Steuertipp : Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen
- -Aktualisiert am
Bild: Bengt Fosshag
Der Bundesfinanzhof hat einen Weg aufgezeigt, privat veranlasste Schuldzinsen in steuerlich abzugsfähige Werbungskosten zu verwandeln. Davon profitieren Eigentümer von mehreren Immobilien.
Sie zahlen Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung Ihrer selbstbewohnten Immobilie und können die Zinsen nicht steuerlich geltend machen? Der Bundesfinanzhof (BFH) hat einen Weg aufgezeigt, privat veranlasste Schuldzinsen in steuerlich abzugsfähige Werbungskosten zu verwandeln (Urteil vom 18. Oktober 2011, Az. IX R 15/11). Davon profitieren Eigentümer von mehreren Immobilien.
Wie geht das? Ein Ehepaar gründet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Ehefrau ist zu 90 Prozent an der Gesellschaft beteiligt, der Ehemann zu 10 Prozent. Der Ehemann bringt sein vermietetes Mehrfamilienhaus in die GbR ein. Im Gegenzug übernimmt die GbR ein Darlehen inklusive der Zins- und Tilgungsverpflichtungen, das der Ehemann ursprünglich zur Finanzierung des selbstgenutzten Einfamilienhauses aufgenommen hatte. Durch die Übernahme der Darlehen liegt aus Sicht der GbR eine entgeltliche Anschaffung der Immobilie vor.
Mietimmobilie sollte mehr als 10 Jahre im Eigentum der Eheleute stehen
In der Steuererklärung der GbR erklären die Eheleute nun die bislang nicht abzugsfähigen Schuldzinsen für die ursprüngliche Eigenheimfinanzierung in Höhe des entgeltlichen Teils als Werbungskosten. Gleichzeitig werden die zusätzlichen Abschreibungen auf Basis des höheren Marktwertes ebenfalls anteilig als Werbungskosten angesetzt. Steuerlich relevant ist immer der anteilige Betrag im Verhältnis des Verkehrswerts zur Belastung. Ein Beispiel: Beträgt der Wert der Immobilie 500.000 Euro und die Darlehensbelastung 300.000 Euro, sind das 60 Prozent der Zinsen und der Anschaffungskosten. Davon entfallen 90 Prozent auf die Ehefrau; abzugsfähig sind also im Ergebnis 54 Prozent der Zinsen. Zusätzlich dürfen beide Ehepartner anteilig ihre bisherigen Abschreibungen auf den unentgeltlichen Teil, hier 40 Prozent der bisherigen Abschreibungen, geltend machen.
Damit der Fiskus dieses Modell akzeptiert, ist bei der Umsetzung zu berücksichtigen, dass die Übertragung der Immobilie auf die GbR als Veräußerung gilt. Die Mietimmobilie sollte darum mehr als 10 Jahre im Eigentum der Eheleute stehen, sonst wird ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn realisiert.
Auch können bei mehreren Mietobjekten die Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels eine Rolle spielen. Fachleute sprechen von der sogenannten Drei-Objekt-Grenze. Durch die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze gehen unter anderem bereits erfolgte Abschreibungen verloren.
Der Autor ist Steuerberater und Partner bei KPMG.
