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Die Vermögensfrage : Das Eigenheim als Geldanlage

Der Stein gewordene Traum der Deutschen: Neubau in Schwerin Bild: dpa

Der Kauf des eigenen Hauses ist nicht nur der Wunsch der meisten Deutschen, sondern verspricht auch ordentlich Rendite. Trotzdem ist das Eigenheim nicht ohne Risiko.

          6 Min.

          Das eigene Dach über dem Kopf steht auf der Wunschliste der Deutschen an erster Stelle. Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) hat im Juli dieses Jahres 2000 Privatleute im Alter ab 14 Jahren in ganz Deutschland telefonisch zu ihrem Umgang mit Geld befragt. Etwa die Hälfte betrachtet das Eigenheim als ideale Anlageform für den Vermögensaufbau, und rund ein Viertel interessiert sich für vermietete Häuser und Wohnungen. Im selben Zeitraum hat die Stiftung Warentest die Mieten und Preise in 100 Kreisen und Städten untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Kosten für Eigenheime von 2003 bis 2013 im Schnitt um 15 bis 20 Prozent gestiegen sind. Das gilt freilich nicht für die Metropolen dieser Republik. Hier sind die Preise allein zwischen 2007 und 2013 um 10 bis 20 Prozent in die Höhe geschossen. Die Nachrichten nähren die Frage, wie rentabel die Sehnsucht nach dem Eigenheim ist. Lohnt sich das eigene Dach in finanzieller Hinsicht, oder ist der Wunsch irrational?

          Volker Looman
          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Eigenheime sind wie alle Güter normale Anlagen. Sie haben ihren Preis, werfen Erträge ab, verursachen Kosten, und haben einen Zukunftswert. Auf der Grundlage dieser Zahlen lassen sich Pläne aufstellen und die Renditen in Prozent messen. Dabei spielt es keine Rolle, wie die Objekte bezahlt werden. Das Prinzip gilt sowohl für Immobilien, die mit Bargeld bezahlt werden, als auch für Objekte, die mit Krediten finanziert werden. Der einzige Unterschied ist die Struktur der Zahlungsströme. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

          In Tabelle 1 geht es um ein Haus, das 400.000 Euro kostet. Das Anwesen liegt weder in Hamburg, München oder Stuttgart, und das Objekt liegt auch nicht in Anklam, Bitburg oder Görlitz. Es mag in Braunschweig, Erfurt, Kaiserslautern oder Regensburg liegen, wo für Einfamilienhäuser zwischen 20 und 25 Jahresmieten bezahlt werden. Im vorliegenden Fall sind 22 Jahresmieten fällig. Davon entfallen 150.000 Euro auf das Grundstück und 250.000 Euro auf das Gebäude. Hinzu kommen 40.000 Euro für die Nebenkosten, so dass der Gesamtpreis bei 440.000 Euro liegt.

          Viele Eigenheime sind inzwischen Investitionen auf Zeit

          Die Immobilie soll 35 Jahre genutzt werden. Die meisten Menschen ziehen, wenn sie sich fürs Eigenheim entschieden haben, im Alter von 30 bis 35 Jahren in die Objekte, doch im Gegensatz zu früheren Generationen sind diese Immobilien keine Anlagen für die Ewigkeit. Heute besteht bei vielen Leuten mit Ende 60 der Wunsch nach Veränderung. Weit verbreitetet ist zur Zeit der Wunsch, im Ruhestand in die Stadt zu ziehen, zum Beispiel nach Berlin. Folglich sind viele Eigenheime heute Investitionen auf Zeit.

          Der Ertrag des Eigenheims ist die ersparte Miete. Der Vorteil beginnt in Tabelle 1 bei 1500 Euro je Monat oder 18.000 Euro pro Jahr. Er soll jährlich um 1 Prozent steigen. Im selben Zeitraum sind Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden. Sie beginnen bei 3600 Euro je Jahr. Das sind 20 Prozent der Miete. Die Rücklagen steigen ebenfalls um 1 Prozent pro Jahr, so dass das Objekt dreimal für jeweils 35.000 bis 45.000 Euro auf Vordermann gebracht werden kann.

          Der Wert des Hauses in 35 Jahren steht in den Sternen. Das ist eine Binsenweisheit. Trotzdem ist eine Prognose notwendig, um die Verzinsung der Investitionen berechnen zu können. Die meisten Privatleute hoffen, das liegt in der Sache der Natur, auf hohe Wertzuwächse. Das ist aber Selbstbetrug. Erstens schrumpft die Bevölkerung, zweitens hält sich die Nachfrage nach Eigenheimen auf dem Land in Grenzen, und drittens sind die Preisanstiege in den Großstädten absolute Ausreißer. Der durchschnittliche Deutsche mit normalem Einfamilienhaus wird sich damit abfinden müssen, dass Häuser in 35 Jahren im wahrsten Sinne des Wortes gebrauchte Objekte sind.

