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Die Vermögensfrage : Das eigene Dach über dem Kopf ist teuer

Bild: F.A.Z.-KAI

Vor allem junge Senioren kaufen eine Immobilie erst, vermieten sie dann, zahlen sie in der Folge ab und nutzen sie am Ende selbst. Dieses Vorgehen kann durchaus rentabel sein - muss es aber nicht.

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          Die selbstgenutzten Häuser und Wohnungen sind Anlagen mit vielen Gesichtern. Falls die Eigenheime bar bezahlt werden, sind die Objekte mit festverzinslichen Anleihen vergleichbar. Der Anlagebetrag ist die Immobilie, die Erträge sind die ersparten Mieten, und der Rückfluss ist der Verkaufserlös. Werden die Immobilien mit Hilfe von Krediten bezahlt, führt der Zahlungsstrom in vielen Fällen zu einem Sparvertrag mit hoher Einmalzahlung. Der Investor legt am Anfang seine Ersparnisse auf den Tisch, danach folgen die Sparraten, weil die Kreditraten die Mietvorteile sind, und der Endwert ist das lastenfreie Eigenheim. Irgendwo in der Mitte sind die Objekte anzusiedeln, die erst gekauft, dann vermietet, in der Folge abgezahlt und am Ende selbst genutzt werden.

          Volker Looman
          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Die Objekte erfreuen sich vor allem bei jungen Senioren großer Beliebtheit. Die Anleger kaufen im Alter von 50 oder 55 Jahren an einem Ort, der ihnen gut gefällt, ein Haus oder eine Wohnung, vermieten das Objekt eine Zeitlang und ziehen im Ruhestand selbst in das Anwesen. Das Geschäft kann rentabel sein, wenn die Zahlen stimmen, doch in vielen Fällen ist die Anlage durchwachsen.

          Die Zinsen sind zu niedrig, die Aktien zu gefährlich

          Ein Anleger aus Norddeutschland ist 55 Jahre alt und hat 200.000 Euro auf dem Konto. Er weiß derzeit nicht recht, was er mit dem Geld machen soll. Die Zinsen für Anleihen sind ihm zu niedrig, und der Einstieg in Aktien ist ihm zu gefährlich. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass der Mann einem Traum nachhängt. Er überlegt schon seit Jahren, sich im Alter im Süden der Republik, zum Beispiel in Freiburg oder München, zur Ruhe zu setzen. Die Umsetzung ist in vielen Fällen mit großer Ernüchterung verbunden, weil die Preise im Süden so hoch sind, doch mit der Strategie, heute kaufen, morgen vermieten, übermorgen einziehen, wähnt sich der Anleger auf der Sonnenseite.

          Im vorliegenden Fall geht es um eine 150 Quadratmeter große Wohnung, die einschließlich der Nebenkosten etwa 400.000 Euro kostet. Sie soll zehn Jahre für 1250 Euro je Monat vermietet werden. Danach möchte der Anleger die Wohnung schätzungsweise 15 Jahre selbst nutzen. Während der Vermietung kann der Anleger drei Viertel des Kaufpreises mit jährlich 2 Prozent abschreiben. Außerdem sind in dieser Zeit auch die jährlichen Instandhaltungskosten, die mit 2 Prozent der Herstellungskosten veranschlagt werden, als Werbungskosten absetzbar.

          Steuerfreie Vorteile statt steuerpflichtige Einnahmen

          Neben diesen Objektdaten spielt der Kredit für den Anleger eine wichtige Rolle. Notwendig ist eine Hypothek von 200.000 Euro. Sie soll zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt und bis zum Ruhestand getilgt werden. Momentan kosten Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung ungefähr 5 Prozent im Jahr, so dass insgesamt 120 Monatsraten von jeweils 2121 Euro notwendig sind, um die Wohnung während der Vermietung zu entschulden. Die Zinsen sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. In den zehn Jahren wird sich das Bild wandeln. Der Kredit wird getilgt sein. Aus den steuerpflichtigen Einnahmen werden steuerfreie Mietvorteile. Die Abschreibung wird unter den Tisch fallen. Die Instandhaltungskosten werden nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig sein, weil die Eigentumswohnung reine Privatsache sein wird.

          Die zehnjährige Vermietung und die fünfzehnjährige Selbstnutzung führen zu einem Spar- und Rentenplan, der 25 Jahre lang ist. Anfangs werden 200.000 Euro eingesetzt. Anschließend müssen jeden Monat rund 1000 Euro - das ist die Differenz zwischen Mieten, Instandhaltungen, Kreditraten und Steuerzahlungen - auf den Tisch gelegt werden. Danach geht es mit 180 Einnahmen von jeweils 750 Euro, dem Saldo der Mietvorteile und Instandhaltungen, in die zweite Halbzeit. Am Ende der Zahlungsreihe steht der Wert der Wohnung, der bei konstantem Verlauf wieder 400.000 Euro betragen wird.

          Hoffnung durch steigende Mieten und Wertzuwächse

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