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Steuertipp : Achtung, Hauskredit!

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Bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Hauskredits sollten Steuerzahler wachsam sein. Bild: dpa

Zahlt ein Hauskäufer sein Immobiliendarlehen frühzeitig zurück, muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Im Falle von Vermietungseinkünften konnten diese Kosten oft steuerlich geltend gemacht werden. Das ändert ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs.

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          Wer ein Immobiliendarlehen frühzeitig zurückzahlen möchte, muss regelmäßig der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Der Bank entsteht nämlich ein Zinsausfallschaden, da diese sich idealtypisch fristenkongruent refinanziert hat - das heißt: Sie hat beispielsweise ein zehnjähriges Darlehen unter anderem durch Ausgabe einer zehnjährigen Anleihe refinanziert - und sie muss die Zinsen aus der Anleihe weiterhin bedienen.

          Grund für eine vorzeitige Rückzahlung kann beispielsweise der Verkauf der noch durch ein Darlehen finanzierten Immobilie sein. Wurde mit dem Immobiliendarlehen das Eigenheim finanziert, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung jedoch grundsätzlich steuerlich nicht geltend gemacht werden.

          Im Falle von Vermietungseinkünften (wenn das Darlehen also zur Finanzierung eines Mietshauses genutzt wird) dagegen gehörte nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eine Vorfälligkeitsentschädigung bislang zu den steuerlich abzugsfähigen Finanzierungskosten, wenn der nach der Darlehenstilgung verbleibende Restkaufpreis zur Finanzierung eines neues Objektes verwendet wurde. Diese aus Sicht des Steuerpflichtigen günstige Rechtsprechung wurde nunmehr durch ein aktuelles Bundesfinanzhof-Urteil vom 11. Februar 2014 (Aktenzeichen IX R 42/13) aufgehoben.

          Steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft muss vorliegen

          Im Urteilsfall verkaufte die Klägerin im Jahr 2010 ein von ihr im Jahr 1999 erworbenes und vermietetes Immobilienobjekt. Da die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks verpflichtet war, entstanden im Zuge der vorzeitigen Darlehensrückzahlung Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von rund 3500 Euro, die die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei ihren Vermietungseinkünften geltend machte. Der Bundesfinanzhof lehnte dieses Vorgehen ab, da er in der Vorfälligkeitsentschädigung keinen Zusammenhang mehr zu den Vermietungseinkünften sah, sondern nach seiner Auffassung diese im Zuge der Veräußerung der Immobilie anfielen. Der bisherige wirtschaftliche Zusammenhang des Darlehens mit den Vermietungseinkünften wird von einem durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang ersetzt. Soll heißen: In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuerlich absetzbar.

          Da die Veräußerung der Immobilie im Urteilsfall außerhalb der Zehnjahresfrist erfolgte, war die Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften als sogenannte „Veräußerungskosten“ abzugsfähig. Dies bedeutet im Ergebnis, dass beim Verkauf einer Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung nur steuerlich abzugsfähig ist, wenn ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt. Würde man aus der Veräußerung ohnehin keinen Gewinn erzielen und liegt diese in zeitlicher Nähe zur Zehnjahresfrist, wäre eine Veräußerung vor Ablauf der Frist sinnvoll, um die Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften geltend machen zu können.

          Nicht betroffen von der Rechtsprechungsänderung ist jedoch der Fall von Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei einer vermieteten Immobilie im Rahmen einer bloßen Refinanzierung beispielsweise durch ein zinsgünstigeres Umschuldungsdarlehen anfallen. Dieses Darlehen zählt weiterhin zu den Finanzierungskosten und stellt damit steuerlich abzugsfähige Werbungskosten dar.

          Ist daher in absehbarer Zukunft der Verkauf der Immobilie vorgesehen, kann durch eine zinsgünstigere Zwischenfinanzierung die Darlehensschuld vor dem Verkauf vorzeitig verringert werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt damit noch in den Bereich der Vermietungseinkünfte und wäre daher steuerlich als Werbungkosten abzugsfähig.

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