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Steuertipp : Leerstehende Wohnungen

  • -Aktualisiert am

Bild: Bengt Fosshag

Wer keinen neuen Mieter für seine Immobilie findet, kann negative Einkünfte geltend machen. Dafür verlangt der Fiskus aber den Nachweis einer Vermietungsabsicht - und Inserate in der Zeitung reichen dafür oft nicht aus.

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          Die Immobilie als Kapitalanlage erfreut sich krisenunabhängig großer Beliebtheit. Auch der Fiskus freut sich, da er bei positiven Einkünften durch Steuereinnahmen ebenfalls profitiert. Anders verhält sich dies, wenn etwa durch einen Leerstand der Immobilie keine Einnahmen mehr fließen, jedoch nutzungsunabhängig Aufwendungen wie Finanzierungszinsen oder Bewirtschaftungskosten anfallen, die zu einem Verlust führen.

          Einkommensteuerlich ergeben sich aus einem Leerstand, insbesondere unter Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibungen, negative Einkünfte, die mit anderen positiven Einkünften, zum Beispiel aus einem Angestelltenverhältnis, verrechnet werden können und damit zu einer Steuererstattung führen.

          Fiskus verlangt Vermietungsabsicht

          Doch hier ist Vorsicht geboten, da der Fiskus bei einem Leerstand den Nachweis einer Vermietungsabsicht sehen möchte.  Bei der Vermietungsabsicht handelt es sich um eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Vorgänge beurteilt werden kann. Was nicht immer einfach ist.

          Der Bundesfinanzhof hatte hierzu jüngst in vier Urteilen Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. In einem für die Praxis aufschlussreichen Fall stand eine Wohnung in dem vom Steuerpflichtigen selbst bewohnten Haus nahezu zehn Jahre leer.

          Zuvor war die Wohnung 14 Jahre vermietet gewesen. Der Steuerpflichtige schaltete erfolglos etwa viermal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert anbot. Die Miethöhe wurde anhand des aktuellen Mietspiegels ermittelt. Der Steuerpflichtige gab an, dass sich kein geeignet erscheinender Mieter gefunden habe, und machte negative Einkünfte geltend.

          Keine starren Regeln

          Das Finanzamt und auch die Finanzgerichte sahen jedoch keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen beim Steuerpflichtigen gegeben, wodurch die Verluste steuerlich nicht berücksichtigt werden konnten. Doch wie soll man sich verhalten, wenn die eigene Immobilie leer steht? Vernünftigerweise setzt auch der BFH keine starren Verhaltensregeln fest; dafür sind die Umstände zu vielschichtig.

          Nach Auffassung des BFH kann der Steuerpflichtige selbst frei über die Art und Weise der Plazierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt bestimmen.  Jedoch muss er bei anhaltender, das heißt mehrjähriger Erfolglosigkeit seine Vermarktungsbemühungen anpassen beziehungsweise intensivieren, was unter anderem durch die Einschaltung eines Maklers gegeben ist.

          Auch ist es dem Steuerpflichtigen zuzumuten, dass er Zugeständnisse bei der Miethöhe oder der Vertragslaufzeit oder auch den als Mieter akzeptablen Personen macht, um die Attraktivität des Mietobjektes zu erhöhen. Einen kleinen Lichtblick stellt bei Leerstand die Grundsteuer dar. Bleiben die Mieteinnahmen unverschuldet aus, so kann der Immobilieneigentümer einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer bei den Gemeinden stellen.

          Erhält der Vermieter aufgrund eines Leerstands keine Miete, ist ein Erlass bis zu 50 Prozent der Grundsteuer möglich. Doch aufgepasst: Derartige Anträge sind fristgebunden. Für 2012 muss aufgrund der Osterfeiertage der Antrag bis spätestens 2. April 2013 bei der Gemeinde eingegangen sein. Bei späterem Eingang ist ein Erlass nicht mehr möglich.

          Der Autor ist Steuerberater und Director bei KPMG in Frankfurt am Main.

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