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Die Vermögensfrage : Niedrigzinsen machen Immobilien interessant

  • -Aktualisiert am

Am Potsdamer Platz in Berlin sind einige Immobilienfonds ansässig. Bild: dpa

Offene Immobilienfonds haben in den vergangenen Jahren vielen Anlegern Kummer bereitet. Fonds wurden eingefroren und abgewickelt. In der aktuellen Niedrigzinsphase rückt das Immobilieninvestment wieder in den Fokus der Anlegers.

          Oft steht wegen der niedrigen Zinsen für die Baufinanzierung der Erwerb der eigenen Immobilie im Vordergrund; oder auch der Kauf einer Eigentumswohnung, um sie zu vermieten. Ein Investment in Immobilien hat gegenüber abstrakten Kapitalanlagen auch den Charme, dass man es sinnlich erfassen kann. Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie Wohnraum zu schaffen kann auch ein positives Gefühl verleihen.

          Aber nicht immer bleibt es bei einer positiven Erfahrung. Vor allem dann, wenn man Nörgler in der Wohnung hat oder Mieter, die mit dem Eigentum anderer unachtsam umgehen. Dann kommt wenig Freude auf. Wenn man diese Gefahr sieht, aber trotzdem in Immobilien investieren möchte, bleiben zwei Möglichkeiten: erstens der Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, zweitens der Erwerb eines Fondsanteils an einem offenen Immobilienfonds. Der geschlossene Immobilienfonds hat zwar eine direktere Bindung zur Immobilie. Es besteht allerdings der Nachteil, dass man in der Regel längerfristig an die Investition gebunden ist.

          Aufsichtsbehörde: 15 von 16 eingefrorenen Fonds werden abgewickelt

          Im Gegensatz dazu steht der offene Immobilienfonds. Im Zuge der Finanzkrise von 2007 an sind offene Immobilienfonds negativ in die Schlagzeilen geraten, weil einige der offenen Immobilienfonds ihrem Namen keine Ehre machten und geschlossen wurden. Das heißt, das eingelegte Kapital wurde zunächst eingefroren, und der Anleger kam - vorübergehend - nicht an sein Kapital. Davon abgesehen, wurden in den vergangenen Jahren bei diesen auch keine Ertragsausschüttungen mehr vorgenommen.

          Die Aufsichtsbehörde hat bei 15 von 16 eingefrorenen Fonds die Abwicklung angeordnet. Dies bedeutet, dass alle Fondsimmobilien sukzessive verkauft werden müssen und die Verkaufserlöse - nach Abzug von Kosten und gegebenenfalls noch bestehenden Kreditschulden - an die Anteilanleger ausgekehrt werden. Anzumerken ist hier, dass daneben grundsätzlich die Möglichkeit besteht, Fondsanteile statt der Rückgabe an die Fondsgesellschaft zum Beispiel über die Hamburger Immobilienbörse zu verkaufen; je nach Fonds mit unterschiedlich hohen Abschlägen vom Inventarwert, der vor der Schließung festgestellt wurde (Nettoinventarwert).

          Nach der aktuellen Statistik des BVI Bundesverband Investment und Asset Management vom 31. März 2015 beläuft sich das Gesamtvolumen offener Immobilien-Publikumsfonds in Deutschland auf knapp 81,5 Milliarden Euro. 15 Prozent davon, entsprechend einem Volumen von etwa 12,5 Milliarden Euro, befinden sich derzeit in der Abwicklung.

          Konditionen der offenen Immobilienfonds wurden mehrfach geändert

          Sollte man das Anlageprodukt offener Immobilienfonds also besser vergessen? Das wäre sicher etwas voreilig. Das Volumen von 12,5 Milliarden Euro ist kein Pappenstiel. Aber Fondsgesellschaften, die 83 Prozent des Marktvolumens repräsentieren, haben die Fehler vermieden, die andere Fondsgesellschaften in die Schieflage brachten. Hinzu kommt: Nach der Krise der offenen Immobilienfonds hat der Gesetzgeber die Konditionen für offene Immobilienfonds mehrfach geändert. Die Probleme der Jahre von 2007 an waren dadurch entstanden, dass Großanleger, insbesondere institutionelle Investoren, offene Immobilienfonds als Parkplatz für Festgeldanlagen genutzt haben - mit einer höheren Rendite als dies am Geldmarkt möglich gewesen wäre.

          Dies waren Tranchen, die nicht nur Millionen, sondern Hunderte Millionen Euro ausmachen konnten. Da es bis dahin keine Beschränkungen für die Auszahlung der in die offenen Immobilienfonds eingelegten Gelder gab, konnten sie sofort abgezogen werden. Eine Immobilie kann aber nicht innerhalb von wenigen Tagen verkauft werden, schon gar nicht, wenn es sich um Großprojekte wie Einkaufscenter und Bürokomplexe handelt. Das führte bei den betroffenen Fonds zwangsläufig zur Schließung.

          Mit der neuen Regulierung ist diese Funktion als „Geldparkplatz“ abgeschafft worden. Heute kann niemand mehr jederzeit frei über das angelegte Kapital verfügen. Wer jetzt Kapital in einen offenen Immobilienfonds einlegt, muss mindestens 24 Monate die Fondsanteile halten, und 12 Monate bevor er das Geld zurückerhalten möchte, die Anteile kündigen. Diese Entscheidung ist danach nicht mehr rückgängig zu machen. Nach 12 Monaten wird das Kapital ausgezahlt.

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