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Steuertipp : Weniger Steuern für verheiratete Vermieter

  • -Aktualisiert am

Mit gesparten Steuern nochmal so schön Bild: dpa

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie an den Ehegatten kann von großem Vorteil sein. Das kann bei einer größeren Wohnung mehr als tausend Euro Steuern im Jahr sparen.

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          Verkauft der einen an den anderen Ehepartner eine Immobilie, so erfolgt dies zum aktuellen Wert, dem Verkehrswert. Daraus ergeben sich die vorgeschriebenen steuerlichen Abschreibungen. Sie sind gesetzlich definiert und betragen bei nach 1925 fertiggestellten Wohnimmobilien jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten.

          Da der Verkehrswert normalerweise höher ist als der Preis, den der Ehegatte Jahre oder Jahrzehnte vorher zahlen musste, als er das Haus erwarb, steigen auch die Abschreibungsraten. Und höhere Raten mindern die zu versteuernden Mieteinkünfte. Damit sinkt die Steuer. Ohne den Verkauf wären die niedrigeren Abschreibungsraten der Vergangenheit fortgeführt worden.

          Keine Grunderwerbssteuer

          Damit das so gelingt, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein: Der Verkauf ist nur zwischen Eheleuten sinnvoll, weil so keine Grunderwerbsteuer anfällt. Er darf auch erst frühestens zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie erfolgen, weil dann der Erlös des verkaufenden Ehepartners steuerfrei bleibt.

          Bei geerbten Immobilien ist der Verkauf an den Ehepartner ebenfalls attraktiv, denn die Erben müssen die Immobilie zwingend zum meist sehr niedrigen Buchwert übernehmen, so dass die Immobilie gegebenenfalls sogar auf null abgeschrieben sein kann. Dann würden gar keine Abschreibungen die Mieteinkünfte mindern.

          Gleiches kann gelten, wenn zwischenzeitlich Sonderabschreibungen den Buchwert reduzierten. Bei Erbschaften gilt die Zehn-Jahres-Frist ab dem Kauf durch den Verstorbenen und nicht seit dem Erbvorgang. Ein weiterer steuerlicher Vorteil kann darin bestehen, dass der erwerbende Ehegatte als Gegenleistung für die Immobilie einen Baukredit des veräußernden Ehegatten für eine andere, selbstgenutzte Immobilie übernimmt. Dessen Zinszahlungen konnten bisher nicht abgesetzt werden. Durch die Schuldübernahme stellen die Zinsen nun Werbungskosten dar, die die Mieteinkünfte mindern.

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