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Die Vermögensfrage : Das Eigenheim als Geldanlage

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Der Stein gewordene Traum der Deutschen: Neubau in Schwerin Bild: dpa

Der Kauf des eigenen Hauses ist nicht nur der Wunsch der meisten Deutschen, sondern verspricht auch ordentlich Rendite. Trotzdem ist das Eigenheim nicht ohne Risiko.

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          Das eigene Dach über dem Kopf steht auf der Wunschliste der Deutschen an erster Stelle. Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) hat im Juli dieses Jahres 2000 Privatleute im Alter ab 14 Jahren in ganz Deutschland telefonisch zu ihrem Umgang mit Geld befragt. Etwa die Hälfte betrachtet das Eigenheim als ideale Anlageform für den Vermögensaufbau, und rund ein Viertel interessiert sich für vermietete Häuser und Wohnungen. Im selben Zeitraum hat die Stiftung Warentest die Mieten und Preise in 100 Kreisen und Städten untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Kosten für Eigenheime von 2003 bis 2013 im Schnitt um 15 bis 20 Prozent gestiegen sind. Das gilt freilich nicht für die Metropolen dieser Republik. Hier sind die Preise allein zwischen 2007 und 2013 um 10 bis 20 Prozent in die Höhe geschossen. Die Nachrichten nähren die Frage, wie rentabel die Sehnsucht nach dem Eigenheim ist. Lohnt sich das eigene Dach in finanzieller Hinsicht, oder ist der Wunsch irrational?

          Eigenheime sind wie alle Güter normale Anlagen. Sie haben ihren Preis, werfen Erträge ab, verursachen Kosten, und haben einen Zukunftswert. Auf der Grundlage dieser Zahlen lassen sich Pläne aufstellen und die Renditen in Prozent messen. Dabei spielt es keine Rolle, wie die Objekte bezahlt werden. Das Prinzip gilt sowohl für Immobilien, die mit Bargeld bezahlt werden, als auch für Objekte, die mit Krediten finanziert werden. Der einzige Unterschied ist die Struktur der Zahlungsströme. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

          In Tabelle 1 geht es um ein Haus, das 400.000 Euro kostet. Das Anwesen liegt weder in Hamburg, München oder Stuttgart, und das Objekt liegt auch nicht in Anklam, Bitburg oder Görlitz. Es mag in Braunschweig, Erfurt, Kaiserslautern oder Regensburg liegen, wo für Einfamilienhäuser zwischen 20 und 25 Jahresmieten bezahlt werden. Im vorliegenden Fall sind 22 Jahresmieten fällig. Davon entfallen 150.000 Euro auf das Grundstück und 250.000 Euro auf das Gebäude. Hinzu kommen 40.000 Euro für die Nebenkosten, so dass der Gesamtpreis bei 440.000 Euro liegt.

          Viele Eigenheime sind inzwischen Investitionen auf Zeit

          Die Immobilie soll 35 Jahre genutzt werden. Die meisten Menschen ziehen, wenn sie sich fürs Eigenheim entschieden haben, im Alter von 30 bis 35 Jahren in die Objekte, doch im Gegensatz zu früheren Generationen sind diese Immobilien keine Anlagen für die Ewigkeit. Heute besteht bei vielen Leuten mit Ende 60 der Wunsch nach Veränderung. Weit verbreitetet ist zur Zeit der Wunsch, im Ruhestand in die Stadt zu ziehen, zum Beispiel nach Berlin. Folglich sind viele Eigenheime heute Investitionen auf Zeit.

          Der Ertrag des Eigenheims ist die ersparte Miete. Der Vorteil beginnt in Tabelle 1 bei 1500 Euro je Monat oder 18.000 Euro pro Jahr. Er soll jährlich um 1 Prozent steigen. Im selben Zeitraum sind Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden. Sie beginnen bei 3600 Euro je Jahr. Das sind 20 Prozent der Miete. Die Rücklagen steigen ebenfalls um 1 Prozent pro Jahr, so dass das Objekt dreimal für jeweils 35.000 bis 45.000 Euro auf Vordermann gebracht werden kann.

          Der Wert des Hauses in 35 Jahren steht in den Sternen. Das ist eine Binsenweisheit. Trotzdem ist eine Prognose notwendig, um die Verzinsung der Investitionen berechnen zu können. Die meisten Privatleute hoffen, das liegt in der Sache der Natur, auf hohe Wertzuwächse. Das ist aber Selbstbetrug. Erstens schrumpft die Bevölkerung, zweitens hält sich die Nachfrage nach Eigenheimen auf dem Land in Grenzen, und drittens sind die Preisanstiege in den Großstädten absolute Ausreißer. Der durchschnittliche Deutsche mit normalem Einfamilienhaus wird sich damit abfinden müssen, dass Häuser in 35 Jahren im wahrsten Sinne des Wortes gebrauchte Objekte sind.

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