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Die Vermögensfrage : Altersvorsorge nicht aufs Eigenheim stützen

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Der Wunsch, für Generationen zu bauen, hat in Deutschland Tradition. Doch die eigene Immobilie bindet häufig zu viel Kapital. Dabei muss die Rente auf mehreren Pfeilern stehen. Sonst droht im Alter die Gefahr finanzieller Engpässe.

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          Die Finanzkrise hat nicht nur in den Depots, sondern auch in den Köpfen der Privatleute tiefe Spuren hinterlassen. Die monatlichen Aufwendungen der Anleger für die private Altersversorgung sind auf den niedrigsten Stand seit 2005 gefallen. Das ist das Ergebnis der jährlichen Altersvorsorge-Studie, welche die Postbank seit 2003 mit dem Institut für Demoskopie in Allensbach durchführt. Gravierender als die monetären Folgen sind die emotionalen Konsequenzen. Rund die Hälfte aller Befragten will zurzeit nicht die private Altersvorsorge ausbauen, obwohl ihr bewusst ist, dass die Rente mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen wird, um den heutigen Lebensstandard zu halten.

          Auf die Frage, wie die ideale Altersversorgung aussehe, sagten zwei Drittel der Anleger, das Eigenheim sei das Beste. Bei Berufstätigen mit Kindern hat dieser Wert sogar 72 Prozent erreicht, so viel wie nie seit Beginn der jährlichen Studie. Das ist für Fachleute keine Überraschung, weil sie wissen, dass die eigene Immobilie viele Gesichter hat. Für die einen Anleger ist das eigene Dach über dem Kopf die beste Geldanlage. Vor allem in Krisen wie der aktuellen verströmen Garten und Kamin wohlige Geborgenheit und Sicherheit. Die Gegner rümpfen - gleichgültig wie rauh die See ist - über Bausparverträge und Kehrwoche die Nase. Sie lieben ihre „Freiheit“ und nehmen auf ihren Geldkonten Verwerfungen in Kauf.

          Nur eine Investition auf Zeit

          Die Vorzüge und Nachteile des Eigenheims lassen sich nur schwer in Euro und Cent messen, obwohl die Frage, wie die Verzinsung der Anlage berechnet wird, einfach ist. Eigenheime sind unter finanziellen Aspekten Investitionen wie Autos, Flugzeuge oder Schiffe. Sie haben einen Startpreis, führen zu Einnahmen und Ausgaben, und die Sache hört mit einem Endwert auf. Daraus lässt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen, wie folgender Fall deutlich macht.

          Ein junges Ehepaar - er ist 33 Jahre alt, sie 31 Jahre - hat zwei Kinder, die sechs und vier Jahre alt sind. Die Eltern interessieren sich für ein Haus, das 300.000 Euro kostet. Das Ehepaar hat durch Geschenke und Rücklagen ein Vermögen von 50.000 Euro angesammelt, so dass ein Kredit von 250.000 Euro notwendig wäre. Dafür soll das Haus lange - zum Beispiel 35 Jahre lang - genutzt werden. Die Aussage ist auf der einen Seite normal, weil es in Deutschland guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Auf der anderen Seite ist dieser Wunsch aber mit Vorsicht zu genießen, weil es denkbar ist, dass das Eigenheim doch nur eine Investition auf Zeit ist. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, können sich die Eltern gut vorstellen, zu neuen Ufern aufzubrechen.

          Der monatliche Mietvorteil beträgt im vorliegenden Fall rund 1000 Euro. Die Instandhaltung des Objektes wird auf 250 Euro pro Monat veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen im ersten Rechengang konstant bleiben. Genauso wird unterstellt, dass der Wert der Immobilie in den kommenden Jahren nicht steigen wird. Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen.

          Vorsichtige Anleger werden zufrieden sein

          Das Ehepaar setzt 50.000 Euro ein. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 420 Raten à 250 Euro. Die Bank erhält, wenn der Zins dauerhaft 5 Prozent kostet und mit 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen getilgt wird, in den nächsten 35 Jahren insgesamt 420 Raten à 1250 Euro. Der Lohn der Aufwendungen sind 420 ersparte Mieten von jeweils 1000 Euro und der Wert des Eigenheims beim Verkauf, ohne realer Wertsteigerung also voraussichtlich 300.000 Euro.

