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Die Vermögensfrage : Änderungen von Festzins-Krediten bergen viele Probleme

  • -Aktualisiert am

Bild: Kai

Wenn Anleger ein Darlehen vorzeitig ablösen, verweigern Banken in der Regel die Erstattung alter Margen. Alternative Sparverträge sind keine Lösung.

          Der Umtausch von Krediten mit Festzins ist eine heikle Geschichte. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen verbindliche Vorgaben gemacht, wie bei der vorzeitigen Ablösung von Darlehen zu rechnen ist. In den Entscheidungen ging es in erster Linie um die Frage, wie bei vorzeitiger Rückzahlung zu rechnen ist. Offen geblieben sind bis heute aber triviale Störungen, wie sie jeden Tag im Kreditgeschäft vorkommen. Mal lehnen die Banken die Umstellung bestimmter Darlehen aus Prinzip ab, mal legen sie Abrechnungen vor, welche die Kunden nicht verstehen.

          So verzwickt die einzelnen Fälle in juristischer Hinsicht sein mögen, so einfach sind die Probleme aus Sicht der Finanzmathematik, weil es bei der Änderung von Krediten nur zwei Typen gibt. Die erste Gruppe umfasst Ablösungen aller Art. Dazu gehören Nichtabnahme, Sondertilgung, Ratenwechsel und Vollablösung. Hier wollen einzelne Anleger vom Kreditvertrag zurücktreten, oder die Investoren wollen die Darlehen auf einmal teilweise oder ganz ablösen.

          Nominalzins heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr

          Bei der zweiten Gruppe handelt es sich um Kunden, welche die Kosten ihrer Verbindlichkeiten bereits vor Ablauf der regulären Zinsbindung neu festlegen möchten. Entweder sitzen sie auf Krediten mit hohen Nominalzinsen und ärgern sich darüber, dass die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind, oder sie haben die Sorge, dass die Zinsen in Zukunft ansteigen werden. In diesen Fällen sollen die Darlehen nicht abgelöst, sondern die Zinsen sollen frühzeitig in günstigere Konditionen umgetauscht werden. Hier gibt es in der Praxis besonders viel Ärger, weil sich bisher nur wenige Fachleute mit der Frage beschäftigen, wie die Herausgabe alter Margen korrekt berechnet werden soll.

          In diese Kategorie fällt zum Beispiel ein Privatmann, der vor drei Jahren ein Eigenheim gekauft und dafür eine Hypothek von 250.000 Euro aufgenommen hat. Der Kredit wurde zum Kurs von 100 Prozent eingedeckt. Der Nominalzins beträgt 4,5 Prozent pro Jahr. Die Tilgung liegt bei 2,7 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Der Anleger hat bisher 36 Raten von jeweils 1500 Euro bezahlt, so dass die Restschuld im Laufe der Zeit auf 228.000 Euro gesunken ist. Der Zinssatz gilt noch sieben Jahre.

          Der Immobilienbesitzer beschäftigt sich mit zwei Problemen. Er ärgert sich, dass der Nominalzins für Hypotheken mit langer Zinsbindung, beispielsweise 15 Jahre, heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr beträgt. Die Gespräche mit der Bank über eine kostengünstige Zinssenkung sind im Sande verlaufen. Jetzt treibt den Anleger die Furcht um, dass der Nominalzins in der Zukunft wieder ansteigen wird, so dass die Gefahr besteht, den bestehenden Kredit in sieben Jahren wieder zu 4 oder 5 Prozent verlängern zu müssen. Daher interessiert er sich für die baldige Umschuldung des Darlehens.

          Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch

          Die Bank möchte von diesen Überlegungen freilich nicht viel wissen. Sie pocht auf die Einhaltung des Kontrakts. Der offene Zahlungsstrom besteht aus 84 offenen Monatsraten von jeweils 1500 Euro und der Restschuld von 165.000 Euro am Ende der Zinsbindung. Wenn der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird, sind nach Mitteilung der Bank rund 26.000 Euro zu bezahlen. Die neue Anlage bringt im Durchschnitt noch 2,5 Prozent pro Jahr. Der Barwert der offenen Tilgungen liegt bei 254.000 Euro, so dass die Differenz zur Restschuld von 228.000 Euro rund 26.000 Euro beträgt.

          Das Kreditinstitut hat die Vorfälligkeitsentschädigung zu seinen Gunsten berechnet. Es hat unterstellt, dass der Anleger den Kredit vollständig ablösen wird. Davon war in den Gesprächen kurz die Rede, weil der Darlehensnehmer auf die besseren Konditionen der Konkurrenz verwiesen und vorlaut über eine Abwanderung nachgedacht hatte. Doch nun möchte der Investor der Bank treu bleiben und würde den Kredit gerne zu 3,5 Prozent pro Jahr verlängern.

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