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Steuertipp : Steuern sparen mit der Ferienwohnung

  • -Aktualisiert am

Bild: Bengt Fosshag

Wer die Ferienwohnung nur an Touristen vermietet, kann Steuererstattungen bekommen. Für Steuerpflichtige, die ihre Ferienwohnung nur kurzfristig im Jahr selbst nutzen, gibt es auch Möglichkeiten, sie abzusetzen.

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          Aus steuerlicher Sicht wird die bloße Vermietung einer im In- oder Ausland gelegenen Ferienwohnung genauso gewertet wie die um die Ecke vermietete Wohnung. Diese Einkünfte unterliegen der Einkommensbesteuerung. Vermietungseinkünfte ermitteln sich als Differenz der Mieteinnahmen und den in diesem Zusammenhang anfallenden Aufwendungen wie beispielsweise Zinsaufwendungen aus der Finanzierung, Reparaturaufwendungen oder der Grundsteuer.

          Wenn nun die Summe der Aufwendungen die Mieteinnahmen übersteigt, so liegen negative steuerliche Einkünfte vor, die infolge der Verrechnung mit anderen positiven Einkünften etwa aus nichtselbständiger Arbeit zu einer Steuererstattung führen können.

          Steuererstattung für Ferienwohnung

          Bei Ferienwohnungen kann eine Steuererstattung erfolgen, sofern die Ferienwohnungen ausschließlich fremd vermietet sind und keine Eigennutzung vorliegt. Anders verhält es sich allerdings, wenn die Ferienwohnung teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet wird, wobei auch eine geringfügige Selbstnutzung von beispielsweise ein bis drei Wochen im Jahr bereits Zweifel an der Einkunftserzielungsabsicht begründen. In diesem Fall müssen die Eigentümer dann eine Prognose für die nächsten 30 Jahre vornehmen, aus der hervorgehen muss, dass sie die Absicht haben, einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen. Wird der Nachweis nicht erbracht, werden die Einnahmen und Ausgaben steuerlich nicht berücksichtigt. Die Tatsache, dass zwei Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes im Jahr als Aufwand zu Buche schlagen, erschwert diesen Nachweis sehr.

          Für Steuerpflichtige, die ihre Ferienwohnung nur kurzfristig im Jahr selbst nutzen und dennoch die Ferienwohnung steuermindernd einsetzen wollen, hat das Niedersächsische Finanzgericht nun mit Urteil vom 7. März 2012 (Az.: 9 K 180/09) eine gute Nachricht parat. Das Finanzgericht hat nämlich zur steuerlichen Anerkennung mehrjähriger Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung festgestellt, dass trotz einer Selbstnutzung von jährlich drei Wochen eine Gewinnabsicht vorliegt und damit die Verluste steuermindernd geltend gemacht werden können - obwohl sich aus der Ertragsprognose der Kläger über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Verlust ergab.

          In Abweichung zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vertritt das Niedersächsische Finanzgericht nunmehr die Auffassung, dass kein Anlass besteht, an der Überschussabsicht des Vermieters zu zweifeln, wenn dieser seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt. Es wurde Revision zugelassen und eingelegt. Nun muss sich der Bundesfinanzhof mit dem Thema befassen.

          Der Autor ist Steuerberater und Director bei KPMG in Frankfurt.

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