          Die Verschraubung der Zahlen führt zu einem Plan, der mit dem Startkapital von 50.000 Euro beginnt. Dann folgen 420 Ausgaben von 500 Euro. Der Schlusspunkt ist der Verkauf des Hauses für 300.000 Euro. In diesem Fall beträgt die Verzinsung rund 0,7 Prozent pro Jahr. Können beim Verkauf dagegen 425.000 Euro erzielt werden, weil der Wert bis zum Verkauf jedes Jahr um 1 Prozent steigt, außerdem die Mieten jedes Jahr um 1 Prozent klettern, kommen unter dem Strich etwa 3 Prozent heraus. Sinkt der Wert des Hauses im selben Zeitraum jedes Jahr um 1 Prozent, muss das Haus in 35 Jahren für 211.000 Euro abgegeben werden, und die Sache verzinst sich mit 0,2 Prozent pro Jahr.

          Die Beurteilung der Ergebnisse ist Ansichtssache. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und von moderaten Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2 bis 3 Prozent, die bei diesem Geschäft winken, nicht unglücklich sein. Vor allem zu einer Zeit, in der Angst und Sorge das Leben bestimmen, in der kaum nach Zinsen, sondern eher nach Sicherheit gefragt wird, gewinnt das Eigenheim an Bedeutung. Für langfristige Sparpläne, die sichere Anlagen enthalten, gibt es im Moment um die 3 bis 3,5 Prozent pro Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Abgeltungsteuer zwischen 2,2 und 2,6 Prozent übrig, so dass sich das Eigenheim vor Banksparplänen, Investmentfonds und Kapitalversicherungen nicht verstecken muss.

          Das Alter fordert mehr „freies“ Kapital

          Umgekehrt werden Anleger mit Hang zum Risiko über eine Verzinsung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr den Kopf schütteln und das Eigenheim in die Ecke stellen. Wer bei der Instandhaltung und den Mieten einen jährlichen Preisanstieg von 2 Prozent unterstellt und der Meinung ist, mit Aktien und Anleihen auf lange Sicht mindestens 5 Prozent nach Steuern zu verdienen, kann sich in 35 Jahren über ein Guthaben von 583 000 Euro auf dem Konto freuen. Das entspricht einem Wertzuwachs des Eigenheims um fast 2 Prozent pro Jahr. In guten Lagen mag dieser Anstieg möglich sein, doch wenn das Objekt auf dem Land liegt und die Bevölkerung schrumpft, sind Bedenken berechtigt.

          Die meisten Anleger betrachten die vielen Zahlen mit Argwohn, weil sie der Meinung sind, dass kein Mensch so rechne. Wer vom Eigenheim träume, so die landläufige Einschätzung, packe das Vorhaben zu gegebener Zeit an und mache sich über die finanziellen Folgen wenig Gedanken, solange die monatliche Rate tragbar erscheine. Die Meinung ist nicht von der Hand zu weisen. Trotzdem sollten die „gedankenlosen“ Anhänger des Eigenheims bedenken, dass ein eigenes Dach über dem Kopf mit erheblichen Gefahren verbunden ist, wenn es der tragende Pfeiler der privaten Altersversorgung ist.

          Die gesetzlichen und die betrieblichen Renten werden, da sind sich viele Experten einig, in 30 oder 40 Jahren nur noch eine Grundversorgung darstellen. Daher wird es immer wichtiger, im Alter „freies“ Kapital zu besitzen, das zur Aufbesserung der Grundversorgung eingesetzt werden kann. Die Leute brauchen, um es in einfachen und klaren Worten zu sagen, im Alter Geld, das sie aufessen können. Für diesen Verzehr ist das Eigenheim aber wenig geeignet. Und da sollten auch die Optimisten, die von der umgekehrten Hypothek träumen, bei der das Haus in Raten versilbert wird, ihre Träume besser begraben. Vom Haus lässt sich halt schlecht runterbeißen, wie es in Schwaben heißt.

          Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die 500 Euro, welche das Ehepaar im vorliegenden Fall für die Altersvorsorge aufwendet, auf Kante genäht sind. Besser wären schon 1000 Euro, um die eine Hälfte ins Eigenheim und die andere Hälfte in freies Kapital zu stecken, doch das ist leichter gesagt als getan. Die einen können nicht, weil eben nicht mehr Geld zur Verfügung steht, und die anderen wollen nicht, weil sie sich dem obersten Gebot des Saarländers verpflichtet fühlen, dass es im Leben in erster Linie darauf ankomme, gut zu essen. Da kann das Eigenheim nach Belieben gedreht und gewendet werden. Es ist die richtige Kost in schwieriger Zeit, doch es bleibt die falsche Kost, wenn es im Alter die Hauptnahrung sein wird.

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