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Steuertipp : Finanzämter überprüfen Vermietungseinkünfte

  • -Aktualisiert am

In der Hamburger Hafencity Bild: dpa

Wer Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie bezieht, muss diese beim Fiskus versteuern. Finanzämter dürften die Vermietungseinkünfte zukünftig genauer unter die Lupe nehmen.

          Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Vermietungseinkünfte und hat diese vollständig gegenüber dem Finanzamt zu erklären. Dass dies in der Praxis nicht immer der Fall ist und die Finanzbehörden die Mieteinkünfte kaum prüfen, hatte jüngst der Bundesrechnungshof festgestellt.

          Der Rechnungshof als unabhängige, selbständige und weisungsfreie externe Finanzkontrolle des Bundes hat im Hinblick auf die Vermietungseinkünfte in seinem Bericht 2012 Kontrolldefizite bei den Finanzämtern festgestellt und das Bundesfinanzministerium aufgefordert, auf Verbesserung hinzuwirken. Insofern ist zu erwarten, dass die Finanzämter zukünftig die Vermietungseinkünfte genauer unter die Lupe nehmen.

          Konkret bemängelte der Rechnungshof Kontrolldefizite bei der steuerlichen Erfassung von Vermietungsfällen, sowie eine unzureichende Prüfung der Mieteinkünfte durch die Finanzämter. Im Rahmen seiner Stichprobenprüfung von rund 100 Grundstücken aus vier Bundesländern stellte der Rechnungshof fest, dass einige Vermieter ihre Mieteinkünfte nicht oder nicht für alle Grundstücke erklärt hatten.

          Vermieter kann die von ihm gezahlten Nebenkosten als Werbungskosten abziehen

          Des Weiteren prüfte der Rechnungshof bei neun Finanzämtern, wie sie Mieteinkünfte besteuern. Hierbei stellte er fest, dass die Finanzämter Sachverhalte oft nicht aufklärten, insbesondere, wenn die Angaben der Steuerpflichtigen zu den Mieteinnahmen und Werbungskosten nicht schlüssig waren. So hatten die Vermieter in der Mehrzahl der geprüften Fälle nicht angegeben, wie hoch ihre Einnahmen aus der Nebenkostenzahlung des Mieters waren. Die vom Mieter meist vorschüssig an den Vermieter zu zahlenden Nebenkosten etwa für anteilige Müllabfuhr oder Zentralheizung stellen beim Vermieter steuerpflichtige Einnahmen dar.

          Im Umkehrschluss kann der Vermieter die von ihm gezahlten Nebenkosten als Werbungskosten abziehen. Dies ist nach den Stichproben des Rechnungshofs auch regelmäßig erfolgt. Es würde jedoch nicht von den Finanzämtern geprüft, ob die Vermieter die Einnahmen aus den Nebenkostenzahlungen der Mieter auch erklärt hatten oder nur die Werbungskosten angesetzt wurden.

          Auch würden die Finanzämter nicht überprüfen, ob die Miethöhe mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Nach den Regelungen des Einkommensteuergesetzes wird bei einer Miethöhe von weniger als 66 Prozent davon ausgegangen, dass eine anteilige unentgeltliche Überlassung vorliegt und daher auch nur in Höhe des entgeltlichen Anteils die Werbungskosten berücksichtigt werden können. Diese Typisierung gilt nicht nur bei Verträgen unter Angehörigen, sondern unabhängig von Verwandtschaftsverhältnissen. Beträgt etwa die Miete nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete, können alle Aufwendungen für Zinsen, Instandhaltungen oder die Abschreibung des Gebäudes nur hälftig abgezogen werden. Hierdurch erhöht sich die bisherige Steuerbelastung.

          Für die Praxis lässt sich hieraus ableiten, dass zukünftig die Finanzämter bei den Vermietungseinkünften genauer überprüfen werden, ob diese zutreffend angegeben sind und ob auch die Nebenkostenzahlungen des Mieters als Einnahmen berücksichtigt wurden. Auch sollte insbesondere bei älteren Mietverträgen oder solchen zwischen Verwandten oder Freunden die Miethöhe mit dem aktuellen Mietspiegel abgeglichen werden, da für den Fall, dass die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden können. Wer dies nachträglich erkennt, muss seine Steuererklärung berichtigen.

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