          Solide Geldanlagen für alle Glückspilze dieses Landes

          Die Berechnung des künftigen Preises wird einfacher, wenn die Schätzung in zwei Teile zerlegt wird. Der Wert des Bodens soll um 1 Prozent steigen, und der Wert des Gebäudes soll um 1 Prozent fallen. Falls diese Annahmen stimmen, wird das Grundstück in 35 Jahren etwa 212.000 Euro wert sein, und der Wert des Hauses wird auf 163.000 Euro fallen. Das werden unter dem Strich ungefähr 375.000 Euro sein, so dass sich Startpreis und Endwert fast die Waage halten.

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          Die vielen Daten lassen sich zu überschaubaren Zahlungsströmen verdichten. Er steht in der fünften Spalte der dritten Tabelle. Das Haus kostet 440.000 Euro. Es bietet 35 Mietvorteile, die bei 14.400 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 20.000 Euro steigen. Der Endwert der Immobilie beträgt 395.000 Euro. Die Anlage ist mit einem inflationsgeschützten Wertpapier vergleichbar. Es wird zum Kurs von 117 Prozent gekauft und in 35 Jahren zum Kurs von 100 Prozent fällig. Der anfängliche Coupon liegt bei 3,8 Prozent und steigt bis zur Fälligkeit auf 5,4 Prozent. Das führt zu einer jährlichen Rendite von 3,5 Prozent.

          Das Ergebnis ist im Moment mit festverzinslichen Anleihen nicht zu erzielen. Selbst unter dem Aspekt, dass die Mietvorteile gar nicht steigen, sondern auf dem heutigen Niveau verharren, bietet die Investition exzellente Perspektiven, weil die Verzinsung jährlich 3 Prozent bietet. Die Ergebnisse sind frei von Abgaben, weil die Mietvorteile nicht zu versteuern sind. Renditen von 3,5 und 3 Prozent setzen bei einer Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent jährliche Verzinsungen von 4,8 und 4,1 Prozent voraus. Das heißt für alle Glückspilze dieses Landes, die genügend Bargeld haben, dass normale Eigenheime solide Geldanlagen sind.

          Die Perspektiven sind nicht ganz schlecht

          Und wie sehen die Perspektiven aus für Menschen, die arbeiten und sparen müssen? Die Antwort lautet: Nicht ganz schlecht, wie es im Schwäbischen heißt. Nur sollte bei dieser Variante im Leben der Anleger nicht viel aus dem Ruder laufen. Der Grund ist die Hypothek. In der zweiten Tabelle nimmt der Anleger einen Kredit von 350.000 Euro auf. Der Nominalzins von 3,5 Prozent gilt für 20 Jahre, und in dieser Zeit sollen die Schulden in voller Höhe getilgt werden. Folglich sind für Zins und Tilgung jährlich 24.626 Euro fällig.

          Der entsprechende Zahlungsstrom steht in der sechsten Spalte der dritten Tabelle. Er mag auf den ersten Blick ungewöhnlich aussehen, weil sich das Vorzeichen nach 20 Jahren dreht, doch in der Praxis sind solche Pläne keine Seltenheit. Der Zahlungsstrom beginnt mit der Startzahlung von 90.000 Euro. Das ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Geldaufnahme. Anschließend sind 20 Raten fällig, die bei 10.000 Euro beginnen und von Jahr zu Jahr auf 7000 Euro sinken. Mit der Tilgung des Kredites dreht sich das Vorzeichen des Zahlungsstroms um. Nun kommt der Hausbesitzer in den Genuss von 15 Raten, die bei 18.000 Euro und bis zum Beginn des Ruhestandes auf 20.000 Euro klettern. Abgerundet wird der Zahlungsplan durch den Verkaufserlös von 375.000 Euro.

          Der Zahlungsplan ist ein Spar- und Rentenplan. Erst wird 20 Jahre lang Geld auf die hohe Kante gelegt, dann fließen 15 Jahre lang Milch und Honig. Die Rendite der Geldanlage beträgt 3,7 Prozent nach Steuern, und auch diese Verzinsung ist im Moment mit Hilfe von Bankplänen oder Rentenversicherungen nicht zu erzielen. Selbst bei konstanten Mieten und Sollzinsen von 4 Prozent kommen unter dem Strich noch 2,5 Prozent pro Jahr heraus, so dass sich normale Eigenheime zur Zeit auch unter finanziellen Gesichtspunkten rechnen.

