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Steuertipp : Vorsicht bei der Renovierung

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Bei der Renovierung muss der Vermieter steuerlich einiges beachten. Bild: dpa

Wenn Vermieter ihre Immobilie renovieren lassen, müssen sie bei den Aufwendungen steuerlich genau unterscheiden. Manche Kosten können sofort als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden, andere müssen über 50 Jahren verteilt werden.

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          Was ist Ihnen lieber? Sofort 15.000 Euro Steuererstattung vom Fiskus oder die nächsten 50 Jahre jedes Jahr 300 Euro. Genau um diese Frage kann es gehen, wenn Sie als Vermieter etwa eine Renovierung für 50.000 Euro an Ihrer Immobilie vornehmen und Ihnen die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten nicht klar ist. Grundsätzlich gilt, dass Kosten für bauliche Maßnahmen an Gebäuden, die zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts des Gebäudes führen, als Herstellungskosten über die Nutzungsdauer der Immobilie zu verteilen sind. Der Gebrauchswert eines Gebäudes bestimmt sich nach der Lage, der Architektur, der Anzahl und Größe der Räume sowie der Ausstattung. Liegt eine Erhöhung des Gebrauchswerts einer Wohnimmobilie vor, sind die Kosten über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer von 50 Jahren zu verteilen. Erhaltungsaufwand hingegen dient dazu, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, und führt daher zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

          Belaufen sich die Renovierungskosten zum Beispiel auf 50.000 Euro, so beträgt die Steuererstattung bei einem durchschnittlichen Einkommensteuersatz von 30 Prozent bei einer Wertung als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen 15.000 Euro in einem Jahr. Bei einer Wertung als Herstellungskosten verteilt sich diese Erstattung auf die nächsten 50 Jahre, so dass pro Jahr 300 Euro Steuererstattung entstehen. Es versteht sich von selbst, dass unter Berücksichtigung einer Barwertbetrachtung und nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund einer Nutzung innerhalb der Lebenszeit der Sofortabzug in der Regel attraktiver ist.

          Die entscheidende Frage ist daher, wann Renovierungskosten sofort abzugsfähige Aufwendungen darstellen beziehungsweise nur über 50 Jahre verteilt werden können. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig möglich. Klar ist die Regelung im Falle einer Renovierung, sofern die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert wird. Dies ist etwa bei Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach gegeben, wenn dadurch die nutzbare Fläche erweitert wird. Die Kosten hierfür stellen dann aktivierungspflichtige Herstellungskosten dar.

          Wird ein Gebäude durch eine Renovierung gegenüber dem ursprünglichen Zustand wesentlich verbessert, führt dies ebenfalls zu einer Aktivierung der Aufwendung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist hierfür eine Standardhebung des Gebäudes erforderlich. Diese soll vorliegen, wenn mindestens drei von insgesamt vier maßgeblichen Ausstattungsbereichen betroffen sind. Dies sind die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster. Werden im Rahmen einer Renovierung zum Beispiel Heizung, Sanitärinstallation und zusätzlich die Fenster erneuert, sind sämtliche Aufwendungen als zusätzliche Herstellungskosten zu aktivieren und über 50 Jahre abzuschreiben. Werden nur zwei der zentralen Ausstattungsbereiche erneuert, sind die Aufwendungen sofort abzugsfähig. Ist eine dritte Maßnahme geplant, sollte diese erst nach weiteren fünf Jahren erfolgen, um nicht als Teil einer Gesamtmaßnahme zur Zähleinheit zu werden.

          Vorsicht geboten ist auch, wenn man in unmittelbarem Gefolge eines Immobilienkaufs renoviert. Übersteigen nämlich innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Wohngebäudes die Nettoaufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten gewertet und können bei Vermietung nur über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Fraglich ist gegenwärtig, ob die aus einer Standardhebung resultierenden Herstellungskosten in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind. Hierzu ist ein Revisionsverfahren beim BFH (Az. IX R 25/14) anhängig. Demjenigen, der die Renovierung einer vermieteten Wohnimmobilie plant, ist daher vor Beginn eine genaue Prüfung des Umfangs und der zeitlichen Komponenten anzuraten, um die Aufwendungen als sofortabzugsfähige Werbungskosten verrechnen zu können.

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