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Die Vermögensfrage : Das Eigenheim ist in vielen Fällen ein teures Vergnügen

  • -Aktualisiert am

„Lassen Sie sich an der Architektur nicht stören...“ Bild: Kai

Häuser und Wohnungen sind Geldanlagen mit vielfältigen Gesichtern. Kauf, Vermietung und Selbstnutzung des Eigenheims werfen in der Regel nur niedrige Zinsen ab.

          Die selbstgenutzten Häuser und Wohnungen sind Geldanlagen mit vielfältigen Gesichtern. Falls diese Eigenheime bar bezahlt werden, sind die Objekte festverzinslichen Wertpapieren ähnlich. Der Anlagebetrag ist die Immobilie, die Erträge sind die Mietvorteile, und der Rückfluss ist der Verkaufserlös. Werden diese Immobilien mit Hilfe von Krediten bezahlt, führt der Zahlungsstrom in der Regel zu einem Sparvertrag mit hoher Anfangszahlung. Der Investor blättert zu Beginn seine Ersparnisse auf den Tisch, danach folgen die Sparraten, weil die Zinsen und die Tilgung höher als die Mietvorteile sind, und der Endwert ist das lastenfreie Eigenheim.

          Irgendwo in der Mitte sind die Objekte anzusiedeln, die zuerst gekauft, dann vermietet, in der Folge abgezahlt und am Ende selbst genutzt werden. Die Objekte erfreuen sich zur Zeit bei jungen Senioren großer Beliebtheit, weil sie händeringend nach sicheren Anlagen suchen. Die Privatleute kaufen im Alter von 50 oder 55 Jahren an einem Ort, der ihnen gut gefällt, ein Haus oder eine Wohnung, vermieten das Objekt eine Zeitlang und ziehen im Ruhestand selbst in das Anwesen. Das Geschäft kann rentabel sein, wenn die Zahlen stimmen, doch in vielen Fällen sind die Renditen dieser Anlagen bescheiden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

          Große Ernüchterung in vielen Fällen

          Ein Anleger aus dem Rheinland ist 55 Jahre alt und hat 300 000 Euro auf dem Konto. Er weiß im Augenblick nicht so recht, was er mit dem Geld machen soll. Die Zinsen für Anleihen sind ihm zu niedrig, und der Einstieg in Aktien ist ihm zu gefährlich. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass der Mann einem Traum nachhängt. Er überlegt schon seit Jahren, sich im Alter in Hamburg, zum Beispiel an der Alster oder der Elbe, zur Ruhe zu setzen.

          Die Umsetzung ist in vielen Fällen mit großer Ernüchterung verbunden, weil die Preise in Hamburg in den letzten Monaten explodiert sind, doch mit der Strategie heute kaufen, morgen vermieten, übermorgen einziehen wähnt sich der Anleger auf der Sonnenseite. Im vorliegenden Fall geht es um eine 100 Quadratmeter große Wohnung in einem Elbvorort. Die nominalen Daten sind in Tabelle 1 zu sehen. Die Immobilie kostet einschließlich der üblichen Spesen etwa 550 000 Euro. Für solche Preise gibt es in Dithmarschen und Ostfriesland hinter den Deichen halbe Höfe, doch in Hamburg gehen die Uhren anders. Hier werden in guten Lagen - ähnlich wie in München - durchaus Preise von 5000 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

          Die Wohnung soll zehn Jahre lang vermietet werden. Die anfängliche Miete beträgt 1500 Euro und soll, wie in Hamburg üblich, jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen. Danach möchte der Anleger die Wohnung voraussichtlich 15 Jahre lang selbst nutzen. Während der Vermietung kann der Anleger vier Fünftel des Kaufpreises (550 000 Euro) mit jährlich 2 Prozent abschreiben. Außerdem sind in dieser Zeit auch die jährlichen Instandhaltungskosten, die mit 1 Prozent der Gebäudekosten (400 000 Euro) veranschlagt werden, als Werbungskosten absetzbar.

          Neben diesen Objektdaten spielt der Kredit in Tabelle 2 für den Anleger eine wichtige Rolle. Notwendig ist eine Hypothek von 250 000 Euro. Sie soll zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt und bis zum Ruhestand getilgt werden. Momentan kosten Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung etwa 3 Prozent pro Jahr, so dass insgesamt 120 Monatsraten von jeweils 2414 Euro notwendig sind, um die Wohnung während der Vermietung in voller Höhe zu entschulden. Die Zinsen sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. In zehn Jahren wird sich das Bild gewandelt haben. Der Kredit wird getilgt sein. Aus den steuerpflichtigen Einnahmen werden steuerfreie Mietvorteile. Die Abschreibung wird unter den Tisch fallen. Die Instandhaltungskosten werden nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig sein, weil die Eigentumswohnung reine Privatsache sein wird.

          Nicht von Werten, sondern von Preisen sprechen

          Die zehnjährige Vermietung und die fünfzehnjährige Selbstnutzung führen, wie in Tabelle 3 zu sehen ist, zu einem Spar- und Rentenplan, der 25 Jahre lang ist. Anfangs werden 300 000 Euro eingesetzt. Anschließend müssen jedes Jahr zwischen 14 000 und 16 000 Euro - das ist die Differenz zwischen den Mieten, Betriebskosten, Kreditraten und Steuerzahlungen - auf den Tisch gelegt werden. Danach geht es mit 15 Einnahmen von 17 000 bis 20 000 Euro, den Salden der Mietvorteile und Instandhaltungen, in die zweite Halbzeit. Am Ende der Zahlungsreihe steht der Wert der Wohnung, der bei etwa 522 000 Euro liegen wird, wenn beim Verkauf in 25 Jahren rund 20 Jahresmieten erlöst werden.

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