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Die Vermögensfrage : Der Tanz auf vielen Hochzeiten

  • -Aktualisiert am

Anders als Anleger können Fußballspieler ihren Wohlstand erst nach der zweiten Halbzeit genießen Bild: IMAGO

Beim Aufbau der Altersvorsorge lohnt die Verknüpfung von Immobilien, Kapitalpolicen und Investmentfonds - bei maßvollem Risiko. Die größte Gefahr steckt in hohen Gebühren, Kosten und Margen.

          Die private Altersvorsorge besteht wie beim Fußballspiel aus zwei Halbzeiten. Zuerst wird Geld gespart, danach wird Kapital verzehrt. Das ist zwar nichts Neues, doch bei der Auswahl passender Finanzprodukte sehen manche Anleger vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr. Die besten Sparverträge für die private Altersvorsorge bleiben Kapitalversicherungen, Immobilien und Aktiensparpläne. Überall wird zuerst Geld angesammelt, danach leben die Anleger von den Erträgen des Kapitals oder verbrauchen das Vermögen wieder.

          Die drei Sparformen können als Einzelverträge abgeschlossen werden, doch es sind auch Pakete möglich, und das eröffnet aufgrund der niedrigen Zinsen interessante Perspektiven, wie in folgendem Beispiel deutlich wird. Ein Anleger möchte eine Immobilie kaufen, die 500.000 Euro kostet. Eigenmittel sind nicht vorhanden, das Kapital soll Monat für Monat aufgebaut werden. Folglich sind Kredite in Höhe von 500.000 Euro aufzunehmen. Die Hausbank hat dem Anleger den Vorschlag gemacht, die Finanzierung auf traditionelle Weise zu gestalten: Kein Disagio, Nominalzins von 3,5 Prozent, Zinsbindung von 15 Jahren und Tilgung von 2 Prozent.

          An dieser Weisheit ändern auch niedrige Zinsen nicht viel

          Der Vorschlag ist von erlesener Mäßigkeit. Schlimmer ist jedoch der Kardinalfehler, den Kredit im Laufe von 15 Jahren um lediglich 40 Prozent zu tilgen. Dadurch besteht die Gefahr, dass der Privatmann, obwohl er dazu in der Lage ist, viel zu wenig Vermögen aufbauen wird. Unabhängig von dem Kredit sind der Einstiegspreis und die Erträge das Maß der Dinge. An dieser schlichten Weisheit ändern auch mäßige Zinsen und niedrige Zinsen nicht viel. Es ist zwar verlockend, einen Kredit aufzunehmen, der nur 3 oder 3,5 Prozent pro Jahr kostet, und das Geld in Immobilien zu stecken.

          Tabelle 1 Nominaldaten und Kennzahlen des Annuitätendarlehens

          Wenn die Liegenschaft aber nicht passt, wird das Objekt mit Hilfe von Hypotheken auch nicht besser. Lohnen wird sich die Investition, wenn zwischen der Immobilie und dem Kredit eine Zinsdifferenz von mindestens 200 Basispunkten besteht. Das heißt in Zahlen, dass sich Liegenschaften bei Kreditzinsen von 3 Prozent mit wenigstens 5 Prozent rentieren sollten. Das sind 20 Jahresmieten, so dass Städte wie Hamburg oder München, so schön sie sind, nicht in Frage kommen, weil dort Preise von 25 bis 30 Jahresmieten gefordert werden.

          Modelle mit Investmentfonds sind in der Mottenkiste gelandet

          Wenn die Immobilien zwischen 15 und 20 Jahresmieten kosten, sollten sich die Anleger wieder Gedanken über „uralte“ Finanzierungsmodelle machen. Es müssen nicht immer Darlehen mit direkter Rückzahlung sein. Die Aussetzung der Tilgung spielte in den vergangenen Jahren bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine Rolle mehr. Vor zehn Jahren noch, als Kapitalversicherungen frei von Abgaben waren, gehörte es für Spitzenverdiener zum guten Ton, statt eines Annuitätendarlehens, also ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen, einen Festkredit aufzunehmen und die Tilgung in Versicherungen einzuzahlen. Seit der Besteuerung der Policen ist diese Finanzierung von der Bildfläche verschwunden.

          Tabelle 2: Nominaldaten und Kennzahlen des Festdarlehens

          Genauso sind die Modelle mit Investmentfonds in der Mottenkiste gelandet. Nun kann sich die Sache wegen der niedrigen Zinsen für Geldanlagen und Kredite aber wieder lohnen. Hypotheken mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kosten im Moment etwa 3,5 Prozent pro Jahr, wie in Tabelle 1 deutlich wird. Das heißt für den Anleger, dass insgesamt 180 Monatsraten von jeweils 3574 Euro notwendig sind, um den Kredit innerhalb von 15 Jahren in voller Höhe zu tilgen. Der effektive Jahreszins der Hypothek beträgt 3,6 Prozent vor Steuern. Der Wert ist für den Anleger eine verlässliche Größe, wenn es um den Vergleich mit Konkurrenzangeboten geht. Die Zahl hat für den Investor jedoch nur beschränkte Aussagekraft, weil die Steuern in dieser Zahl nicht enthalten sind.

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