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Klumpenrisiko : Die Immobilie ist eine Altersvorsorge mit Tücken

Beim Hauskauf ist es durchaus ratsam, nüchtern zu kalkulieren. Bild: dpa

Das eigene Haus mag emotional befriedigend sein. Ein finanzielles Ruhekissen ist es nicht. Als einziger Baustein für die Altersvorsorge ist es sogar hoch riskant.

          Wer kennt ihn nicht, den Spruch, ein Mann solle im Leben einen Baum pflanzen, ein Haus bauen und ein Kind zeugen. Finanziell unbedenklich ist bei diesen angeblichen Lebensidealen nur der Baum. Haus und Kind können hingegen teuer werden. Sie haben vor allem ideelle Werte. Auch soll ihre Bedeutung für das persönliche Lebensglück nicht in Abrede gestellt werden. Rein finanziell betrachtet – und nur darum soll es an dieser Stelle gehen –, ist der eigene Nachwuchs ein Verlustgeschäft, das Haus aber meistens auch. Beim Nachwuchs ist dies auch gut so. Ein Kind sollte schließlich nicht deshalb in die Welt gesetzt werden, weil es sich finanziell rechnet.

          Daniel Mohr

          Redakteur der Frankfurter Allgemeinen Woche.

          Beim Haus sieht das anders aus. Hier ist es durchaus ratsam, nüchtern zu kalkulieren. Natürlich ist es ein Wert an sich, Herr im eigenen Haus zu sein und nicht den Mieterhöhungen und sonstigen Launen des Vermieters ausgesetzt zu sein. Auch fallen Investitionen in ein eigenes Heim leichter als in einem Mietobjekt, wo jederzeit die Kündigung drohen kann. Dafür gibt es im Eigenheim auch Investitionen, die nicht dem Wohlbefinden und der Verschönerung dienen, sondern der kaputten Heizung, dem tropfenden Wasserrohr oder dem maroden Dach geschuldet sind. Nun reicht nicht mehr der Anruf beim Vermieter. Nun müssen Handwerker selbst konsultiert und bezahlt werden. Die Aufgabe der Instandhaltung belastet nun das eigene Portemonnaie.

          Dies sollte gerade dann eine besondere Berücksichtigung finden, wenn das Haus zentraler Bestandteil der Altersvorsorge sein soll. Mietfrei wohnen im Alter gilt schließlich vielen als größter Vorteil beim Eigentumserwerb. Doch jeder sollte sich einmal gedanklich ein paar Jahre in die Zukunft begeben, zum Beispiel in das Umfeld seines 70. Geburtstages. Die Immobilie kann dann zwar noch mietfrei bewohnt werden, aber ist sie überhaupt noch geeignet? Ist sie vielleicht zu groß, weil die Kinder aus dem Haus sind? Wie komfortabel sind die Treppen und Bäder für ältere Leute? Welche Investitionen sind nötig, um Heizung, Dach und Leitungen auf halbwegs modernem Stand zu halten, von bestmöglicher Energieeffizienz ganz zu schweigen? Es wird schnell klar, dass die Immobilie zwar mietfrei, aber eben nicht kostenfrei bewohnt werden kann.

          Eine Bestandsimmobilie verliert im Laufe der Jahre zwangsläufig an Wert

          Der Verkauf ist immer eine Lösung, aber auch hier sollte realistisch kalkuliert werden. Eine Bestandsimmobilie verliert im Laufe der Jahre zwangsläufig an Wert. Dem kann mit Investitionen zwar gegengesteuert werden. Der Wertverfall lässt sich dadurch jedoch allenfalls bremsen. Entscheidend ist der Bodenpreis. Hier sind durchaus Wertgewinne möglich. Im Idealfall übersteigen sie sogar den Rückgang des Wertes der Immobilie selbst. Der Standortwahl kommt somit eine entscheidende Rolle zu. Aber niemand kann in die Zukunft schauen. Mindestens in Landstrichen abseits der Ballungszentren sollten die Erwartungen an steigende Bodenwerte nicht allzu hoch sein. Im Gegenteil: Vielerorts sind verwohnte Bestandsimmobilien geradezu unverkäuflich. Junge Familien ziehen in schicke Neubaugebiete. Wohngebiete aus den fünfziger und sechziger Jahren verwaisen hingegen zusehends in zahlreichen Städten und erst recht Dörfern.

          Für den möglichen Verkaufserlös der Immobilie sollten im Hinterkopf daher nicht allzu hohe Zahlen abgespeichert werden. Ein Nachteil der Immobilie ist die Unkenntnis dieses Wertes. Während für Aktien, Anleihen und andere Wertpapiere täglich ein Börsenwert festgestellt wird, tappen Immobilieneigentümer weitgehend im Dunkeln. Dies sollte beachten, wer Aktien wegen ihrer Kursschwankungen als zu riskant verteufelt. Natürlich schwanken Aktienkurse, und sie fallen auch, wie täglich im Kursteil dieser Zeitung nachzulesen ist. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass sie in einer langfristigen Betrachtung, und nur die ist für die Altersvorsorge relevant, gemessen am Dax, im Durchschnitt eine jährliche Wertsteigerung von etwa 8 Prozent aufweisen. Statistiken zum Beispiel der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) in Basel ergeben für Immobilien in Deutschland für die vergangenen 45 Jahre ein ganz anderes, schwächeres Bild. Im Durchschnitt sind die realen Immobilienwerte unter dem Strich um 15 Prozent gefallen. Erst zuletzt gab es wieder einen Aufwärtstrend, aber auch nur in größeren Städten und Ballungsgebieten. Die möglichen Wertverluste der eigenen Immobilie schlummern jedoch jahrelang im Dunkeln bis zum Tag des Verkaufsversuchs.

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