Das Umfeld für Immobilienanlagen ist im Zuge einer zunehmenden Politisierung jüngst nicht einfacher geworden. Zu spüren bekommen dies besonders die Aktionäre von Immobiliengesellschaften, deren Kurse seit dem Beschluss des Berliner Senats, fünf Jahre Mieterhöhungen in der Hauptstadt zu untersagen, deutlich unter Druck geraten sind. Anleger, die auf diese Weise mit einem Immobilieninvestment Stabilität in ihr Portfolio bringen wollten, wurden so schmerzlich an den Pferdefuß dieser Art von Immobilienanlage erinnert.

Was eigentlich gewünscht ist, wäre ein diversifiziertes Immobilienportfolio, das von den Schwankungen der Wertpapiermärkte unabhängig ist. Doch das scheitert für die allermeisten Privatanleger schlicht am Mangel an Vermögen. Wer dennoch einen Teil in Immobilien steckt, schafft sich stattdessen andere Risiken: Etwa Kreditrisiken, wenn man über Crowdinvesting als Darlehensgeber für Immobilienprojekte fungiert oder Klumpenrisiken etwa, weil zu viel Geld in zu wenig Projekten steckt. Das ist auch bei vielen geschlossenen Fonds der Fall. Und selbst wenn diese in ein Portfolio investieren, so bleibt oftmals eine hohe Kostenbelastung eine Schwierigkeit.

Nicht für Kleinanleger

Abhilfe zu schaffen verspricht nun der Vermögensverwalter Liqid, der sich selbst als Fintech, nicht aber als Robo-Advisor versteht. „Unsere Kunden können selbst entscheiden, ob sie ihr Vermögen ausschließlich digital oder mit persönlicher telefonischer Betreuung anlegen möchten und ob sie lieber computergestützt in ETFs, also börsengehandelte Indexfonds, oder mit menschlicher Expertise in aktive Fonds und ETFs investieren möchten“, sagt Christian Schneider-Sickert, Vorstandsvorsitzender und Gründer von Liqid.

Oder seit neuestem eben auch in Immobilien. Um es vorwegzunehmen: Für kleine Vermögen ist auch das Angebot von Liquid nicht geeignet. 200.000 Euro ist die Mindestanlage, und wer ein ansonsten liquides Portfolio nur mit zehn Prozent ergänzen will, braucht schon ein Gesamtvermögen von zwei Millionen Euro. Der Grund ist einfach: „Bei einer geringeren Mindestanlage wäre es ein Produkt für Privatanleger. Das zieht immense Kosten für die Prospekterstellung und Berichtspflichten nach sich. Wir wollten aber ein preiswertes Produkt“, sagt Schneider-Sickert. Kim Fomm, Geschäftsführer von Liqid AM ergänzt: „Man möchte meinen, die Regulierung versuche, Privatanleger regelrecht von attraktiven Anlagemöglichkeiten fernzuhalten.“

Ein strukturiertes Mix

Das Produkt ist als klassischer geschlossener Fonds strukturiert, in dem die Anleger als Kommanditisten auftreten. Einen Ausgabeaufschlag gibt es nicht, und die Gesamtkostenquote gibt Liqid unter dem Strich mit etwa 1,1 Prozent jährlich an, wovon 0,72 Prozentpunkte die Verwaltungsgebühr ausmacht. Zehn Jahre soll der Fonds laufen, der zunächst einmal ein Volumen von 30 Millionen Euro haben soll. Dreimal gibt es eine Verlängerungsoption für jeweils ein Jahr.

Anlegen soll der Fonds in institutionellen Immobilienfonds und auf diese Weise ein strukturiertes Portfolio erstellen: 60 Prozent sollen in Europa angelegt werden, 35 Prozent in den Vereinigten Staaten, 60 Prozent in Wohn- und 40 Prozent in Gewerbeimmobilien. In der Hauptsache setzt Liqid, das wie bei seinen Private-Equity-Anlagen auch hier vom Multi-Family-Office HQ Trust unterstützt wird, auf zwei Strategien, die sich „Core Plus“ und „Value-Add“ nennen.

Im ersten Fall geht es um Gebäude in guten Innenstadt- und attraktiven Randlagen, die vielleicht nicht immer im Topzustand sind. Ziel ist es, mit geringem Renovierungsaufwand den Wert und letztlich auch die Mieteinnahmen zu steigern. „Value-Add“ geht noch einen Schritt weiter. Anlageobjekte sollen hier etwa Mehrfamilienhäuser aus den aktuell weniger gefragten 60er bis 80er Jahren sein, die aufgewertet oder energetisch saniert werden und danach neu vermietet werden können.

Lange Zeit waren bei Immobilieninvestoren „Core“-Immobilien das Mittel der Wahl: gefragte Städte, beste Lage, sehr guter Zustand. Doch hier liegen die Renditen aktuell nur noch im Bereich von zwei Prozent. „Core-Investitionen werden derzeit eher von institutionellen Anlegern getätigt, die eine Alternative zum Geldmarkt suchen“, sagt Jochen Butz, der als geschäftsführender Partner bei HQ Trust für den Bereich der alternativen Investments zuständig ist.

Auch wenn am Immobilienmarkt einige gute Jahre schon verstrichen seien und etwa mit einer „Core“-Strategie vor einigen Jahren noch mehr Geld verdient werden konnte – mit der richtigen Strategie könne man am Immobilienmarkt weiter erfolgreich sein. Fünf Prozent soll die Anlage mit Liqid Real Estate im Jahresdurchschnitt bringen. Der Anlagebedarf sei jedenfalls unverändert vorhanden.