Die Vermögensfrage : Die eigene Immobilie ist ein Klumpenrisiko
- -Aktualisiert am
Jedem die Seine: Eigentumswohnungen in Heidelberg Bild: Max Kesberger
Für den Kauf eines eigenen Hauses mag es - besonders angesichts niedriger Zinsen - gute Gründe geben. Für die Altersvorsorge taugt es aber nur bedingt.
Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Gleichsam zeigt das Betongold erst bei genauerem Hinsehen, wie grau es ist. Zugegeben: Die Verlockungen für den Kauf der eigenen Immobilie sind derzeit groß, denn die Zinsen sind historisch niedrig. Das Sparbuch wirft kaum noch Erträge ab. Die tief verwurzelte Skepsis gegenüber Kapitalmärkten lässt die meisten Deutschen Aktien für die Geldanlage zudem ausschließen. Und die Miete ist sowieso verschenktes Geld. Warum also nicht in die eigenen vier Wände ziehen? Endlich die volle Gestaltungsfreiheit. Keine Abhängigkeit mehr vom Vermieter. Ein lebenslanges Wohnrecht.
Für die eigene Immobilie gibt es gute Gründe. Doch sie sind vor allem emotionaler Natur. Der anfänglichen Begeisterung folgen beim Kauf die ersten Notarrechnungen auf dem Fuße. Das Finanzamt darf die von den Bundesländern immer weiter hochgeschraubten Grunderwerbsteuern eintreiben, und oft will auch ein Makler fürstlich entlohnt werden. Mehr als 10 Prozent der Kaufsumme verschwinden damit erst einmal quasi im Nichts. Später kommen die ersten Nebenkostenabrechnungen, die in der Regel üppiger ausfallen als zuvor. Geht der Rollladen kaputt, reicht nicht mehr ein Anruf beim Vermieter, sondern das eigene Budget wird belastet. Irgendwann ist das Dach marode, die Heizung muss erneuert werden, oder Leitungsrohre haben das Zeitliche gesegnet.
Das größte Risiko liegt jedoch in der Fokussierung der gesamten privaten Altersvorsorge auf eine einzige Anlage. Das Gebot der Streuung auf verschiedene Aktien, Anleihen, Festgeld und Immobilien zur Risikominimierung lässt sich nur mit einem Millionenvermögen umsetzen, wenn allein schon die Immobilie 300.000 Euro ausmacht. Für gewöhnlich bleibt dann überhaupt kein Geld mehr für andere Geldanlagen, sondern es wird im Gegenteil sogar über Jahre und Jahrzehnte oft bis zur Rente ein Kredit abgestottert.
Vergleich zum Dax: Immobilien sehen ziemlich alt aus
Gilt es am Aktienmarkt als ausgesprochen waghalsig, sein ganzes Hab und Gut in eine einzige Aktie zu investieren, ganz zu schweigen von einer Kreditfinanzierung der Investition, ist dies beim Kauf von Immobilien der Normalfall. Ein Haus oder eine Wohnung ist aber doch auch viel wertbeständiger als eine Aktie, lautet die Begründung. Das mag im Einzelfall richtig sein. Doch wer sich die durchschnittliche Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahrzehnte anschaut und dies mit der durchschnittlichen Entwicklung von Aktienkursen, zum Beispiel gemessen am Dax, vergleicht, wird feststellen, dass Immobilien ziemlich alt aussehen.
Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) in Basel hat sich der Sache einmal angenommen und die reale Immobilienpreisentwicklung in Deutschland seit 1970 betrachtet. Unter dem Strich steht ein Minus von 15 Prozent. Eine schwache Bilanz gerade für diesen langen Anlagezeitraum. Die Aktienkurse sind seither hingegen im Jahresdurchschnitt um 8 Prozent vor Steuern gestiegen und damit in Summe um mehr als 3000 Prozent. Selbst unter Berücksichtigung der Inflation bleibt ein reales Plus von mehreren hundert Prozent. Daran wird die gesparte beziehungsweise vereinnahmte Miete der Immobilie nur in den wenigsten Fällen heranreichen.
