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Der Steuertipp : Wann Vermieter Steuern sparen

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Frankfurter Innenstadt: die Elbestraße im Bahnhofsviertel Bild: Stefan Forster, Behrend + Männchen

Wer Immobilien vermietet, muss die Einkünfte versteuern. Es gibt für Vermieter aber auch Möglichkeiten dabei einiges an Geld zu sparen.

          Wenn Steuerpflichtige Immobilien vermieten, fließen ihnen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu. Nur wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer damit Geld zu verdienen (Überschusserzielungsabsicht), werden diese Einkünfte auch steuerlich berücksichtigt. Insbesondere bei nur zeitweiser Vermietung (etwa wegen anschließendem Verkauf der Immobilie oder Selbstnutzung) verneint der Fiskus eine solche Absicht. Die Folge: Verluste aus der Vermietung und Werbungskosten für etwaige Renovierungsarbeiten an der vermieteten Immobilie können nicht angesetzt werden.

          Mit der Frage, ob eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt, hat sich kürzlich das Finanzgericht Hamburg (Urteil vom 12. September 2018, 2 K 151/17) beschäftigt. Die Richter haben positiv für den Steuerpflichtigen entschieden, dass ein Kündigungsvorbehalt im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs der dauerhaften Vermietungsabsicht nicht entgegenstehen muss. Der Eigenbedarf bestand in einer Überlassung der Immobilie an Angehörige, allerdings unter der Voraussetzung, dass diese Überlassung entgeltlich erfolgen soll.

          In einem anderen Fall vermietete ein Arbeitnehmer eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zu prüfen, ob Aufwendungen für die Badezimmerrenovierung Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte sind (Urteil vom 17. April 2018, IX R 9/17). Bei Gewerbeimmobilien ist für den BFH eine Überschusserzielungsabsicht immer im Einzelfall zu prüfen und kann nicht automatisch aus einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit abgeleitet werden.

          Bei Arbeitgeberzahlungen stellt sich auch immer die Frage, ob Lohn- oder Vermietungseinkünfte vorliegen. Das bestimmt sich danach, in wessen vorrangigem Interesse das Büro genutzt wird. Dient die Nutzung in erster Linie den Interessen des Arbeitnehmers, ist Arbeitslohn anzunehmen. Wird das Büro in vorrangigem Interesse des Arbeitgebers genutzt, sind die Zahlungen Vermietungseinkünfte.

          Die Autorin ist Steuerberaterin und Partner bei EY.

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