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Ratingagentur stuft herab : Immobilienfonds haben Vermietungsproblem

Der Hotelmarkt sei derzeit schwierig, meint Scope - ganz besonders in New York. Bild: AFP

Erstmal seit 2011 sinkt in der Coronakrise die Vermietungsquote der Offenen Immobilienfonds. Die Ratingagentur Scope stuft nun sechs von 15 Fonds herab – einer kommt sogar auf eine negative Rendite.

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          Die Corona-Pandemie hat den Immobilienfonds eine Trendwende beschert: Erstmals seit dem Jahr 2011 steigt die Vermietungsquote der Fonds nicht weiter – sondern sinkt. Mit 94,3 Prozent vermieteten Immobilien ist sie zwar weiterhin auf einem hohen Niveau. Aber die Entwicklung seit Beginn der Pandemie unterscheidet sich doch deutlich von den vorangegangenen Jahren. Jahr für Jahr hatten die Fonds ihre Hochhäuser, Wohnblöcke und Gewerbeimmobilien besser auslasten können. Jetzt ist die Vermietung erstmals in diesem Jahrzehnt rückläufig.

          Christian Siedenbiedel
          Redakteur in der Wirtschaft.

          Sonja Knorr, Spezialistin für Offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope machte im Gespräch mit der F.A.Z. dafür zwei Phänomene der Coronakrise verantwortlich: Zum einen gebe es Schwierigkeiten bei den Hotels, weil die Menschen so lange nicht verreisen konnten, weil Urlaub nicht möglich war, viele Dienstreisen ausfielen und kaum Messen stattfanden. „Manche Hotels gerade in Amerika haben in diesem Prozess ihre Pächter verloren“, sagte Knorr. Zudem verstärke sich bei den Einkaufszentren ein Strukturwandel, der schon vor der Krise zu beobachten war. Gerade unter mittelgroßen Zentren könnten sogar welche vom Markt verschwinden, meinte Knorr. Zum anderen schwenkten aber viele Fonds gerade wegen der Krise von Gewerbe- auf Wohnimmobilien um. Bei den großen Wohnblöcken im mittleren Preissegment aber gebe es immer einen höheren Leerstand als bei Gewerbeimmobilien – dafür erscheine dieses Segment manchen Fondsgesellschaften derzeit offenbar sicherer.

          Uni-Immo-Global herabgestuft

          Immerhin sechs von 15 Offenen Immobilienfonds für Privatanleger hat Scope jetzt im Rating herabgestuft. Das ist ungewöhnlich viel. Während der große Fonds Hausinvest von der Commerzbank-Tochtergesellschaft Commerz Real sein Rating behielt, wurden alle drei beobachteten Immobilienfonds der Volksbanken-Fondsgesellschaft Union Investment herabgestuft: der Uni-Immo Deutschland, der Uni-Immo Europa und der Uni-Immo-Global. Letzterer ist hinsichtlich des Ratings mit der Note „bb“ nun das Schlusslicht bei Scope. Das Ratingspektrum reicht von „a+“ bis „bb“, der Durchschnitt liegt bei „a-“. Auch der Fonds Grundbesitz Europa der Fondsgesellschaft DWS bekam ein niedrigeres Rating als zuvor, es fiel auf „bbb+“.

          Der wichtigste Grund für die Herabstufung der Fonds war Knorr zufolge das Rendite-Profil. Während die 15 Fonds im Jahr 2019 noch durchschnittlich 3,2 Prozent erzielten, waren es im Jahr 2020 nur noch 2,1 Prozent. Mit dem Uni-Immo Global war jetzt sogar ein Immobilienfonds dabei, der auf Jahressicht eine negative Rendite hatte. „Das ist schon bemerkenswert“, meinte Knorr. Hintergrund sei das vergleichsweise starke Engagement des Fonds in amerikanischen Hotels. „Insbesondere in New York ist der Hotelmarkt gerade sehr schwierig“, sagte Knorr. Das Spektrum der Renditen der Fonds auf Jahressicht reichte von minus 1 bis plus 5,1 Prozent, der Durchschnitt lag bei 1,9 Prozent. Für das gesamte Jahr 2021 erwarten die Scope-Analysten eine durchschnittliche Rendite von rund 1,5 Prozent. „Das steht natürlich noch unter dem Vorbehalt, wie es mit der Coronakrise weitergeht“, sagte Knorr. Längerfristig werde die Rendite aber wohl wieder steigen.

          Eine immer wichtigere Rolle spielt auch bei Immobilienfonds Knorr zufolge die Themen Nachhaltigkeit und ESG („Environment, Social, Governance“). Gerade jüngere Anleger legten viel Wert auf umweltfreundlich ausgerichtete Immobilienfonds, zudem dürfte die Beratung in der Altersvorsorge künftig mehr Einsatz und Transparenz in Sachen Nachhaltigkeit verlangen. Das Gros der Fonds strebe einer Umfrage zufolge eine Einstufung als sogenannter „Artikel 8-Fonds“ und somit als „nachhaltiger Fonds“ an. Bislang hätten sieben Fonds dies erreicht. Als wichtige Schritte in diesem Bereich sehen die Fondsmanager einer Umfrage zufolge „mehr Transparenz“ über Nachhaltigkeitskriterien (62 Prozent) und die Senkung der CO2-Emission ihrer Immobilien (48 Prozent) an. Weniger nannten soziale Aspekte (26 Prozent) und ESG-konforme Mietverträge (12 Prozent).

          Insgesamt stabil in der Krise

          Der Trend zum Homeoffice aus der Pandemie-Zeit könnte auch dauerhaft negative Auswirkungen auf die Rentabilität von Büroimmobilien haben, meinen die Scope-Analysten. Allerdings gehe man nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A-Bürosegment, die einen Großteil der Fonds-Portfolios ausmachten, dauerhaft anstiegen. „Das Risiko steigender Leerstände trifft vor allem Immobilien in weniger attraktiven Lagen“, meint Scope.

          Die Zuflüsse in die Immobilienfonds seien zuletzt etwas gedämpft gewesen – aber das Interesse der Anleger sei weiterhin da: Von einer „Flucht“ aus Immobilienfonds sei nichts zu beobachten, sagte Knorr, auch wenn es bei einzelnen Fonds unter dem Strich Abflüsse gegeben habe. Insgesamt hätten sich die Immobilienfonds in der Corona-Krise als relativ stabil erwiesen. Die Netto-Mittelzuflüssen gingen 2020 aber immerhin von 10,4 auf 7,8 Milliarden Euro zurück. Nach wie vor reglementieren viele Fondsgesellschaft allerdings, wer sich überhaupt an den Immobilienfonds beteiligen darf; zum Teil durch Kontingente, die an ihre Vertriebspartner etwa in den Bankfilialen vergeben werden, zum Teil durch vorübergehende Schließungen für neue Mittel. Von den von Scope beobachteten Fonds sind aktuell nur sechs frei verfügbar, die anderen arbeiteten mit Kontingenten oder anderen Mittelbegrenzungen.

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