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Steuertipp : Wann die Grundsteuer erlassen wird

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Die steuerlichen Befreiungsmöglichkeiten bei der Grundsteuer sind eng gehalten. Bild: dpa

Wer Grundstücke besitzt, muss auch Grundsteuer zahlen. Normalerweise, denn unter bestimmten Umständen werden Eigentümer von der Grundsteuer befreit.

          Egal ob Wohnungen oder Industriegebäude: Eigentümer von bebauten sowie unbebauten Grundstücken betrieblicher oder privater Nutzung müssen Grundsteuer zahlen. Das gilt auch für Eigentümer von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden. Manche haben aber das Glück, dass sie erlassen wird.

          Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach einem dreistufigen Verfahren. Zunächst wird der Grundstückswert bestimmt. Dabei greift das Finanzamt auf Werte aus dem Jahr 1964 (in den alten Bundesländern) und aus dem Jahr 1935 (in den neuen Bundesländern) zurück. Der daraus für die Festsetzung der Grundsteuer ermittelte sogenannte Einheitswert wird mit einer im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Daraus resultiert ein Grundsteuermessbetrag. Auf diesen wird dann ein Hebesatz angewendet, den jede Gemeinde selbst festlegt.

          Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Vorschriften über die veraltete Einheitsbewertung von Grundstücken spätestens für die Jahre ab 2009 für verfassungswidrig (Urteil vom 22. Oktober 2014, Aktenzeichen: II R 16/13) und hat die Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Der Einheitswert steht beim Bundesverfassungsgericht bereits seit längerem auf dem Prüfstand. Eine grundlegende Reform der Grundsteuer ist wahrscheinlich. Bereits seit April 2012 ergehen daher neue Einheitswert- und Grundsteuermessbescheide nur vorläufig. Sollten jedoch Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge in neuen Bescheiden nicht vorläufig festgestellt werden, müssten Immobilieneigentümer dagegen Einspruch einlegen sowie das Ruhen des Verfahrens bis zur verfassungsrechtlichen Entscheidung beantragen.

          Die steuerlichen Befreiungsmöglichkeiten bei der Grundsteuer sind eng gehalten und beziehen sich im Wesentlichen auf den gemeinnützigen Bereich etwa von Stiftungen oder Vereinen und greifen dort auch nur, soweit es sich nicht um Grundbesitz für Wohnzwecke handelt.

          Vermieter haben die Möglichkeit, die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Steht das Gebäude allerdings leer, sollte ein Erlass der Grundsteuer geprüft werden.

          Ein Rechtsanspruch auf einen vollumfänglichen Erlass besteht für Eigentümer von Objekten, die dem Denkmalschutz unterliegen. Voraussetzung dafür ist, dass die erzielten Einnahmen in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Ein teilweiser Erlass kann beantragt werden, wenn es zu einem erheblichen Mietausfall kommt. Voraussetzung ist, dass den Vermieter kein Verschulden am Mietausfall trifft. Das kann der Fall sein, wenn der Leerstand einer Immobilie auf die schwierige Lage des örtlichen Vermietungsmarktes zurückzuführen ist und der Vermieter trotz intensiver Bemühungen keine Mieter findet. Gleiches gilt, wenn die Immobilie in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt und die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen eine Vermietung verhindern. Den sanierungsbedingten Leerstand hat der Steuerpflichtige damit nicht zu vertreten, und zwar auch dann nicht, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat (BFH-Urteil vom 17.12.2014, Aktenzeichen II R 41/12).

          Ab einem Mietausfall von 50 Prozent werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, bei einer Mietminderung von 100 Prozent beträgt der Erlass 50 Prozent. Wichtig: Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer muss bis spätestens zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde oder dem Finanzamt gestellt werden. Diese Frist ist nicht verlängerbar. Versäumt der Steuerpflichtige sie, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes aufgrund einer prekären Lage in Frage. Dies kann der Fall sein, wenn das Grundstück das einzige Vermögen des Steuerpflichtigen darstellt und kaum Erträge abwirft.

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