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In Wohnungen investieren : So legen Sie in Immobilienaktien an

  • -Aktualisiert am

Rechts alt, links neu: Wohnungen in Berlin. Bild: picture alliance

Immobilienaktien haben 2012 rund 30 Prozent an Wert gewonnen. Nur mit Büroflächen lässt sich kein Geld verdienen.

          Von wegen unbeweglich. Zwar bedeutet das Wort Immobilie, dass Häuser extrem statische Gebilde sind, die sich kaum verpflanzen lassen, doch so viel Dynamik wie zuletzt war selten. Ausgerechnet der deutsche Immobilienmarkt ist stärker in Bewegung als fast jeder andere Investmentbereich. Um 12 Prozent zogen die Haus- und Wohnungspreise allein Mitte 2012 an. Seitdem steigen sie von Quartal zu Quartal. Im Schnitt werden Immobilien jedes Jahr vier Prozent teurer, in Großstädten sogar acht Prozent. In München, Berlin oder Hamburg haben sich die Hauspreise in wenigen Jahren um bis zu 30 Prozent in die Höhe katapultiert - weswegen viele Kaufwillige kapitulieren: Für Großstädter ist Wohneigentum fast unerschwinglich geworden. Doch wer sagt auch, dass die Eigentumswohnung die einzige Möglichkeit ist, vom Boom im Immobiliensektor zu profitieren? Immobilienaktien sind derzeit eine viel bessere Idee.

          Damit können Anleger viel direkter von den steigenden Preisen und Mieten der anderen profitieren. Zudem warnen Finanzexperten, ein Eigenheim sei das größte Klumpenrisiko, das Anleger sich ans Bein binden können. Niemand garantiert, dass der Standort eine 1-a-Lage bleibt, keine horrenden Reparaturen anfallen oder dass der Käufer irgendwann die Wertsteigerung zu Geld machen kann, wenn er das Haus verkauft. Die meisten tun genau das nämlich nicht. Mit Aktien von Immobilienunternehmen dagegen setzen Anleger viel breiter auf den Aufwärtstrend am Wohnungsmarkt, kassieren jährlich Dividenden und können „ihre Immobilien“ auch einfach wieder loswerden und dabei das Geld für Kurssteigerungen einstreichen. Schon das Vorjahr bot reichlich Gelegenheit dafür: Der Deutsche Aktienindex Dax legte 2012 um üppige 29 Prozent zu, doch die deutschen Immobilienaktien stiegen sogar um 32 Prozent. Diejenigen mit vielen Wohnimmobilien waren dabei die großen Gewinner.

          Bildet sich eine Immobilienblase?

          Nun ging es vergangene Woche höchst turbulent zu: Auslöser waren der Börsengang der Deutschen Annington (siehe rechts) und die Aktienverkäufe der Gagfah-Gruppe. Beide versetzten dem Markt einen gehörigen Dämpfer, denn etliche Profianleger nutzten die Gelegenheit, um ihre Anteile loszuschlagen und Gewinne einzustreichen - vor allem ausländische Investoren, die zuletzt deutsche Immobilienaktien für sich entdeckten und die Preise trieben. „Man hat das Gefühl, dass sich einige schon vor den deutschen Wahlen fürchten“, kommentiert Fondsmanager Helmut Kurz vom Bankhaus Ellwanger & Geiger, das sich auf Immobilieninvestments spezialisiert hat. Wenn in der Politik jetzt über eine Mietpreisbremse nachgedacht werde, „bremst das auch die Erwartungen an die Immobilienunternehmen. Das verzerrt den Markt derzeit ganz sicher.“

          Jenseits der politischen Querelen rund um Mietpreise, Grundsteuererhöhungen oder Baurechtsvergaben aber sehen die meisten Analysten keinen Grund, warum dem Aufschwung am Immobilienmarkt die Luft ausgehen sollte. Natürlich gibt es immer mal Kursstürze, wie zuletzt bei GSW Immobilien. Doch leidet GSW unter einer Führungskrise in der Vorstandsetage, weniger unter dem Marktumfeld. Deshalb sehen Immobilienexperten wie Kurz lediglich eine „gesunde, überfällige Korrektur“ des Marktes.

          Auch die bange Frage, ob sich eine Immobilienblase bilde, beantworten die meisten eindeutig - mit „Nein“. Zu Beginn des Jahrtausends seien die Hauspreise rund zehn Prozent gesunken, erst seit 2009 erholten sie sich und hätten nun in etwa das Niveau von 2000 wieder erreicht, sagen die Immobilienanalysten der Deutschen Bank. Zudem seien auch die Einkommen gestiegen und Immobilien im Langfristvergleich wegen der gesunkenen Kreditzinsen günstiger zu haben als in früheren Jahren. Während der sogenannte Erschwinglichkeitsindex für Hauskäufer in anderen europäischen Ländern auf 140 Prozent zugelegt hat, liegt er hierzulande bei 80 Prozent - 20 Prozent unter seinem langjährigen Mittelwert.

          Preise in den Städten werden weiter steigen

          Nun haben deutsche Haushalte seit dem Ausbruch der Finanzkrise viel Geld in Immobilien gesteckt, und es gebe noch „beträchtlichen Spielraum für Umschichtungen“, sagt Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert. Schließlich belaufe sich das Finanzvermögen auf 4900 Milliarden Euro, das Immobilienvermögen aber nur auf 3600 Milliarden Euro. All das bedeutet: Die Preise in den Städten werden weiter steigen, die Mieten auch. Deshalb ist der Ausblick für deutsche Immobilienaktien gut. Mittlerweile gelten Berlin und München sogar als beliebteste Häusermärkte des Kontinents.

          Doch längst nicht alle Unternehmen werden das zu Geld machen können. Anleger sollten daher darauf achten, dass Immobilienfirmen viele Wohnimmobilien im Portfolio haben, raten Marktexperten. Bei Büros werde die Nachfrage eher zurückgehen, und der Einzelhandel stehe wegen des Online-Handels unter Druck. Wichtig ist auch, dass die Firmen aktive Vermögensverwaltung betreiben, also wenig lukrative Standorte abstoßen oder auch mal Wohnblöcke versilbern, deren Wert stark gestiegen ist. Und ein Immobilienkonzern sollte möglichst viel Eigenkapital haben. Wie gefährlich hohe Fremdkapitalfinanzierungen sein können, zeigt das Beispiel der IVG, die sich mit milliardenschweren Projekten verhob. Sie steht mit über vier Milliarden Euro Schulden am Abgrund.

          Gut gefällt Analysten wie Kurz dagegen die jüngste Aktion der Gagfah, die zum Befreiungsschlag ausholte: Sie warf massenhaft eigene Aktien auf den Markt und besorgte sich über eine Kapitalerhöhung Geld von Anlegern. Damit schwächt sie zwar zunächst den eigenen Aktienkurs, aber gleichzeitig senkt sie so ihre Fremdkapitalquote und kommt in Zukunft billiger an Kredite. Außerdem will sie mit dem eingesammelten Geld ihre Wohnungen renovieren. Am Ende hübscht sie so nicht nur die Wohnungen für Mieter auf, sondern auch ihre Aktien für Anleger.

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