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Steuertipp : Sparen beim Grunderwerb

  • -Aktualisiert am

Bei der Grundsteuer gibt es einiges zu beachten. Bild: dpa

14 Bundesländer schlagen beim Verkauf von Grundstücken durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer kräftiger zu. Die Übertragung von Grundbesitz innerhalb der Familie wird aber dadurch nicht tangiert.

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          Die Immobilienwirtschaft ist in den letzten Jahren von den Länderfinanzministerien verstärkt in den Fokus gerückt worden, um die Budgets der öffentlichen Hände zu entlasten. Neben lokalen Erhöhungen der Grundsteuer schlagen 14 Bundesländer beim Verkauf von Grundstücken kräftiger zu, nämlich durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt jetzt flächendeckend 5 Prozent und mehr, nur Bayern und Sachsen begnügen sich noch mit 3,5 Prozent sowie Hamburg mit 4,5 Prozent.

          Da ist es beruhigend, zu wissen, dass die Übertragung von Grundbesitz innerhalb der Familie nicht von der Grunderwerbsteuer tangiert wird. Das gilt naturgemäß für Rechtsübergänge im Wege der Erbfolge oder der vorweggenommen Erbfolge im Wege der Schenkung. Das gilt aber auch für die Übertragungen von Eltern auf ihre Kinder und für die Übertragung zwischen Eheleuten und Partnern einer eingetragenen Partnerschaft, wenn Gegenleistungen gewährt werden.

          Der Übergang von Grundbesitz anlässlich der Erbauseinandersetzung unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wohl aber die Übertragung von Liegenschaften zwischen den Miterben nach dem Ausscheiden eines Grundstücks aus dem Nachlass durch Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Dies hat jüngst des Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschieden (Urteil vom 16. April 2015, Az. 4 K 1380/13).

          Im Urteilsfall tauschten die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nach Verteilung der Nachlassgrundstücke die Grundstücke abermals untereinander auf, um baureife Parzellen zu gestalten. Darin sah das Finanzgericht einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang. Die Übertragung von Grundbesitz auf frühere Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sowie der analoge Vorgang zwischen Lebenspartnern nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft unterliegt ebenfalls, wie eine Übertragung während des Bestehens der Ehe oder Lebenspartnerschaft, nicht der Grunderwerbsteuer. Dies gilt jedoch wiederum dann nicht, wenn nach Abschluss der Vermögensauseinandersetzung zwischen den ehemaligen Partnern Grundstücke entgeltlich übertragen werden. Wer in diesem Zusammenhang meint, der Steuer dadurch zu entkommen, dass er die Immobilien ohne Gegenleistung überträgt, muss damit rechnen, dass der Fiskus entweder nach der Gegenleistung sucht oder gleich eine Schenkung unterstellt. Bei letzterer ist im Zweifel die Schenkungsteuerbelastung bei nicht mehr verheirateten oder verpartnerten Beteiligten ungleich höher, als es die Grunderwerbsteuer wäre.

          Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob die Strategien, die auf dem gewerblichen Immobilienmarkt zur Gestaltung der Grunderwerbsteuer genutzt werden, nicht auch für den privaten Immobilienbesitz anwendbar sind. Bei großen Immobilientransaktionen wird in vielen Fällen keine Grunderwerbsteuer ausgelöst, weil statt Grundstücken Anteile an grundstückhaltenden Gesellschaften gehandelt werden. Das lässt sich auch im Privatvermögen durch die Nutzung der zivilrechtlichen Figur der Gesamthand gestalten. Der Erwerb eines Grundstücks durch Eheleute oder einer Lebenspartnerschaft ist genauso so einfach wie durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die aus den Eheleuten oder den Lebenspartnern besteht. Gegebenenfalls können noch andere Familienmitglieder als Gesellschafter eingebunden werden. Der Vorteil einer solchen Struktur besteht darin, dass beim Verkauf der Anteile über einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren die Grunderwerbsteuer nur auf einen Minderbetrag erhoben wird. Dieser richtet sich nach der Beteiligungsquote, die von den anfänglich Beteiligten nach dem Verkauf des ersten Anteils an den Erwerber zurückbehalten wird. Er muss mehr als 5 Prozent betragen, weil das Finanzamt bei der Übertragung von mindestens 95 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts von einem mittelbaren Verkauf des Grundstücks selbst ausgeht. Die Mindesthaltedauer für den verbleibenden Minderheitsanteil beim Altgesellschafter muss mehr als 5 Jahre betragen.

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