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Der Steuertipp : Aufpassen bei Vermieten einer möblierten Wohnung

  • -Aktualisiert am

Beim Vermieten einer Wohung sollte man auf gewisse Dinge achten. Bild: dpa

Wenn einem Mieter einer möblierten Wohnung Zusatzleistungen angeboten wird, kann das steuerliche Folgen für den hilfsbereiten Vermieter mit sich bringen.

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          „Können Sie mir eine Zimmer- oder Wäschereinigung oder auch einen Brötchendienst am Morgen anbieten?“ So etwas könnte der Mieter einer möblierten Wohnung den Vermieter fragen. Was immer häufiger für Studenten, Berufspendler oder Monteure angeboten wird, birgt das steuerliche Risiko einer Umqualifizierung der Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte.

          Grundsätzlich wird die Vermietung einer Wohnung als Vermögensverwaltung gewertet, und der Vermieter erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraph 21 EStG. Hieraus ergibt sich, dass die Wohnung steuerlich sogenanntes Privatvermögen darstellt. Damit unterliegt ein Veräußerungsgewinn nur der Besteuerung, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung erfolgt. Erbringt der Vermieter Zusatzleistungen, kann dies jedoch dazu führen, dass die Tätigkeit des Vermieters gewerblichen Charakter annimmt.

          Über eine hierzu ergangene Abstimmung auf Bund-Länder-Ebene informiert die Finanzbehörde Hamburg mit Schreiben vom 30. Januar 2018. Hiernach können bestimmte Leistungen zu gewerblichen Einkünften beim Vermieter führen. Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter einen hotelähnlichen Service wie die Zimmerreinigung, den Austausch von Bettwäsche oder Handtüchern, das Vorhalten von Getränke- und Snackautomaten oder Kopiergeräten in der Wohnanlage anbietet. Kommt es zu einer Umqualifizierung, stellen die Vermietungseinkünfte solche aus Gewerbebetrieb im Sinne des Paragraph 15 EStG dar. Zwar ist eine Gewerbesteuererklärung einzureichen, jedoch sollte aufgrund der Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer und des gewerbesteuerlichen Freibetrages in Höhe von 24500 Euro mit keiner großen Gewerbesteuerbelastung zu rechnen sein. Gravierender ist, dass damit die Wohnung kein Privatvermögen mehr, sondern Betriebsvermögen darstellt und ein Veräußerungsgewinn, ungeachtet der Haltedauer, immer einkommensteuerpflichtig ist. Daher sollte bei Erbringung von Zusatzleistungen der Vermieter die mögliche steuerliche gewerbliche Infizierung prüfen.

          Der Autor ist Steuerberater bei KPMG.

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