          Die Schulden sollten bis Anfang 50 vom Tisch sein

          Die Freude über die hohen Renditen sollte freilich nicht den Blick auf die Risiken der Anlage trüben. Wer sich in der dritten Tabelle die Belastungen unter die Lupe nimmt, welche durch die Kosten und den Kredit entstehen, wird schnell erkennen, dass es sich im Schnitt um 2383 Euro handelt, die 240 Monate lang gestemmt werden müssen, um in diesem Haus leben zu dürfen. Dafür sind über den Daumen gepeilt brutto 10.000 Euro notwendig, so dass klar wird: So normal das Haus sein mag, so klein ist der Kreis der Menschen, die sich diesen Luxus leisten kann. In der Regel wird es sich um Doppelverdiener handeln, und da gilt die alte Bauernregel: Liebe vergeht, Hektar besteht. Heute geht in Städten jede zweite Ehe in die Binsen, so dass Eigenheime keine risikolosen Geldanlagen sind, wie Banken und Bausparkassen behaupten.

          Die düsteren Perspektiven sollten Ehepaare nicht vom Eigenheim abhalten. Nur sollte die Kirche im Dorf stehen bleiben. Das heißt erstens, dass die Schulden nach Möglichkeiten bis Anfang 50 vom Tisch sein sollten, und das bedeutet zweitens, dass die Kreditrate höchstens ein Viertel des Bruttoeinkommens betragen sollte. Die beiden Hin-weise mögen in vielen Haushalten für gewisse Ernüchterung sorgen, doch was nicht passt, kann bei Eigenheimen und Hypotheken nicht passend gemacht wer-den. Das Eigenheim gilt vielen Bürgern, wie in der Umfrage des DSGV zum Ausdruck gekommen ist, als ideale Anlageform für den Vermögensaufbau. Es darf aber, und dieser Punkt ist von größter Wichtigkeit, nicht die einzige Anlageform sein. Die Menschen brauchen im Alter neben dem Dach über dem Kopf und der gesetzlichen Rente zusätzlich Geld, um anständig über die Runden zu kommen. Für den Aufbau des freien Vermögens ist aber Zeit notwendig, und aus diesem Grund kann die Rückzahlung der Schulden nicht beliebig in die Länge gezogen werden.

          Für ein Kind müssen Paare 1000 Euro monatlich einplanen

          Die zügige Tilgung ist auch aus anderen Gründen das Gebot der Stunde. Die meisten Mieter wünschen sich nicht nur Eigenheime, sondern auch Kinder. Das ist ohne Zweifel erfreulich, doch das Vergnügen hat seinen Preis. Nun liegt es in der Natur, dass sich junge Paare, die heute Mitte 30 sind, wenig Gedanken machen, wie viel Kinder in 20 Jahren kosten. Es handelt sich, grob gesagt, um 1000 Euro pro Monat, so dass die Tilgung der Hypothek in 20 Jahren nahtlos in die Finanzierung der Kinderausbildung übergeht. Folglich muss in vielen Haushalten der Aufbau des freien Vermögens weiter auf die lange Bank geschoben werden.

          Die meisten Ehepaare sind, wenn zu gegebener Zeit nicht ordentlich geerbt wird, bis Ende 50 damit beschäftigt, im weitesten Sinne des Wortes irgendwelche Schulden zu tilgen. Das ist kein Anlass zum Jubel, so dass es in hohem Maße darauf ankommt, die Dinge nicht zu übertreiben, und das heißt in Zahlen, dass ein Viertel des Bruttoeinkommens und eine Zahlungsdauer von 20 Jahren unverrückbare Grenzen sein sollten. Wer also nur 6000 Euro im Monat verdient, sollte höchstens 1500 Euro für Zins und Tilgung aufwenden, und das erlaubt einen Kredit von 245.000 Euro. Liegen auf der hohen Kante noch 60.000 Euro, darf das Eigenheim wegen der Nebenkosten höchstens 280.000 Euro kosten. Bei diesen Preisen ist die Flucht aufs Land notwendig. Dort mag die Luft in der Regel besser sein, doch in finanzieller Hinsicht wird sie auf alle Fälle dünn. Auf der einen Seite wird das Budget durch Zweitautos strapaziert, und auf der anderen Seite sinkt auf dem Land die Werthaltigkeit von Eigenheimen, so dass Kritiker und Spötter nicht Unrecht haben: Ehepartner, Häuser und Kinder sind Investitionen mit interessanten Perspektiven!

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