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Der Steuertipp : Das Haus dem Partner schenken

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Eine Neubausiedlung am Stadtrand von Heldburg Bild: dpa

Wer eine vermietete Immobilie erbt, muss Erbschaftssteuer zahlen. Das kann schnell teuer werden. Es gibt allerdings eine Variante, diese deutlich zu reduzieren.

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          Wer eine vermietete Immobilie durch den Tod des Eigentümers erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen. Zwar beträgt der Freibetrag bei den Kindern des Toten 400.000 Euro, bei nicht verwandten Personen aber lediglich 20 000 Euro.

          Möchte man diese Belastung reduzieren und weiterhin die Mieterträge vereinnahmen, so bietet sich eine lebzeitige Übertragung der vermieteten Immobilie unter „Vorbehaltsnießbrauch“ an.

          Hierbei wird das Eigentum übertragen, jedoch behält sich der Schenker das unveräußerliche und unvererbliche Nutzungsrecht an der Immobilie vor, so dass dem Schenker bis zum Tod die Mieteinnahmen gehören. Einkommensteuerlich erzielt dieser „Nießbrauchberechtigte“ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann auch die Abschreibung auf die Immobilie geltend machen.

          Zudem mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs die Höhe der Zuwendung, auf die Schenkungsteuer bezahlt werden muss. Aber nur, sofern der Schenker lange genug lebt. Wie lange, hängt vom Alter ab.

          54.386 statt 129.000 Euro

          Ein Beispiel: Ein 65-Jähriger besitzt eine vermietete Immobilie mit einem erbschaftsteuerlichen Verkehrswert von 500.000 Euro und jährlichen Mieterträgen von 25.000 Euro. Will er das Haus seiner Freundin vermachen, müsste diese im Todesfall 430.000 Euro versteuern (500.000 Euro abzüglich zehn Prozent Steuerbefreiung für die Nutzung zu fremden Wohnzwecken und des Freibetrages der Freundin von 20.000 Euro).

          Der Steuersatz läge bei 30 Prozent. Die Freundin müsste Erbschaftsteuer in Höhe von 129.000 Euro bezahlen. Überträgt der Eigentümer die gleiche Immobilie vor seinem Tod auf seine Freundin unter Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs, so ergibt sich nur eine Belastung in Höhe von 54.386 Euro, also fast 75.000 Euro weniger. Voraussetzung hierfür ist, dass der 65-jährige Schenker noch mindestens sieben Jahre lebt.

          Ein 70-Jähriger müsste noch mindestens sechs Jahre leben. Verstirbt er nach diesem Zeitraum, löst dies keine zusätzliche Erbschaftsteuer aus. Passiert dies jedoch vorher, ist der Nießbrauchswert neu unter Berücksichtigung der tatsächlichen Lebensdauer zu berechnen.

          Übrigens: Würde der Immobilieneigentümer seine Freundin heiraten, würde aufgrund des dann höheren Freibetrags weder Erbschaft- noch Schenkungsteuer bei der Übertragung anfallen (wenn kein weiteres Vermögen mit übertragen wird).

          Der Autor ist Steuerberater bei KPMG in Frankfurt

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