Immobilien schnell genug veräußern und wurden zahlungsunfähig.

          Seit dem Jahr 2013 soll eine neue gesetzliche Regelung weitere Fälle dieser Art verhindern. Das Gesetz trägt der grundsätzlich langfristig orientierten Geldanlage in Immobilien Rechnung und schränkt daher die tägliche Handelbarkeit für den Anleger, ein. Er verpflichtet sich nun zu einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren und kann nur mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten wieder an sein Geld kommen. Anleger, die vor dem 22. Juli 2013 schon in den Fonds investiert haben, können ihr Geld ohne diese Kündigungsfrist zurückerhalten, allerdings nur bis zu 30.000 Euro im Halbjahr. Die Neuregelung hat das Vertrauen in die Anlageklasse wiederhergestellt, und die Branche verzeichnet erhebliche Mittelzuflüsse.

          Nicht zu verwechseln sind offene Immobilienfonds mit geschlossenen Fonds. Bei geschlossenen Fonds wird in der Regel einmal Geld eingesammelt und der Fonds dann für weiteres Geld geschlossen. Das Vermögen wird in wenige Projekte investiert. Meist ist das Geld der Anleger für mindestens zehn Jahre festgelegt. Eine verheerende Bilanz dieses über viele Jahre kaum regulierten Bereichs des Kapitalmarkts zieht die Zeitschrift „Finanztest“ in ihrer Oktober-Ausgabe. Demnach hat kaum ein Fonds seine in Aussicht gestellten Renditen tatsächlich geliefert. Die mehr als 400 untersuchten geschlossenen Immobilienfonds hatten die Anleger mit Gewinnankündigungen von insgesamt 27 Milliarden Euro geködert. Ein Gutteil hat zumindest einen Teil der Erträge auch erwirtschaftet und dem Anleger damit zumindest keinen Verlust beschert. Unter dem Strich haben aber die vielen verlustreichen Fonds und Totalausfälle zu einem Branchenminus von 1,5 Milliarden Euro geführt.

          Investition in Wohnimmobilien erfolgversprechend

          Der Versuch, die Branche, in der nicht selten kriminelle Energie im Einsatz war, zu regulieren und damit auf eine solide Basis zu stellen, hat zunächst zu einem Erliegen des Neugeschäfts geführt. Die Fondsanbieter brauchen nun eine Zulassung der Finanzaufsicht Bafin und müssen sich in ihren Fonds an bestimmte Regeln halten. Dem Vernehmen nach belebt sich das Neugeschäft wieder. Die Anleger sollten sich jedoch der deutlich höheren Risiken der geschlossenen Fonds bewusst sein. Meist wird hier nur in wenige Objekte investiert. Auch Blindpools, bei denen beim Einsammeln des Geldes die spätere Verwendung nur teilweise feststeht, gibt es weiterhin.

          Interessanter aus Anlegersicht sind indes Immobilienaktien. Während die offenen Immobilienfonds ihren Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien haben, gibt es viele Aktiengesellschaften, die ihr Geld in Wohnimmobilien investieren. Mit Vonovia (der ehemaligen Deutschen Annington), wird von Montag an erstmals ein Immobilienkonzern im Dax vertreten sein. Dies ist das Ergebnis mehrerer Übernahmen, wodurch Vonovia Eigentümer von 370.000 Wohnungen ist. Zum anderen schätzen immer mehr Anleger das gut kalkulierbare Geschäftsmodell. Aus den regelmäßigen Mieteinnahmen können die Gesellschaften verlässliche Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Seit dem Börsengang vor zwei Jahren hat sich der Aktienkurs des Bochumer Unternehmens auf einen Börsenwert von fast 14 Milliarden Euro verdoppelt. Von den jüngsten Analysen zu der Aktie raten sieben zum Kauf und vier zum Halten der Papiere, keiner zum Verkauf.

          Zweitgrößter Immobilienwert am deutschen Aktienmarkt ist die Frankfurter Gesellschaft Deutsche Wohnen mit einem Börsenwert von 8 Milliarden Euro und damit schon vor Dax-Werten wie Lufthansa oder RWE. Auch hier sind die Analysten optimistisch. Neun raten zum Kauf, sieben zum Halten und zwei zum Verkauf. Der Aktienkurs hat sich seit dem Börsengang im Jahr 2010 von gut 7 auf nun etwa 24 Euro erhöht. Der Aktionär wird durch den Aktienkauf Miteigentümer an vielen tausend Wohnungen. Das reduziert sein Risiko gegenüber einer einzigen Immobilie deutlich. Auch lässt sich eine Aktie fast ohne Kaufnebenkosten erwerben und ist täglich handelbar. Das Gefühl, Hausherr in den eigenen vier Wänden zu sein, wird der Kauf von Aktien oder Fonds aber sicherlich nicht erzeugen können.

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