Immobilien als Altersvorsorge : Eigentümer sind früh im Vorteil
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Baustelle im Münchner Umland: Die eigenen vier Wände zahlen sich nicht nur finanziell aus. Bild: Sven Simon
Die monatlichen Belastungen sind in jungen Jahren zwar häufig höher als durchschnittliche Mieten. Doch irgendwann ändert sich dies – und zahlt sich gerade im Alter aus.
Viele Menschen fangen schon früh damit an, Geld auf die hohe Kante zu legen. Oft tun es zunächst die Eltern, Großeltern oder Paten, bevor sie es selbst können. Einige dieser Sparer wissen zudem bereits in jungen Jahren ganz genau, worauf sie sparen, etwa ein Leben mit der Familie in den eigenen vier Wänden. Wer in der Lage ist, ein solches Traumziel frühzeitig umzusetzen, kann davon gerade auch im Alter sehr profitieren. Dies ergibt eine Analyse der LBS-Gruppe, der Bausparkassen der Sparkassen.
Für junge Menschen sei der Erwerb von Wohneigentum zwar meist eine Herausforderung, heißt es von der LBS. Denn diese müssten sich finanziell oft stark einschränken, um die Kreditraten bezahlen zu können. Das Ersparte und der Verdienst sind dann meist noch gering. Doch es lohne sich, denn selbst genutztes Wohneigentum sei praktizierte Altersvorsorge, schreiben die Autoren der LBS-Studie. Kaum etwas verdeutliche dies so plastisch, wie ein Vergleich der Wohnkosten von Haushalten mit ähnlichem Einkommen in verschiedenen Altersklassen. Durchgeführt wurde die Gegenüberstellung vom Berliner Forschungsinstitut Empirica auf Basis der Einkommens- und Verbraucherstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2018. Hierfür werden alle fünf Jahre 60.000 Haushalte zu ihren Lebens-, Vermögens- und Einkommensverhältnissen befragt.
Eigentümer haben geringere Wohnkosten
Demnach zahlten Mieter mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 2000 bis 3000 Euro im Rentenalter durchschnittlich rund 640 Euro Miete im Monat (Nebenkosten eingeschlossen). Selbstnutzer diesen Alters hingegen hätten im Durchschnitt 435 Euro an monatlichen Wohnkosten aufbringen müssen. Die Datenbasis stamme zwar aus dem Jahr 2018, sagen die LBS-Fachleute auf Nachfrage. Doch in der Tendenz seien die Aussagen nach wie vor zutreffend. Denn würden die Schulden geringer oder seien diese erst einmal getilgt, dann werde die Belastung für die Immobilienbesitzer viel geringer. Mit den neuen EVS-Daten im kommenden Jahr dürften nur die Preise noch deutlich höher ausfallen.
Was vielen Menschen Angst macht: Denn die Inflation ist hierzulande laut Statistischen Bundesamt von 7,5 Prozent im Juli auf geschätzt 7,9 Prozent im August gestiegen. Vor allem hohe Energiepreise gelten als Treiber. Nicht erst in diesem Umfeld machen sich viele Menschen Sorgen über Geld und ihr Leben gerade auch im Alter. Der hohe Preisanstieg für Nahrungsmittel, Energie und andere Artikel hat einer repräsentativen Umfrage des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zufolge zudem erste Folgen für das Vorsorgeverhalten der Bundesbürger. Ein knappes Viertel der Befragten sagte, daher die Einzahlungen in vorhandene Sparverträge eingestellt zu haben, Frauen häufiger als Männer.
Doch alles hat seinen Preis: Immobilieneigentümer würden sich ihren Vorteil durch höhere Wohnkosten in jungen Jahren erkaufen, so die LBS-Experten. In der Altersgruppe von weniger als 40 Jahren etwa seien im Jahr 2018 für Zinsen, Tilgung sowie Nebenkosten im Durchschnitt 725 Euro angefallen. Die durchschnittliche Bruttowarmmiete der Gleichaltrigen habe dagegen nur 628 Euro betragen.
Vorteile schon vor der Rente
Eigentümer müssten gleichwohl nicht bis zur Rente warten, um zu profitieren. Schon in der Gruppe der 40 bis 54 Jahre alten Deutschen, und damit meist in der späten Familienphase, in der die Ausbildung der Kinder häufig viel koste, falle ihre Wohnkostenbelastung prozentual zum Nettoeinkommen etwas geringer aus. Von welchem Alter an Selbstnutzer gemessen an den Kosten besser dastehen als Mieter, hängt demnach auch vom Wohnort ab. Am frühesten werde der Zeitpunkt in Städten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern erreicht, heißt es in der Studie.
In größeren Metropolen etwa dauere es vor allem länger, weil das Ersterwerbsalter von Wohneigentum höher sei. Dies hänge mit den dort teuren Immobilien zusammen und dem hohen Anteil an Akademikern, von denen viele vergleichsweise spät mit ihrer Familiengründung beginnen würden. In kleineren Städten und Gemeinden wiederum dürften die geringeren Mieten in ländlichen Regionen sowie im Umland großer Städte auch das eher höhere Alter für den Immobilienkauf durch „stadtflüchtige“ Zuzügler zu Buche schlagen.
Doch der Wert der eigenen vier Wände macht sich natürlich nicht allein finanziell bemerkbar. Laut Empirica verfügen Eigentümer bei ähnlichem Einkommen meist über eine bessere Wohnqualität als Mieter – mit mehr Fläche, sowie einer besseren Ausstattung und Lage. Zudem gibt es andere, nicht statistisch messbare Faktoren, die das Leben in den eigenen vier Wänden vom dem in einem gemieteten Objekt in der Regel deutlich unterscheiden. Fehlende Sorgen über Mieterhöhungen oder etwaige Kündigungen sind nur einige Beispiele.
Aber auch ein Haus oder eine eigene Wohnung müssen instandgehalten und gegebenenfalls renoviert werden, was mit zum Teil hohen Kosten verbunden sein kann. Dennoch dürfte an dem Gefühl von mehr Freiheit und Freiraum für Entfaltung wenig zu rütteln zu sein – falls jedenfalls die finanziellen Dinge vorausschauend geplant und gut geregelt sind.
