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Offene Immobilienfonds : Hurra, die Miete steigt!

Mietwohnungen machen sich in einem Immobilienfonds mitunter gut. Bild: dpa

Offene Immobilienfonds kaufen immer öfter Wohnungen statt Bürotürme. Für Anleger ist das eine gute Sache.

          Wohin mit dem ganzen Geld? Das fragen sich nicht nur Sparer, die in Niedrigzinszeiten auf der Suche sind nach Rendite. Sondern das fragen sich auch die Manager von offenen Immobilienfonds, die vom Sparer gerne Geld entgegennehmen würden, es aber nicht tun, weil sie es nicht gewinnbringend anlegen können. Denn die Fondsgesellschaften finden nicht mehr genug Gebäude, die attraktiv sowie preislich vertretbar sind und eine auskömmliche Rendite versprechen. Dass niemand kann, wie er möchte, nennt man in der Finanzbranche Anlagenotstand. „Dieser Notstand lässt die Fondsanbieter und Anleger phantasiereicher werden“, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen.

          Thomas Klemm

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Der neueste Ausweg aus dem Anlagenotstand bei den offenen Immobilienfonds klingt zunächst nicht übermäßig phantasievoll: Wohnhäuser sollen die Lösung sein. Nachdem in den vergangenen Jahren vor allem schicke Bürotürme, gute Hotels und nützliche Lagerhallen gesucht waren, sehen sich die Fondsgesellschaften nun auf dem Wohnungsmarkt um. In einer Umfrage der Ratingagentur Scope gaben 74 Prozent der Fondsmanager an, in den nächsten drei Jahren vor allem Wohnimmobilien kaufen zu wollen, deutlich mehr als Bürogebäude (58 Prozent) und andere Objekte. Dadurch wollen Verwalter offener Immobilienfonds zum einen den verschwindend geringen Wohnanteil in ihren bestehenden Portfolios erhöhen. Zum anderen legen große Fondsgesellschaften wie Union Investment und Deka neuerdings Fonds auf, die sich ganz auf Wohnimmobilien fokussieren und damit offen sind für frisches Geld der Sparer.

          Lange Zeit gemieden

          Dieses Vorgehen ist eigentlich naheliegend in einer Zeit, in der Menschen vor allem in den Ballungsräumen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Kapitalstarke Fondsgesellschaften können ihren Teil dazu beitragen, die Wohnungsnot zu lindern, indem sie bestehende Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen kaufen und verdichten oder Grundstücke erwerben und neu bauen. Dass Wohngebäude ein einträgliches Investment sein können, zeigt ein Blick auf den MSCI Real Estate Index, der Mietrendite und Wertsteigerung der verschiedenen Nutzungsarten berücksichtigt. 2018 lag in dem Index das kleine Logistik-Segment in Deutschland mit einem Plus von 15 Prozent vorne, Wohnen kam auf das zweitbeste Ergebnis (10,8 Prozent). Erst dahinter folgten Büro (10,6 Prozent) und Einzelhandel (7,7 Prozent), die in den meisten offenen Immobilienfonds den größten Anteil ausmachen.

          Dass Fondsgesellschaften jahrelang die Finger von deutschen Wohnimmobilien gelassen haben, hatte gute Gründe. Zum einen müssen Investoren mit den Marktgegebenheiten sehr vertraut sein, beispielsweise mit dem örtlichen Mietspiegel, einer Mietpreisbremse und energetischen Vorschriften. Zum anderen sind Wohnhäuser mit vielen Mietern schwieriger zu verwalten als ein Bürogebäude, in dem höchstens ein paar Unternehmen residieren. „Im Wohnimmobiliensegment muss man tief im Markt und nah am Mieter sein“, sagt Scope-Analystin Sonja Knorr.

          Diejenigen, die diese Voraussetzungen erfüllen, sind spezialisierte Wohnungsgesellschaften. Dazu gehört das Unternehmen Wertgrund, das 2010 als erstes einen offenen Wohnimmobilienfonds auf den Markt brachte. Als Vorreiter erzielt der „WohnSelect D“ hervorragende Renditen: 8,9 Prozent waren es in den vergangenen zwölf Monaten, 58 Prozent in den zurückliegenden fünf Jahren. Wer jetzt noch Anteile kaufen will, muss sich registrieren lassen und viel Geduld mitbringen: Seit 2016 nimmt der WohnSelect D, der mit seinen 2000 Wohnungen und 100 Gewerbeeinheiten in sechs Städten zu den kleineren seiner Kategorie gehört, kein Geld mehr entgegen.

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