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Der Steuertipp : Wohnung renovieren, Steuern sparen

  • -Aktualisiert am

Renovieren kann sich für Vermieter auch steuerlich lohnen. Bild: dpa

Wer seine vermietete Wohnung renoviert, kann die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen. Ein Vermieter sollte aber eine Sache dabei genau beachten.

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          Instandsetzungsaufwendungen bei einer vermieteten Wohnung können sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Betragen die Aufwendungen zum Beispiel 100.000 Euro, kann dies bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 35 Prozent und weiteren steuerpflichtigen Einkünften eine unmittelbare Steuererstattung von 35.000 Euro ergeben. Der gleiche Aufwand kann aber auch zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ führen, so dass der Steuerpflichtige entsprechend der Abschreibungsdauer der Wohnimmobilie lediglich 50 Jahre lang eine Erstattung von 700 Euro erhält. Welcher Fall wann gilt, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) präzisiert - zum Nachteil der Steuerzahler.

          „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“ liegen nach dem Gesetz vor, wenn die Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausgenommen hiervon sind Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Übersteigen die Aufwendungen die Grenze auch nur um einen Euro, ist der gesamte Betrag als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand zu aktivieren.

          Streitig war bisher oft die Abgrenzung von Sanierungen zu reinen Schönheitsreparaturen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung. Diese Frage hat der BFH mit drei Urteilen (IX R 25/14, IX R 22/15, IX R 15/15) nun beantwortet. Zum Nachteil der Steuerpflichtigen hat er entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren oder Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Türen sowie der Fenster bei der Ermittlung der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zu berücksichtigen sind.

          Lediglich Aufwendungen etwa für regelmäßige Wartungs- und Ablesearbeiten können ungeachtet von sonstigen Sanierungsmaßnahmen sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden. Daher sollte der, der eine Wohnung zum Vermieten erwirbt, die Höhe des Instandsetzungsaufwands in den ersten drei Jahren genau überwachen und eventuell die Arbeiten auf einen Zeitpunkt nach Ablauf von drei Jahren verlegen.

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