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Die Vermögensfrage : Das Eigenheim als verlockende Anlage

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.

Trotz der niedrigen Zinsen sollten die Anleger aber die typischen Risiken des Eigenheims nicht übersehen. Die Vermögensfrage.

          Eigenheime gehören im Augenblick zu den beliebtesten Geldanlagen. Das ist kein Wunder, weil die Finanzkrise auch bei jungen Leuten tiefe Spuren hinterlassen hat. Anleihen werfen kaum noch Zinsen ab, die Börsen gelten als unberechenbare Spielhöllen, und die Kreditzinsen sind im Keller. Da vermittelt das eigene Dach über dem Kopf gewisse Sicherheit. Trotzdem taucht von Zeit zu Zeit die Frage auf, wie sich das Eigenheim rechnet, vor allem in Zeiten extremer Verwerfungen auf den Kapitalmärkten und niedriger Kreditzinsen wie im Moment. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, doch die Rechentechnik ist einfach, weil jedes Eigenheim unter finanziellen Aspekten eine Investition wie eine Maschine oder ein Wertpapier ist. Sie hat einen Preis, sie ist mit laufenden Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Geschichte hört mit einem Endwert auf. Daraus lässt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen.

          Ein Ehepaar ist 65 Jahre alt, die Frau ist 30 Jahre jung, der Mann ist 35 Jahre alt. Das Paar hat zwei Kinder, die vier und zwei Jahre alt sind. Die Familie lebt in einer bayerischen Kreisstadt, und die Eltern interessieren sich für ein Haus, das einschließlich der Grunderwerbssteuer und der Notargebühren etwa 400.000 Euro kostet. Das mag für Preußen und Rheinländer viel Geld sein, aber im Süden gehen die Uhren anders. Hier kosten normale Einfamilienhäuser in mittleren Städten mindestens 300.000 Euro, und Eigenheime in Universitätsstädten wie Augsburg, Bayreuth, Regensburg oder Würzburg sind unter 500.000 Euro kaum zu bekommen, von München ganz zu schweigen.

          Der Traum vom Eigenheim

          Das Paar hat durch Arbeit, sowohl der Mann als auch die Frau sind berufstätig, und Zuwendungen beider Elternhäuser ein Vermögen von 100.000 Euro angesammelt. Folglich ist ein Kredit von 300.000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Haus soll aus heutiger Sicht etwa 30 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es auch in Bayern guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Da möchten sich die Mieter freilich nicht festlegen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit.

          Der monatliche Mietvorteil des Eigenheims beträgt 1200 Euro. Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 3000 Euro im Jahr veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Genauso wird unterstellt, dass der Grundstückswert um 1 Prozent im Jahr steigen wird. Beim Gebäude soll der Wert freilich in die andere Richtung gehen. Hier wird allen Unkenrufen zum Trotz unterstellt, dass das Gebäude normalem Verschleiß unterliegt und jährlich 1 Prozent an Wert verlieren wird. Folglich wird der Endwert - bestehend aus dem gestiegenen Grundstückwert und dem gefallenen Gebäudewert - in 30 Jahren bei 345.000 Euro liegen.

          Eine Tilgungsrate von mindestens 5 Prozent ist ratsam

          Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen. Notwendig sind 300.000 Euro. Bei der Gestaltung gelten einfache Regeln. Der Kredit soll innerhalb von 15 Jahren getilgt werden. Der Zins soll während der Laufzeit fest sein. Die Hypothek wird auf direktem Weg an die Bank zurückgezahlt. Kombinationen wie Festdarlehen und Bausparverträge oder Investmentfonds sind kein Thema. Vor diesem Hintergrund gibt es nur die klassische Hypothek. Sie wird zum Kurs von 100 Prozent ausgezahlt. Der jährliche Nominalzins liegt im Augenblick bei 3,5 Prozent, und das bedeutet für das Ehepaar, dass insgesamt 180 Raten von jeweils 2145 Euro auf den Tisch der Bank zu blättern sind.

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