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Die Vermögensfrage : Der einfache Kredit ist das beste Fundament des Eigenheims

  • -Aktualisiert am

„Tut mir leid – wir wollen nur einen ganz einfachen Kredit...“ Bild: Kai

Wie bloß das Häuschen im Grünen finanzieren? Privatleute sollten sich bei Krediten für selbstgenutzte Immobilien nicht auf Experimente einlassen und schlichte oder solide Lösungen bevorzugen.

          Die Zinsen für Eigenheimkredite sind auf einem Stand angelangt, der vor fünf Jahren unvorstellbar erschien. Damals kosteten Darlehen mit einem Festzins von fünf Jahren etwa 4,8 Prozent je Jahr. Aktuell sind es jährlich 1,8 Prozent. Hypotheken mit einer Zinsbindung von zehn Jahren schlugen mit 5 Prozent pro Jahr zu Buche. Momentan liegen die Sätze bei jährlich 2,4 Prozent. Kredite mit einem Festzins von 15 Jahren wurden für 5,2 Prozent je Jahr angeboten. Nun werden jährlich 2,9 Prozent gefordert. Das sind gewaltige Unterschiede und für viele Menschen die Einladung, sich das Eigenheim auf Pump zu gönnen. Die niedrigen Zinsen sind jedoch mit der Gefahr verbunden, die Tücken der Verschuldung aus dem Auge zu verlieren. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

          Ein junges Ehepaar, die beiden Partner sind jeweils Mitte 30, hat 50.000 Euro auf dem Konto. Das Kapital soll der Grundstock sein für den Kauf eines Eigenheims, das einschließlich Nebenkosten etwa 300.000 Euro kostet. Folglich ist ein Kredit von 250.000 Euro notwendig. Das Angebot der Hausbank besteht aus zwei Bausteinen. In der ersten Hypothek sind 150.000 Euro enthalten.

          Der Zins beträgt 3 Prozent je Jahr und gilt 15 Jahre. Getilgt werden soll die Schuld mit jährlich 1 Prozent. Die Bank beziffert den Effektivzins mit 3,04 Prozent je Jahr. Der zweite Kredit lautet über 100.000 Euro. Hier wird ein Nominalzins von 2,5 Prozent pro Jahr angeboten. Er soll zehn Jahre gelten, und die Tilgung wird auf 2 Prozent eingestellt. Die effektiven Kosten dieses Bausteins sollen 2,53 Prozent betragen.

          Aus einem Kredit wird eine „ewige Schuld“

          Die Angebote mögen sicher und solide sein, doch der schöne Schein trügt. Die beiden Effektivzinsen bieten Orientierung, wenn es um den Vergleich von Offerten der Konkurrenz geht, doch die Gestaltung der Finanzierung ist ein Trauerspiel. Das kommt in den Effektivzinsen nicht zum Ausdruck. Hier bietet der Staat keine Hilfe, hier steht kein Kreditgeber zur Seite, hier hilft nur der gesunde Menschenverstand. Die Finanzierung besteht aus zwei Krediten, die nach Ablauf der Zinsbindungen nicht getilgt worden sein werden. Folglich wird in beiden Verträgen ein Zinsänderungsrisiko auftauchen.

          Die Folgekosten können, wenn die Zinsbindung zu Ende sein wird, in Abhängigkeit des Marktes steigen oder fallen. Das ist zwar ein alter Hut und jedem Fachmann bekannt. Nur sind die Folgen vielen Privatleuten nicht bewusst, weil die Gefahren in weiter Zukunft liegen und aus dem Bewusstsein ausgeblendet werden.

          Im vorliegenden Fall droht das erste Risiko in zehn Jahren. Die Restschuld des Kredites wird bei 77.000 Euro stehen. Wenn die Startrate von 375 Euro beibehalten wird, wird der Kredit bei einem Anschlusszins von 2,5 Prozent noch 22 Jahre laufen. Bei einem Folgezins von 3,5 Prozent klettert die Restlaufzeit auf 26 Jahre, und bei einem Prolongationszins von 4,5 Prozent wird die Restschuld frühestens in 33 Jahren vom Tisch sein. Folglich würde das Ehepaar bis zum Ende des Berufslebens mit der Tilgung der Schulden beschäftigt sein.

          Noch schlimmer wird die Lage bei der Hypothek sein. Hier herrscht zwar 15 Jahre absolute Ruhe an der Front. Danach stellt sich aber auch bei diesem Vertrag die Frage, wie es weitergehen wird. Die Restschuld wird bei 122.000 Euro stehen, und das Ehepaar wird um 50 Jahre alt sein. Bleibt alles beim Alten, wird die Restlaufzeit des Kredites rund 31 Jahre betragen. Falls der Anschlusszins auf 4 Prozent klettert, wird die Tilgung noch 42 Jahre dauern, und wenn die Verlängerung nominal 5 Prozent kostet, reicht die monatliche Rate von 500 Euro gar nicht mehr aus, um den Nominalzins zu bezahlen. Folglich wird aus dem Kredit eine „ewige“ Schuld, die von Jahr zu Jahr wieder ansteigt.

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